说起2020年兰州房价 为什么又有两个阵营开始站队？

今年以来，疫情一直冲击兰州房地产市场，很多人对房价的看法也完全相反。

其实关于“房价涨还是降”这个问题，每一年都会让我们分割阵营，引发唇枪舌战。疫情之下，兰州楼市状态还不明朗，购房者预期必然不统一。但房价的走势一定有迹可循，这也是很多网友坚定地发表观点的原因。

那么，2020年兰州的房价到底是涨还是降呢？

这个问题的答案需要综合考量，毕竟影响房价的变量因素太多了。但归根结底，商品房的需求量和供应量，往往是影响房价最直接的原因。而这就关系到兰州的人口增速、购房者预期、开发商策略和城市土地政策的变化等。

相较之下，城市人口数量一直都是住房需求变化的关键因素，经济学家任泽平说的“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，正是对此最好的诠释。

短期内人口骤增引起的强烈且真实的供给紧张，势必会引发房价的上涨。举个简单的例子，西安自2017年开始“抢人大战”之后，两年内人口增加161.94万，而这段时间西安的房价上浮速度也达到了近五年最高。

西安房价走势◎来源：城市房产

因此，2020年兰州的房价如何变化，人口增速就变的尤为重要。

3月之后，万物复苏，兰州也一改之前的阴霾。随着各个行业积极复产复工，久违的生产建设的热火再次走上正轨。当下，恢复经济成为了首要任务，全国各省市陆续发布了本年度“大基建”项目清单，用来拉动地方经济发展，兰州亦然。

2020年3月23日，甘肃公布了158个本年度省列重大项目名单，其中与兰州直接相关的就有47个。这些省列重大项目的建设正是兰州人口增长一个前提条件。因为大基建不仅可以拉动城市经济，还可以促进就业、增加从业者收入。而城市经济状态、就业机会等，正是影响如今人口走向的一个重要指标。

理论上来看，2020年兰州“大基建”发力，就会在一定程度上为兰州带来人口，进而增加购房需求。但有一个前提是，这些项目得开工顺利且不滞后。如果这些重大项目2020年年底才开工，那对人口的输入意义就不大了。

不过，即便疫情之后这些项目全部动工，参与基建的劳务人口产生住房需求，也需要比较长的一段时间，而基建项目建成后带来的就业机会，更得延后好几年。因此兰州的基础建设带来的人口引流效果比较缓慢，只能看其他方面是否可以带动人口持续性增长。

其实兰州市近两年还是出台了一些人口引流的措施。2018年，兰州发布《关于全面加强人才工作的实施意见》，计划5年内吸引省内外30万高校毕业生来兰创业就业。2019年4月，兰州全面放开落户政策，门槛很低！

基于此，2019年底兰州新增人口达到14.5万人！常住人口增速为惊人的3.86%，比过往三年的总和还多。如果2020年人口引流政策、大基建项目建设等全都见到成效，兰州的人口势必会进一步上涨，住房需求也会直线上升。

当然，投资需求也是明显需求，货币贬值就是投资客进入楼市的根本原因。近些年来，温和的通货膨胀一直存在，很多人手里有钱但又不想存进银行，这时候房产就变成了财产保值的利器，虽然这不是“住的需求”，但同样对楼市的供需状态有很大影响。

供需关系是相互关联的，我们不能单方面考虑。需求纵然重要，但供应依然关键。

小方在《系列稿一 / 疫情过后 兰州房价是涨是跌？》中提到过，虽然今年已经相继出台了降息、降准等宏观政策，对刺激城市经济有重要作用，但这些利好条件能辐射到兰州的少之又少，能对兰州房地产行业起到推进作用的更是寥寥无几，房企需要面对更大的难题。

2019年，房企资金链就普遍紧张，到了2020年这种情况还会进一步加重。根据相关数据，2020年国内房地产开发商到期债务约1.46万亿元，在现在的大背景下，如此巨额的债务肯定会给开发商带来更大压力。因此，2020年兰州开发商面临的首要问题就是资金短缺。

资金短缺必然会引起连锁反应，部分房企融资困难，开发难以为继，这时他们或许会和一些实力雄厚的大开发商合作开发，避免项目难产。但一部分计划中的新项目或许就只能搁置了。这个层面看，今年的新房供应量应该不比往年。

另外，面对疫情影响，兰州或许会以放宽拿地条件、出让主城区优质地块作为应对措施，或者加快招商引资步伐，重点推进小镇项目、综合体项目的落地。但整体来看，这些因素应该都不会扩大土地出让规模，自然也不会造成商品房供应量的激增。

除此之外，往年的库存去化也会消耗一部分住房需求，从而拉大供需比。不过根据最新数据，兰州2019年的商品房库存面积为138.44万平方米，同比下降21.44%，比往年要低，因此去化相对容易，对2020年整体的供需比影响较小。

理论上看，2020年兰州人口增长的可能性比较高，住房需求也会上浮。与此同时，兰州的商品房供应量大概率会不比往年。这样的供需关系导致的结果就是房价上涨。

不过理论模型与现实的差距往往巨大，以上结果能否成立，还关系到一个重要因素——调控政策。如果调控政策不放松，2020年兰州的房价几乎不可能大幅度普涨和普降；但是调控政策松动，且人口增长明显的话，兰州的房价或许就会上涨。

有一点需要特别说明，除了客观因素的影响外，开发商的主观策略也会简单粗暴地影响房价。疫情爆发至今，开发商一直在紧锣密鼓地改变策略。为了回笼资金，一些开发商开始降价抛售，看起来是房价下跌的直接证明，但事实上，个别项目降价的行为很难引起连锁反应。

短期内，或许会出现抄底情绪弥散，一定量的刚需型、改善型购房者进入楼市的情况。但是这些需求中有一部分是“伪需求”，而且很多人手里没钱，对经济状态持观望态度，因此短暂的降价刺激过去后，市场依旧会基于长效、明显的供需关系而趋于稳定。

影响房价的因素除了调控政策之外，最重要的就是供需关系，人口、经济、土地供应和市场状态都会对其产生影响。针对兰州的现状，我们每个人虽然都做出了猜测，但却无法避免各种变量因素的突然出现，一切还需要时间验证。

淌过2020年沉重的开头，今年的第一个季度悄然而逝，但好在疫情也开始平稳过度，未来可期。那么你认为疫情之后，你兜里的钱究竟会多买一间卫生间，还是少买一间卫生间呢？期待你的精彩回复。