还照着这种思路买房？越买越亏

我是星叔。遇到晚见面的买房军人，目前为8000人提供了买房的最佳解决方案。

提问：星叔，你好~我现在准备买房，我是祁东县的，在县城里工作目前住在郊区，现在准备买房，长辈说让我买小点的商铺，升值快点。然后呢，衡阳市和祁东县一个套间房价差不多都是60.70万的样子。星叔，你说我是买商铺还是住房，买住房的话买市里还是县里？市里的房子，我买了就不在那住，但是我觉得市里的房子升值大点。星叔期待你的回复哟。

回答：商铺一直是不建议投资的。

如果你是纯投资，不是刚需自住，建议到市里买住宅比县城更好，县城没有投资价值，除非自住。

买房常见的7大误区：

1、 现在房价太高，等降一些再买。

在楼市，很难有人能准确预测未来能涨多少或跌多少。买房不应该以市场涨跌为标，应该以个人需求为准，刚需更应该尽早买房。

2、 买房当房奴，不如租房自由

真正的房奴不是买房的，而是一直租房的人。

买房的人虽然承担了房贷等压力，但是随着资产增值，货币稀释，房贷的压力越来越小，房子的价值越来越高。

租房的人，有房的归属感和幸福感会少一些，房租是消费，并且在不断增长，租房的代价越来越高。

3、 房子是买来住的，只要便宜，偏一点也没关系。

买房不能图便宜。偏的地方不仅居住配套完善慢，流动性也差。你住进去发现无论是上班出行，还是日常生活都比较麻烦的时候，才能体会到区域的重要性。

4、 现在没钱，等攒够了首付和月供再买

事实上，凭借自己攒钱买到房的人占比很小。不要觉得用6个钱包买房是可耻的，家族的资产被稀释才是可惜的。

5、 长辈们有经验，买房子听他们的

长辈们的生活的阅历、人生的经验确实比我们多，但是在买房这件事上，他们不见得懂，也不见得他们的选择就是对的。意见听的越多，越买不好房子，只要自己觉得各方面合适，就可以下手了。

6、 房贷利息高，不如全款买房

房贷是大部分普通购房者能接触到的利息最低的贷款了。在没有全额付款的能力下，别去跟亲戚朋友借钱全款买房。全款买房只适合那种实在不差钱的人。

7、 房价会一直在涨，随便买套房投资都是赚的。

长期来看，房价是上涨的，但不是所有的房子都会升值，未来的房价分化会越来越明显，好的城市、好的版块和好的产品才有升值潜力。另外“房住不炒”，盲目买房投资很不可取，投资房产需要眼光和实力。

提问：星叔好，有点难以启齿。我单身，失业一个多月了，一个月还贷6000多，父母生意失败，他们即使帮我也要借钱，实在不好向父母开口要房贷，如果我还不上房贷，银行会收回我的房子吗？

回答：贷款买房最最害怕的就是断供，你怕，其实银行也怕，断供后，银行一般会给你3-6个月宽限期，超过这个时间，银行才会向法院申请拍卖，一旦拍卖，你就没有任何挽回余地了，而且如果拍卖款资不抵债，剩余的钱你还得接着还。但是银行也有回旋余地，给你几个建议：

1、 放低姿态，主动联系银行，和银行商量能否先还利息，不还本金？

2、 如果你的贷款年限短，比如10年或者20年，和银行商量能否改成30年？这样你每个月6000多元的房贷会直接2000多或者4000多元，你的压力会直线下降。

3、 如果上述两条银行，建议你直接卖房，粗暴、有效。房子虽然保不住了，但是不会对征信造成影响，不妨碍你下次买房。

提问：星叔您好！关注您的房市问答好久了！一直有置换的想法但举棋不定特意向你咨询！地标浙江衢州，刚把老城区房龄15年的房子卖掉（锦绣家园），现手头持币240W,还有一个90平2室多层顶楼（亭川北区，市值150W上下吧，）自住，尚有40万组合贷未还。现孩子在菱湖老校区，本人在衢州学院工作，故不用考虑孩子学区问题。双方父母都在1-2小时车程的农村务农。

我们的购房优先顺序是：改善生活品质（希望有家庭图书馆，影音室，健身区，大厨房，父母能来小住等，最好有花园或露台，小区环境好），升值空间，周边配套，离的近，最后才考虑学区。

目前看了多种区块多种户型，底复联排别墅等。但因为价格问题没能下手。请问星叔，能否判断一下,衢州房价的走势？是现在赶紧买回，还是再等等。

回答：目前衢州房子不便宜了，但是由于地理位置、经济发展原因，房价也不会怎么跌，大方向还是维稳，未来涨幅大概率跟随大盘走，很难走出单独的市场行情，毕竟城市能级不高，而且本省宁波也一直在被动吸血。

买房投资，最怕的就是价值错配，就是在你这个价位段选错了产品。

之前我说过，屌丝看价格，中产看配套，顶级富人看圈层和风水

有些就明显搞错了重点，比如买刚需盘过于在乎风水格局，啥都要最好，好是有成本的，刚需盘最重要的应该是地段配套和性价比。

还有的，买豪宅过分追求相对低价，同类产品优先选便宜的，结果有钱人其实特别在乎有没有瑕疵，比如楼层，采光，风景和风水等等，买的价格低，卖也卖不出高价。

其实，2000万总价以上的房子，大家都不那么在乎加钱，而更在乎能不能买到更好的房子，不要用屌丝的眼光去看有钱人，也不要用有钱人的口味筛刚需盘，这样才能买到，价值对应能赚钱的楼盘。

自住买房，首先考虑的是居住功能，如果资金足够，这个房子要满足你居住的所有需求。如果资金有限，居住的功能不能完全满足，那么就需要对于各功能进行排序，把最看重的要素写在前面以便进行取舍。

