53万房贷提前还款最佳时间

“有房子才有房子”的想法影响着今天买我们房子的人，在婚姻市场上，房子也越来越成为标准。

不过，现在的房价相比10年前增长了很多，小城市买一套房子也要好几十万、上百万，更不用说大城市几万一平米的房子。所以在买房时，我们大多数人都会选择贷款。但问题也随之而来。

有一部分购房者只能凑出30%的首付，余下的全部向银行贷款，这类人没有更多的选项。可有一部分人，手中的资金相对充裕一些，可以付50%、80%，甚至全款，这个时候就有些为难了，要不要留一部分资金在手里？还是尽可能多付款？我们来看看一位经济学家是如何看待这一问题的，买房该“多贷款还是少贷款”，差别大？到底哪个更划算？

张五常，现代新制度经济学、现代产权经济学的创始人之一，新经济代表人物之一，在深圳大学演讲。

NO1.不同的付款比例，哪个更划算？

以购买房产总价200万为例，房贷利率以LPR（贷款基础利率）为基准，即4.65%，贷款期限为20年。

若首付30%（这个作为基础对比），即60万，剩余140万全部向银行贷款，等额本息和等额本金两种方式分别计算出来的结果（如下图）：20年时间，两种方式所还利息总额依次分别为75万和65万。

简单地说，同样是还款20年，等额本息比等额本金多还10万利息，代价就是前者每月的还款压力比后者小些，前者月供近9000，后者每月11000出头。

若首付50%和80%，在同等条件下，等额本息方式的利息总额分别为54万和22万，等额本金方式的利息总额分别为47万和19万，若全款付清，那就没有利息一说了。

NO2.假若把多付的购房款用来存银行，又会是一个什么结果呢？

一般而言，首套房的首付款为30%，根据再多付首付的比例不同，多付一点没有讨论的意义，我们仅把多付20%，50%以及70%（全款）的比例拿出来分析，即首付款的5成、8成和一次性全款付清，这3种情况计算结果如下：

如果多付20%，即40万，用来存银行定期，按单期最长5年的平均年利率3.2%算，5年利息为6.4万，按单利算，20年利息总额就是25.6万。

同理，多付50%和70%的购房款，若用于存银行的话，20年利息总额分别为64万和89.6万。

通过计算，直观对比可知，等额本金方式下：如果多付20%首付款，那么20年总还款利息减少75万-54万=21万，但对应获得的资金利息同样也少了25.6万，可以看出，如果把这多付的40万存银行的话，还能够多获得25.6万-21万=4.6万。说明一个现象，就是我们在多付首付款利息的时候，也少赚了多付本金的利息。

同样的原理，多付50%和70%（全款），如果存银行的话，20年总还款利息虽然分别减少了53万和75万，但与此同时，少赚了多付本金的利息，分别为64万和89.6万，两者抵消，最终还少赚了11万和14.6万。等额本金就不算了，道理也是一样。

这里的秘诀就在于，在同等还款金额情况下，虽然房贷存款利率比存款利率高，但在还款过程中，本金一直在减少，导致利息越来越少，但存银行的本金是没有取出来的，利息自然更多。

NO3.那么，对于有多余资金的购房者来说，到底该做何种选择呢？

通过以上对比计算看到，直观数据上，多付的首付款竟然还不如把钱用来存银行划算，但是不是意味着就应该尽量少付首付款、多贷款，而把多出来的钱存银行呢？在经济学家看来，答案是很明显的：能贷多少尽量贷多少。

一方面，对于普通人来说，即使把多余的钱存银行，也比多付房贷产生的利息划算，还有盈余。如果把通胀因素考虑进去，事实上也肯定是存在的，结果更是如此，用现在的钱做今后的事，这才有了“房贷是普通人一生中最大的福利”的说法。

另一方面，对于那些经商的人来说，特别需要流动资金，在同等情况下，把多余的钱用来做其他事是一个比较明智的选择，因为他可以“钱生钱”，期望的投资收益是大于存款利息的，理论上是要跑赢通胀。

因而，无论哪种情况，在资格允许的条件下，多贷款比少贷款更划算，尽量不要提前还贷，当然，如果有人说总感觉欠银行的钱不心里不舒服、有压力，或者说不投资，也做不到定存，那就另当别论了，对此，你看懂了吗？

文/纵横论市

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