面对高额的购房成本,大多数人会选择贷款买房,从此背上几十年的【房贷】。
大家买房时,通常都是按照置业顾问或者中介的指引去申请[房贷]。
然而,[房贷]作为普通人一生中最大的杠杆,若你不弄清其中关系,只是傻傻的听从她/他人的介绍,99.9%会被忽悠入坑,甚至还会损失一大笔钱。
[房贷]是买房路上最关键的一部分,面对大额贷款,大多数购房者小白怎么才能算的明白??
国外房贷的还款方式五花八门,但在我们这里只有两种——等额本金及等额本息。
等额本金,每个月的还款额是不同的,逐月递减,倾向于前期还款。
等额本息,每个月的还款额是相同的,但在本金和利息结构上,前面主要还利息,后面主要还本金,倾向于后期还款。
两者的区别就是利息总额、月供不同,例如你贷款80万元,基准4.9%利率,等额本金要比等额本息少支付13.89万元利息,但开始的月供要比等额本息多支付1243元。
选择等额本息,不要选择等额本金。
虽然,等额本息的利息相对来说较高;例如80万的房贷,月供4245元,利息却高达3000多元,而本金才1000元左右。
但是,时间可以吞噬债务,未来的钱越来越不值钱。
所以你要做的就是贷最多的钱,还最长的时间,按部就班,切勿急躁。
在这点上,也诠释了倾向于后期还钱,等额本息还款法的科学意义——「时间」。
因此,我们肯定要把重要债务放在未来,不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。
大多数人都比较排斥房贷。
中华的优良传统告诉我们,不到万不得已千万不要向别人借钱,也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。
因此,更多的购房者会把[房贷]视作一生的拖累;一些人的人生目标甚至是多赚钱,早日把[房贷]还清,早日脱离“房奴”的身份。
而且,在做“房贷”的时候,希望尽量少付利息,早日无债一身轻。
其实不然。
大众化思维一定会成为被剥削的族群,这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了,财富也因此被偷偷夺了去。
反而是,这些年主动用贷款买房,喜欢撬杠杆的玩家,都在楼市赚了钱。
毕竟,房贷不仅是负债,同时也是一种资产杠杆。
如,2008年李阿姨用50万全款买了一套房,但她的兄弟却选择用杠杆,20%首付,50万买了四套房,12年以后,两人之间的财富相差了好几倍。
一尺度就是房贷利率的数值。
基本上房贷利率都在6%以下,甚至很多都是低于5%,尤其是公积金,3.25%的利率简直就是银行在给你送钱花。
因此,在某种程度上,房贷是负债,是杠杆,同时还是政府给出的政策福利。
二时间即是通货膨胀。
通货膨胀让钱持续贬值,通胀不可避免,而你从银行里借到的钱也会因通胀而持续贬值。
大家可以想想2010年买房还房贷一个月1000、2000,非常之多,那时候大学生毕业工资才两三千。
现在每个月还个3000、4000的房贷都算普遍现象了。
通货膨胀,就意味着钱会变得不值钱,同样对于负债,也是缩水的。
若你从银行借80万,时间越长,通胀对债务的吞噬也就越厉害,而你还的钱却越来越少。
李阿姨的兄弟,一套房首付12万,商贷48万,30年内还清,按等额本息计算,一个月需还2547元。
2547元,在2008年绝对是一笔巨资,但是放在2021年呢?
也就是一瓶茅台的价格。
但是,如果10年前你月收入是5000元,10年后还是5000元,经济再怎么通胀,真的跟你都没关系。
毕竟,只有自己的财富随着通货膨胀而上涨,才可能实现——钱不值钱。
一般来说,还款年限越长,利息越高,以100万为例,如果还款时间是30年,那么最后全部还清大约是190万,每个月要还约5300元左右。还满30年,几乎又是一个100万了,这确实让人感到肉痛。
而还款期限是20年呢?则一共要付出大约150多万,每月还款金额差不多是6500元,还款总数少了30多万,看起来非常合适,毕竟还款总金额少了,但每月的月供要多一千多元。压力还是比较大的。
买房贷款时间到底选择多久?才最为合适?
若你读懂了房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项,我还会毫不犹豫地选择100年。
毕竟,10年前的20万你能付完两套90㎡房子的首付,而10年的20万仅购得上一套房的首付;由此可见,通胀的威力是不容低估的。
此外,贷款时间越长,意味着你前期的还款压力相对较低,可在一定的程度上保证生活的质量,减少吃馒头喝凉白开度日的机率。
当然,并不是你想贷30年,就能贷30年的。
一是与贷款人的年龄有关
贷款人年龄是影响房贷年限的重要因素,一般是年龄越大,获批贷款年限越短。
例如有的银行贷款是60岁限制,你现在已经50岁了,那么你最多也只能贷10年。
二是与房龄有关
房龄直接影响了房贷年限。银行发放贷款时,会考察贷款房屋的房龄,通常要求是20-25年,比较宽松的会要求30年,较为严格的只有15年或10年,房龄大的二手房贷款额度可能会被降低,遇到严格的银行干脆被拒贷,可以说房龄越短,越容易获得贷款,且额度也比房龄较大的高。
所以,购买二手房的时候一定要注意房子的年龄是否偏大,若是太老了,就没必要入手了。
因为,年老的房子可贷款年限短,月供高,流动性低,买了会难以出手,容易被套死。
而对于要不要提前还款的这个热门话题,若是你看懂了房贷的本质,就知道要如何选择了。
小微个人建议则是尽量不要提前还款。
房子本身是没有价值的,无非就是砖头水泥,真正有价值的是背后的城市资源和低息贷款。
时间就是金钱,这句话很俗套。但从宏观经济概念出发,随着时间流逝,货币超发,你的收入一定会增加,而欠钱的成本一定会减少。
今年是2021年,试想一下十年前2011年,物价是多少,房价是多少,你的工资又是多少。
还是那句话,多考虑一下通胀因素,通胀会吞噬负债,还款压力是逐年递减的。所以在很大程度上,是没必要提要还款的。
当然提前还款也未必完全不行,还有一种因素——你想买一套改善房,以房换房,或者在其他城市买房。
房贷,每个人都知道它是什么,但是大部分人都不能理解透彻,也很难用好。
其实内核就是最大化利用杠杠,通过合适的贷款政策,给自己创造出最大利益。
未来的钱越来越不值钱,现在负债就是用明天值钱的钱来还现在值钱的钱,贷款时间越长,你的压力就会越小。同时,我们还可以把现金握在手上,来应对突发状况。
此文章来源于微信公众号汉中房产头条
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