就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。

提问：星叔，我资金预算相对有限，请问是买上海郊区好，还是借点钱买市区小房好？买郊区的话通勤时间会长一点，买市区压力就比较大。

回答：房子的事情是不能通过上班时间，有没有车去简单量化的。打比方，你买车。

为什么有人愿意强上X1，有人要买高配君越昂科雷。如果你真的去比加速，内饰，空间，我不认为x1就一定比昂科雷君越强。

所以，为什么X1 GLA Q2还是有销量？存在既合理，我认为面子工程是一个核心因素。

说回来，再看房子这个事情。你说房子有没有鄙视链？

没有是不可能的。住在陆家嘴滨江的人一定鄙视徐汇滨江的，徐汇滨江的一定鄙视奉贤滨江的。

刚毕业的学生可以租房子住，老破小什么的都无所谓。

但当到了一定的年龄，有了一定的社交需求，你会发现不管是买房子，还是租房子，便利性和“敞亮不敞亮”会逐渐成为主要参考因素。

我相信在一个市区里比较高端的小区，譬如华润外滩九里，翠湖天地，约几个朋友吃吃饭喝喝酒，结交到新朋友的机会大概率会比住在嘉定松江宝山的小区好。

这是无形资产，无形价值。是别人对你潜意识里对你的标签化。会让你的工作价值无形提升。

当然了，没到那个阶层，一个月就挣不到1万，那也不需要这样的场景。

当你到了一定的社会地位，外部因素会推着你去装饰面子，这不是你主观里可以改变的。

提问:星叔好，很高兴认识你。一直有一个问题请教：长期看一线房产 ，最终都会变成存量房，可论投资增值来说肯定是新房与次新为优，那么在现阶段还有新房的情况下自住与投资房如大于15年是应该尽量置换成新房或次新吗?但感觉这样一直置换好折腾，您建议出手置换吗?另外就是等到存量房时代(不知大概还有多久)无法再置换新房与次新而且房龄将都逐步老化那么我们现阶段是该买入什么样的房产长期储备为优呢?

回答：这个问题,过于长远了。

自住，主要是追求方便性与舒适性。

如果在一个城市投资,则首先区位,次选小区,选小区时关注一下房龄。

好的小区,如果建筑质量好,物业服务好,小区业主层次高,则可以持有的时间长

一些。

反之,超过15年,是应该在合适的时机置换成更优的。中长线的多增的升值额，完全可以覆盖到交易成本。

不过,如果是优质学区房,则可以持有很长的年份。

关于你说的存量房市场，中国房地产市场远远没有到饱和的程度，更不是存量博弈市场。

比如深圳，目前它的常住人口数是1300多万人，住宅套数大约是1000多万套，但是有合法产权的商品房只有200万套，占比只有20%，供给依然非常紧缺。此外，深圳的房子老化现象也比较严重，房龄在10年以下的存量住房，只占一小部分。

根据数据统计，当前投资性购房者占到了58.2%，改善住房的购房者占到了26.7%，而刚需购房者只占到15.1%。也就是大部分人买房都是为了投资。也就是说刚需还有很大部分没有进场。

从城市化进程看，到2030年，中国的城市化率会达到70%，未来还可能达到80%，将近有2亿人要迁移到城镇，而他们都需要买房

未来的购房需求，主要以置换、改善为主。人口的流动趋势，以大都市圈为核心。

人们对住的需求从满足基础条件，转变为追求更高级的品质追求。

提问：星叔，关注您有段时间了，对您在房市上的许多观点都比较认同，今天加入您的星球，希望有更多向您学习的机会。

我目前坐标重庆渝北区，现自住一套房，大概是2005年用30万买的金色池塘小三房，还有几万元贷款未还完。另外在去年年底购买了北碚区水土的融创，四房126万元入手，算上税金和大修基金，用了130万元。

现向您请教：1.北碚区水土的融创珑锦学府感觉离主城有些远，是否值得继续持有？

2.一直想更加有效利用资金，实现房产的不断裂变，但自己由于刚买房，手头资金有限，也曾想把现在自住房8万元贷款还完，然后用抵再去购买新房，但想到也要每月还款，这样再算上北碚区水土融创珑锦学府的房子也要每月还贷款，这样还款压力就难以承受。

有鉴于此，特请您指导我下步将如何操作呢？谢谢！

回答：先说说楼市裂变。

楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变。其次我们从定义中知道楼市裂变是从第一套房开始的。没有第一套房，光有现金，那也是做不了的。

因为现金是过剩的，只有资产和杠杆才是稀缺的，没有它们就没法开始裂变。

再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加。如果不计后果进行裂变，那你那个不叫裂变，而是癌细胞扩散，裂变得越快，越容易出事。

最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。我们不是为负债而负债，而是为了买入更多优质的资产。如果借债买了万年不涨的劣质房产，那无异于自找苦吃。

所以根据你的情况来看，我认为你当下资金流和负债能力都有限，不适宜操作房产裂变，否则负债太大会恶性循环，加大风险，裂变一定是在风险可控情况下才能进行。

北碚远离主城核心区，对外交通不畅，令其“形同郊区”。即使在重庆疾风暴雨般向北拓展这十几年，北碚也没有摆脱边缘化的危机感。

你说的这2点，只能说轻微利好，对北碚房价实际拉动我认为能力有限，投资来说地段还是硬伤。所以长持价值不大，后期可以考虑出手。

买房我一直认为买错比买贵更可怕，你的情况只适合卖1买1进行置换，暂时不适合裂变，预算有限宁可买对板块，牺牲一点面积。

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以上问答来自“星叔房谈”微信公众号，可以一对一解答+赠送2021全国买房最有价值的城市和板块。