仅半个月！西安的风向开始变了

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成都之后，迟迟没等到西安升级调控的政策。搞得很多小伙伴不知道该不该现在买房？不买担心新房摇不到，二手房节节攀高，买又担心自己高位站岗。

而其实西安3月15日，发布的“监管六条”，这半月来已经开始持续收紧。

壹丨虽然是框架 但初期严格

我们先简单回顾下西安住建于3月15日发布的市建发〔2021〕27号文件：

一、加强购房资格核验。开发企业、经纪机构不得鼓动购房人通过“代持”等方式规避限购政策；骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”5年内不得购房

二、加强购房资金核验。开发企业、经纪机构不得诱导、协助购房人以“信用贷”、“消费贷”等方式支付首付；不得提供垫资或提供首付贷等；进行购房意向登记信息核验时，要严格核查首付存款证明

三、规范商品房销售秩序。开发企业、经纪机构不得捂盘惜售、价外收费，不得“雇佣”人员恶意登记购房信息

四、规范存量房交易秩序。经纪机构不得以学区、学位为名，煽动抬高房屋挂牌价；不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房屋信息

五、规范涉房信息发布行为

六、加大检查监督力度

这是很典型的市场监管新规，西安自2017年限购以来，围绕价外价、摇号、学区、学位、拒绝公积金、捆绑车位销售等出台过很多类似的监管条例，很多都是老生常谈，如规范销售秩序、加大监督力度等，每一次监管新政里都会有。

重提，无非是对市场的鞭策，敲打敲打市场中已经出现的违规行为。

这类新规还有一个很显著的特点，落地初期，政策执行极为严格，后续多少都会有所松动，原则上是一个框架、方向，落到具体执行时，松紧度灵活把控。这也是西安出台政策的惯例，担心市场因为政策矫枉过正，所以这种框架政策更容易把握。

半个月的时间，恰逢落地初期，西安市场中发生的变化值得我们关注。

贰丨三大现象 需要留意

现象一：经营贷、信用贷、消费贷等，都被盯上了！

虽然还未全面渗透西安市场，但由深圳兴起的经营贷已经在西安楼市中有风声了。

我有个朋友，年后就一直筹办经营贷的事情。315新规前，基本和某行谈妥了，该银行对经营贷的管控很松，只需要抵押法人无贷款的房子（商品房均可），新成立公司（个体工商户也可）后即可放贷，不会去实地考察，更没有实际业务。

利率方面，每年归本的，利率为3.55-3.75%；三年后归本，利率4.25%；五年后归本，利率5%。当然，也有所谓的经营组合贷，最长可贷20年，前三/五年先息后本，不用归本，第四/六年开始以等额本息的方式还款，支持随时还款，无违约金！贷款额度可以做到评估价的七成以上。

目前，西安首套房贷利率5.25%，二套5.45%左右，算下来经营贷的成本比正规房贷都低，这种形式一旦得以推广，楼市的火很难浇灭。

但这轮调控明显是要严打信贷政策，西安虽然没有明文提及，但近期经营贷明显收紧了，对接的银行开始提高审核门槛，“经营贷”被扼杀在摇篮里，对西安市场是件好事，半年升级了三次调控的深圳，便是典型。

但新规里的信用贷、消费贷等，目前似乎没有发生变化，我时不时还会接到额度30万元左右的信用贷、消费贷使用邀请。

这次新规里提到了“核验首付存款证明”，但询问了几个近期登记开盘的项目，首付款的核验只需要显示清晰余额的截图，甚至无需资产证明即可通过核验，更别提对资金来源的审查了。显然像深圳严查首付来源，市场并未实施。

现象二：代持、假名额将被“限购”五年！

各种名目套取购房资格的例子，光是我接触的粉丝里，就有好几位跟我反馈。

这两天就有位购房者跟我爆料，老婆征信有问题，无法办理贷款，该盘置业顾问竟然怂恿他去办假离婚证，拍着胸脯说假证也能过房审。

另外一种是代持，西安如今限购四年，很多人都没了房票，于是代持买房就被大家盯上了，尤其是1130政策以来，二套明显提高的首付及更低的普通家庭中签率，让人打起了这个念头。

以前为了提高中签率，经常会让自己的亲戚全去参与，有的能挤出十几个刚需名额！那现在就有人担心这是不是一种代持。

其实代持是个很有争议的模式，真正的代持双方肯定是要有协议约定的，如果没有公证处公证，买家也不敢让人代持。其次，真假代持很难区分？买房首付不够时，找亲戚、朋友借点钱的案例太多了。

除非像深圳做得一样狠，限离、限结婚，甚至还要求直系亲属之间过户，一点操作空间都不给留。

现在西安要承受“五年内不能买房”的处罚风险，还是别冒险。

现象三：开始整顿二手房市场。

以前总是强调二手房是自由市场，一个愿买、一个愿卖，全凭双方意愿。

虽然西安没有像深圳一样，去给二手房设定指导价，但却对中介机构提出了三点要求，包括严格执行限售、不得以学区学位抬高挂牌价、不得发布挂牌价明显高于实际成交价的房源。

前不久轰轰烈烈的10万+挂牌房源，现在已经下架，找不见了，但除了贝壳外，其余中介网站还是能看到各种网签都没满三年的二手房。

去询问了几个中介，近来公司的确是不让以学区、学位作为卖点了，要专注房屋本身的区域、户型亮点去做宣传。但据反馈，他们都习以为常了，每年都会有一两次收紧，时间过了该怎么宣就怎么宣。

去年下半年，西安二手房又迎来了一波上行行情，与之相伴的，是跳涨、全款优先、价外价等市场怪象。二手房市场整顿其路漫长，除了对房产中介的要求外，挂牌价完全由房东掌控，平衡新房市场的供需，才是稳定二手房市场的根本。

从去年四季度至今，不到半年的时间，西安楼市热度迅速上涨，但鲜有人关注，这期间一直处于西安收紧信号的高发期，从1130政策开始，共出台了6次收紧的调控/新规，涉及二套首付比例、公积金贷款、市场规范、预售资金等多方面的监管。

而这些方方面面的收紧信号，事实上在不断敲打购房者老老实实买房，开发商老老实实卖房，这时还想着投机的人，也必定是后期升级调控的重点对象。

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