南京楼市的巨大推手，正在消失

新房限价、二手房高价、倒挂产生。

相当大的颠倒空间成为房地产市场的巨大推动力，在过去几年里一直对房地产市场起到推波助澜的重要作用。

但是随着新房房价越来越高，二手房价回调，一二手房的倒挂空间逐渐被拉平，「倒挂」这个楼市助推器，正在逐渐消失。

前两年，倒挂盘曾是“买到就是赚到”的代名词，但是随着时代的推移，各版块新房不断突破区域限价，倒挂盘正在减少。

双限政策下，热门板块房价水涨船高

目前，活跃在市场上的，基本都是双限地块。

今年以来，南京热门板块的毛坯限价相比之前有所提升。简单点说，新房房价还是涨了。

河西：毛坯限价4.6万/㎡

南部新城：毛坯限价4.5万/㎡

江核：毛坯限价3.8万/㎡

新玄武：毛坯限价4.3万/㎡

鼓楼滨江：毛坯限价4万/㎡

迈皋桥：毛坯限价3.3万/㎡

燕子矶：毛坯限价3.2万/㎡

城东麒麟：毛坯限价2.76万/㎡

江宁正方新城：毛坯限价2.48万/㎡

升级装修包，让买房成本进一步提升

“买房就得买包”成为买房圈里心照不宣的潜规则。

现在南京装修包什么水平？

整个市面上，2000~5000元/㎡的升级装修占据主流趋势。如果按照100㎡的房子来计算，装修包的价格则在20-50万之间不等。

苏宁檀悦是南京市场上第一个带包销售的楼盘，而且一上来就是5000元/㎡，金基望樾府升级装修包5400元/㎡，海玥花园升级装修包5500元/㎡，成为市面上卖包最贵的楼盘之一。

拿金基望樾府来说，销许均价46850元/㎡，加包之后，成功突破5万/㎡。

接下来即将上市的不少楼盘，放风价直接把装修包的价格涵盖在内：

长江华府放风价6.7万/㎡（含5000元/㎡升级装修包），金茂府二期放风6万/㎡（含装修包），深业龙湾上府放风5.3万/㎡（含装修包）。

▽长江华府装修标准

当然，也可以选择不买装修包。但坦白来说，自己装修和开发商交付的装修，在后期的溢价上可能也会有所影响，同时自己敲掉重新装，时间金钱成本也不小。

倒挂老盘酝酿涨价

现在的市场上还存在一些地价比较低的地块，但是也都是几年前出让的了。

比如金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾，都在等着涨价，但是户型老旧、产权缩水是无法避免的问题，中冶锦绣天玺也已经补涨，涨价之后与周边二手房的倒挂空间进一步缩小。

倒挂神盘优先供应人才

众多买房人心中的“白月光”——碧瑶花园、恒盛金陵湾将优先供应给社会各类人才，未售罄剩余房源，对社会分批公开销售，这代表普通人可能连报名的资格都没有，进一步印证了倒挂盘正在消失。

倒挂盘的本质在于新房限价，二手房高价，如今市场下行，二手房价下跌，一二手房价达到平衡。

倒挂盘主要集中在河西、南部新城和江核。我们挨个来看。

河西二手房成交价下滑，鸡腿盘“瘦了”

河西中部的中海塞纳丽舍最近成交的两套房源价格均跌破6万/㎡，与同类型房源相比，成交价下滑了近1万/㎡。

万达华府最近成交的这套房源，与历史成交同类房源相比，单价也下降了约5000元/㎡。

附近的新房颐和源璟前期销许均价56592元/㎡，加上3000元/㎡的升级装修包，均价接近6万/㎡，海玥花园作为河西中部DW，前期均价也高达6.4万/㎡。长江华府放风价6.7万/㎡，高力璟华府6.25万/㎡，均是破6的价格。

前阵子河西南的招商雍和府，有一房源成交单价跌破5万/㎡，创了今年的成交新低。

深业龙湾上府放风价5.3万/㎡，金茂府二期前期销许均价5.2万/㎡，香港嘉华河西南G72地块放风价5万/㎡，下关城开宏顺河西南G25地块放风价5万/㎡，几个新房价格都在5万/㎡以上，倒挂空间肉眼可见缩水。

当然这些都属于个例，但是市场下行不可否认，如果河西的二手房市场持续低迷，那在新房价格不断攀升的条件下，所谓的“鸡腿”要瘦了。

南部新城次新房不多，新房价格攀升

大校场的次新房不多，仅有保利堂悦和复地宴南都，另外就是南站的二手房了。

保利堂悦的成交价在5-5.6万/㎡，复地宴南都在5.1-5.7万/㎡左右，而大校场的新盘比如金基璞悦和园、云萃府等一众新盘放风价都已超5万/㎡，8成首付，定位改善，全都是大户型，入手门槛不低。

南站新盘嘉宏峰放风价4.5万/㎡，价格稍低一些，与南站江宁区的次新房相比，倒挂空间不算大。

江核一二手房价接近持平

江北核心区内，二手房有正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际、华润国际社区、保利西江月。

正荣润江城的成交均价在4.5-5万/㎡左右，正荣润锦城最近成交的这套房源创了今年成交价新低，雅居乐滨江国际的成交均价约4.3万/㎡。

反观约3.5-4万/㎡的新房，尽管还存在一些倒挂空间，但按照当下的市场状况，还无法吸引大批的投资客接着大批买入。

不可否认，江北核心区的价值依然存在，国家级新区的占位依然很稳，而如今即将上市的楼盘与目前二手房市场上的房子相比，房龄、设计等诸多方面都存在差距。

在未来的某一天，这些新房流入二手房市场，房价或许会超越现在，但这需要时间，也需要市场验证。

倒挂不再是买房的风向标了，闭眼买的时代也翻篇了，但是倒挂缩水或者没有倒挂不代表这个楼盘不能买了。

目前，“房住不炒”是趋势，房子的金融属性被削弱，回归自住属性。

无论未来房价如何波动，自住需求不可能改变，这时候就需要看好板块的发展，宇宙中心河西、大校场、江核，放长远来看，这些板块依然有不错的发展潜力，一旦市场回温，二手房成交价上涨，还是会有一定的倒挂，但是想大涨是不可能的了。

这也是为什么在市场下行的今天，万象天地四季依然全部卖光，满足周边地缘客的需求，也有成熟的生活氛围，够了。

这也是买倒挂盘需要考虑的问题，周边既然有了高价二手房，那在一定程度上代表了成熟的配套和利好都已兑现，如果没有，高价二手房可能存在泡沫，经不住市场的考验。

另外，倒挂太多也会有一个问题，就是开发商获得的利润很微薄。

这就直接决定了房子的品质，有些开发商往往会用降低质量来获得利润，偷工减料、房屋降标、外立面脱落，维权事件屡有发生，所以有时候倒挂太多也并非好事。

现在倒挂这个幕后推手逐渐消失，地价上涨，毛坯限价上涨，对楼盘品质有所要求，“内卷”对买房人来说是件好事。