南京房价多少钱一平专题之动荡的苏州楼市，房价保卫战打响

苏州市场的底层从9月份开始。

9-10月，苏州新房住宅单月均只成交4000套左右。而上半年6月是7815套，5月成交量更是刷新纪录，达到19年以来的高位，网签8662套。

这种“断崖”、“腰斩”的成交量，也能折射出楼市一线的冷。二手房市场更是跌到谷底，根本卖不动，中介怎么努力都不行。

到了第四季度，一批开发商抢回款，推出促销降价，这是每年都有的做法。但是今年特殊在于，市场上大量出现特价房、工抵房、夜闪购，人为制造房价大跌。

不否认的是，有不少项目，推出8折、7折的打折潮，每平米下跌4000元以上。一套100平米的新房，直接亏40-60万。这种市场乱象，加剧了买房者的观望，改变了整个市场预期。

以前，是早买早赚。如今，早买早亏。以前建议刚需快买，如今，建议刚需买对房子、买不暴雷的开发商、买按时交房的项目。

最近，市场上对于政策各种解读，认为市场又要回暖。从以往的经验看，即使真的回暖，从一线城市传到苏州，至少三四个月。

说白了，市场所谓的回暖，不过是零下六十度，来到了零下三十度，还在冰点以下。你品，你细品！

那么问题来了，现在这个阶段，哪些楼盘的房子才更保值抗跌？

第一，地段永远是第一位，地段的主要决定要素有三点——

排它性核心资源的占有，比如学区、不可复制的古城资源；

公共资源的便利性和使用成本，包括商业、多条地铁通车以及地铁的距离等；

城市核心地段的区域环境，以及高收入群体的密度、规模情况，这点非常重要（园区、狮山就是例子）。

第二，同一地段内品质和后期物业的区别，这也是保值抗跌的重要因素。

大家都知道，房子已经进入优胜劣汰的时代，抗跌性差的房子注定会被时代抛弃，并且大家可千万不要停留在房子不够住的观念。

房观从各地二手房网站上看到——

苏州二手房挂牌量长期超10万套；

南京二手房库存也已突破11万套；

重庆挂牌出售的二手房已接近17万套；

……

所以，要想对冲风险，一定要买那些保值增值、抗跌性强的好房子！

拥有更强竞争力的房子，在苏州，可以具体到哪些区域和楼盘呢？

很显然，纵观整个苏州版图，市场当下保值抗跌最强的区域范围就是一体两翼+一核四城。

在一体两翼和一核四城范围内，这几个板块可以重点关注——园区、古城区、新区狮山、科技城、高铁新城、吴中太湖新城，无疑是现在苏州楼市炙手可热的烫金之地，房价坚挺且市场热度高，吸引大批购房者为之疯狂，为之狂热。

苏州终极改善，可以首选姑苏古城区和园区。

古城区作为苏州“一核四城”发展战略中的“核”，买古城区的房子，更多的是稀缺资源的占有，因为不可复制的地段，因为情怀。再加上，苏州5条已开通的地铁统统贯穿这里，地段一绝！

园区，无数置业者都想要进入的地方，市场热度一直居高不下，尤其金鸡湖旁超级改善之地，苏州房价的天花板，也是楼市风向之所在。与此同时，这里聚集了苏州最好的商业、交通、教育等配套，尤其星字头学校顶尖教育资源，更是保值增值的一大利器。

从市场上看，苏州各区中最高楼面价就是在古城区，地价高达43167元/㎡，面粉价赶超面包价，并且该地块入市后预售备案价直接冲破限价，均价远超4W/㎡；园区楼面价最高的在奥体板块，地价30287元/㎡，该地块入市后的备案均价虽然没有破4W/㎡，但抛开极少数的地下室，其它地上房源备案单价全部突破4W/㎡，两大终极改善片区的房价真的是高不可攀。

这也是为什么古城区和园区，自始至终，都被市场持续看好，片区内房价保值增值能力强悍，未来更是如此。

新区狮山作为改善购房选择，是不用怀疑的。

见识过狮山火爆市场的人都知道，狮山是当之无愧的苏州热门板块，强大到可以为其它板块赋能。

作为新区的一只雄狮，这里规划站位高、资源高度聚集、引进的国内外大机构多，更重要的是新区实验中学+实验小学名校坐镇，师资力量雄厚，顶级CBD商圈扎推，而这些优质学区和成熟配套也让板块直接与园区核心区站在同一水平线上，尤其是房价牢牢占据苏州第一梯队，和园区几乎平分秋色。

并且，狮山还占据3条地铁：地铁1、3、5号线，多维立体交通枢纽，再加上片区内住宅地块十分稀缺，让一个又一个狮山项目被抢破头也就不足为奇。

然后是四大新城中的高铁新城、科技城和吴中太湖新城，也推荐关注，没有问题。

高铁新城拥有苏州最强的交通；科技城则拥有拔尖的大院大所+高精尖人才；吴中太湖新城占据最好的太湖湾湖景+项目超高颜值的外立面，这三大片区无一例外都十分吃香，房价坚挺且很拔尖。

那么，以上这些区域哪些楼盘可以重点关注？

姑苏古城区已经进入别墅时代，总价全部都是千万以上，一般改善客户想都不用想，在售的仁恒耦前和拙政别墅更是罕见的顶级豪宅，富豪们可以入手。

园区核心区湖东湖西这两个片区，现在除了新鸿基ICC、中海星湖NOE、万科左岸、中南中心、恒力地块这五大70年产权公寓项目待售外，已经是成熟的二手房市场。

不过值得一提的是，园区湖东永旺西地块已经挂牌出让，起拍楼面价26330元/㎡，将在下周正式竞拍出让。

另外，园区奥体除了锦麟铂悦府最后一期和万科地块这两个稀缺新房，也已经是成熟的二手房市场。近期可以重点关注一下锦麟铂悦府，最后一期马上就要入市，其次万科地块规划已出，目前正在招项目销售，预计很快就会和大家见面。

狮山纯新房可以重点关注一下狮山村，朋友圈已有放出风声近期会取证入市，有兴趣的改善客户抓紧留意。

高铁新城可重点关注春和万象，售楼处已经公开，本周还会公开样板间。

旭辉铂悦府的品牌加持，开发商是优势，1.8的容积率也是一个亮点，再加上户型设计的不错，142㎡做到7.5米的横厅，这尺度很极致了。不过项目位置有点偏，在高铁新城边角地块，价格也不会低，放风价3W以上，改善自住可以考虑。

科技城可重点关注北部四个楼盘：注重位置看大悦静庭，注重高逼格看浅悦静庭，注重户型看海纳品汇。

吴中太湖新城可重点关注中信泰富·玖著云庭，这个新盘胜在均好性，各个方面都不差，其产品户型最大做到了超200㎡大平层，改善圈层纯粹。

最后回答一个问题，现在买房还要注意些什么？

首先，平衡好楼盘的”地段位置、产品和价格“三个要素，缺一不可！

位置好产品好，但价格高的不要买；产品好价格好，但位置差的不要买；位置好价格好，但产品差的不要买。

其次，现在买房自住和投资都要兼顾，把持有周期拉长到5年以上。

要知道，最近三年，很多苏州买房人发现一个现象：买的新房，收房时，没有涨价或小涨，正好冲抵房贷额外付的利息，这就是保值抗跌的效应。