没钱的人，为什么不建议你买公寓

买不起公寓。这句话大家在网上看得太多了。

无论是五年前、两年前、一年前，都有各种公寓不能买的文章反反复复出现。但其实，绝大多数的文章并没真正地写在点子上。公寓不能买绝对不只是说，没学位难落户那么简单的问题。

“公寓不能买”首当其冲的问题，也是几乎大多数人都知道的问题，就是没学位、没有办法落户口，40年产权的问题。

这是老生常谈的因素，如果只是前两个问题。一句：“我自住，孩子不在这上学！”就可以把这个不能买的理由，直接堵住。事实上，很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学，甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。

而40年产权的问题其实也不是问题，很多住宅也是50年产权，甚至很多城市交易活跃的二手房，产权也只有四五十年。至于，什么不能通天然气，更是没有讲的必要性，不通天然气的住宅也大把大把。

所以，这几点都不是公寓不能买的核心原因。

核心：价格背后的问题——所有的不能买，其实都是基于钱。

当公寓的价格只有隔壁住宅三分之一，甚至都不到的时候，我想没有任何“媒体专家”站出来说：公寓不能买。而重点就在于，公寓当下的价格大多数都接近住宅，多是同片区住宅的7-9折。有些人可能觉得，面积小，再比住宅便宜个两三折，也挺划算，毕竟出租并没有什么差距。但重点在于，它看似便宜却并没有便宜，因为杠杆率。

何为杠杆率？

不少人可能只知道学位、落户、40年的问题，不太清楚公寓的贷款问题。商办类的产品，银行贷款最高上限只能贷款50%，而这50%最长只能贷款10年。这10年的贷款，还比普通的住宅贷款利率上浮的更多。

假设一套50万的住宅和一套30万的公寓，同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算，实际月供住宅只比公寓贵200元，100万的房子只贵400块钱。而杠杆率、总价都低了很多，最终获得的资产也显然少了很多。房产的升值几乎全靠的是杠杆，如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩，除非房价猛涨，否则许许多多的综合因素下来，赔钱都有可能。

那有人会说，你凭什么就说住宅一定涨？

其实在这个问题上涨不涨无所谓的，因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱，是一起涨跌的。而且公寓涨得更少，跌的更多。一旦住宅跌了，那你的公寓就要坠机了，损失的会更多。

但有些年轻人会问，我钱不多，没有购房资格，买公寓是过渡性自住的，可以吗？

其实上面已经说得很清楚了，这里再给各位年轻朋友总结一下，毕竟年轻人赚钱不容易。

一公寓环境不适合居住

一层10户甚至20户，虽然装修看起来不错，可是没有任何居住体验。

二公寓不增值，且税费高得离谱

三公寓流动性差。这点很重要，当你凑够了钱、有了购房资格，想去换房的时候，你会发现公寓卖不掉，置换计划就要因此而搁置，那就惨了。

四商办是无法融资用以应急的。

公寓属于商用，而商办是不能在紧急时做抵押贷款应急的。这也就意味着公寓、商铺类的房子，不能通过正常途径拿到和住宅一样的抵押贷款！国内金融的现状就是这样：再差位置的住宅几乎都可以融到资，但再好位置的商办也都困难，这是属性的问题。

五公寓性价比。

有人说，公寓租售比高。嗯，是的，那又如何？听过那句名言吗：你想要的是收益，别人要的是本金。商业场上，除了收益之外，最重要的就是退出机制，如果没有退出机制，那么本金就没了，这也是股市意义所在。公寓租金收益5%，意味着20年回本，20年后才开始赚钱；住宅租金收益2%，其实第一年就回本赚钱了!因为住宅=现金。

有朋友看到这里，肯定会反驳：你说得太绝对了，买了公寓并不能说本金没了，因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的，再算上这些年的租金，所以不能说买公寓就亏。

这句话说得对，也不对。公寓租售比虽高，但也是不能覆盖贷款利息，即永远属于亏损状态。

举个小例子：

你贷款100万买公寓，一年要还贷6万。而你去租人家公寓，一年可能才5万。加上公寓本身又不升值，还有房价下跌风险，未来卖不掉，那么买公寓真的不如租公寓，既保证了资金流动性也避免了风险。所以如果年轻人有住房需求的话，还不如买个老破小或者租房子。

最后给大家解决两个疑问

一、为什么北京、上海、深圳上亿的顶级公寓那么抢手？

举几个例子：北京的北沿河甲七十七号院——对面就是故宫、上海保利（堪比汤臣一品）以及深圳湾一号都是公寓，依然火爆。因为富人的生命也是有限的，到了那个层面年过花甲的老板们要的就是住得爽，人家一成不到的资产买个超级老巢压根就没考虑卖过。。这个公寓有最好的居住属性，又便宜，还不限购，干嘛不买？

为什么你说公寓不值得买，还有开发商盖？还有那么多人去买？

1，有人盖有人卖是因为开发商会在自己测算有利润的情况下，不论性质盖任何产品，甚至是工厂医院，它盖公寓不代表它认可公寓的价值。

2，商办类的土地只能盖公寓，或者酒店写字楼，土地变性难度极大，公寓相对更容易卖。

3，买公寓的人分三种：不懂得居多，涨跌无所谓的其次，少数人用以经商，你想想是不是这样的道理？买家没有卖家精，这是亘古不变的道理！

而且现在大家挣钱都不容易，花钱更不能稀里糊涂，辛辛苦苦几十万，你愿意投资到这样的公寓里还是愿意去买小一点但是流通性好，以后想出手也好出手的住宅呢？两者相比之下，公寓既不适合自住也不适合投资，所以相信看完这篇文章各位心里都有了答案了。普通人你就老老实实买住宅，哪怕它小一点也是没错的，至少不会亏。