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【奥城公寓为什么不升值】二手房卖不出去了,怎么办?| 楼先生问答NO.655

原创大厦老师层

建筑物教师q & ampa [评论区消息问题]

不要以为杭州房地产市场已经降温了。

就算从现在开始降温,也还有很长一段距离。现在的行情用一个比较精准的词就是:热寂。什么都不做。当然,大家都不知道该做什么,无事可做或做了也没用。

昨天一省内某县城的朋友说:我们小县城的二手房估计要撑不住了,中介挂的价格一天比一天便宜,但成交量却没上去。说明价格还没见底。

杭州以外的楼市,包括宁波、绍兴等城市,可以说都开始调整了,有的二手房已经降下来,有的有价无市的停滞状态,有的新房不用那么疯抢了。

杭州的二手房用两个字概括:难卖。

不管是房东本意不愿意降价卖,还是购房者嫌贵不愿意买,但只要是房源上架,房东可能愿意降一点,买家却认为还没降到位,所以买卖双方都能感受到交易的难度。

这里说两套卖房案例:一套是华夏四季,房东挂了6万7,心理价位是6万3,挂出去以后,看得人很多,但几乎没有询价。我认为,买家看到6万7的挂价觉得没必要还价。

另一套是河滨之城,89方精装河景房,肯定能够成交,但总价相比峰值时估计要少30-50万不等,而且时间更倾向站在买家这边,对房东逐渐不利。

我们之前说过,真想卖二手房的话,降价力度凶一点,与其一点点降,不如一下子降到位,至少降到小区性价比最高,然后要求中介给你找全款买家。这一招,要快,因为市面上能全款买房的买家,数量是有限的。


1.

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500万、萧山市北万、共有产权房

@HELLO*yoki

坐标杭州,夫妻二人杭州户口,无房无贷记录,目前娃一岁住在父母名下的房子,127方学区比较差。手上150万可作为首付,如果要买车位,首付就更少了,目前看盘喜欢看萧山区域,但工作在主城区,新房买了也不会去住,楼先生觉得我要不要等共有产权房,还是等下半年上市的新盘?

楼先生:共有产权房,就算现在马上卖,那也得等上三年交房,而且你们是否符合申请条件呢?杭州版的共有产权房,到底会怎么样,现在还不好说。从北京的经验来看,并不是非常成功。另外,共有产权房是惠民政策,应该把它留给最需要的那部分人。

共有产权房的准入门槛一定会比较高,审核也很严格。另外,与政府合资买房,条条框框的约束会比较多。比如到5年才能买政府的股份,到了10年才能上市交易。这么长的锁定周期,说明共有产权房就是为了「房住不炒」。所以,不要想着共有产权房可以用来投资,更别想从政府手上占便宜。

对于你们来讲,拿得出150万作为首付,也就是能够承受500万总价的房子,真的没必要盯着共有产权房。至于车位,钱够就买,钱不够就租,对生活本质没什么影响。喜欢萧山区域的新房,可以重点留意萧山市北,8月滨江房产的新盘计划上市,此外还有招商·花屿观澜里、兴耀花曜里,限价3.75万。如果能等得到,亚运村也够得上买房门槛,也可以试一试运气。

2.

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400万、金沙湖/4盘、绿城/融创/万科

@夏夏

现在手上有250万现金,属于二套要6成首付,本人下沙工作,老公建国北路附近工作,娃一周岁,是去买学区房呢还是摇新房?总价350-400万都可承受,哪里的房子适合我们摇?摇新房就怕一直摇不中,学区房看过一圈居住品质反而下降很多,刚卖掉房子现在很迷茫。

楼先生:房子都卖了,就抓紧时间买回去吧。如果买二手学区房,不建议买老破小或老破大,教育改革的趋势会让这类房子慢慢失去价值。接下来选择学区房,要扭转一个观念,那就是:学区不会马上变得一文不值,但挑选学区房的时候,更要注重居住价值。

400万左右的总价预算,我建议考虑下沙。如果是新房,可以重点考虑金沙湖板块,对于你们说,是一个比较好的选择。我们之前说过,买房子尽量照顾女方多一点,尤其等有了孩子之后,女方对家庭付出的时间和精力要比男方多。

今年下半年,金沙湖会有4个新盘陆续上市。其中融创就有2个新盘(三块宅地),一个就在望金沙的西面,金沙湖的北面,这个项目的隔壁就是绿城·湖上春风。融创的另一个项目和万科项目则在1号大街和6号大街交叉东北方位。

3.

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闻博花城、谨慎追涨奥体、房价溢出效应

@Mr毛

老师好,我在萧山市北西有一套闻博花城的房子,有必要卖掉去追世纪城的房子吗?世纪城应该涨得更快吧?

楼先生:现在去追世纪城的房子,是指二手房吧?如果是天璞、创世纪和时代奥城这样的次新房,未来可能还有比较好的想象空间,但当下付出的代价相应也有点高。注意,是「可能」,也就是说,你现在去追,代价是确定的,但未来会怎样,却是不确定的。

次新房追不上,那在房龄上让步去买世纪城老一点的房子,就更没必要了,不如继续拿着闻博花城。所以还是谨慎追高吧。如果你手上就这么一套房子,真没必要赌那么大。

接下来杭州二手房还要横上一段时间,成交量和成交价可能还有进一步的变化。退一步讲,如果世纪城真的继续上涨了,房价有溢出效应,市北核心区的房子也能吃到溢出的头口水。

4.

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300万现金、二套/落户满5年、被政策误伤

@海燕

杭州户口刚满2年,属于被政策伤害的改善家庭。目前有一套老余杭的房子在自住,外地还有一套房,两套房都有贷款,小孩2岁,现在手上有300万资金。像我这样的情况是否可考虑购临安或环杭资产增值,还是建议我们等户口满5年再一步到位改善+学区呢?

楼先生:在杭州有房子的话,那就买不了第二套房子。根据最新政策,落户杭州满五年,以家庭为单位,才能买第二套房。除非你们愿意应对政策折腾出一张房票来。如果可以,当然建议一步到位,而且虽然现在二手房市场有点横住,但还是尽量「先买后卖」。

一个方案是,500万的总价预算,可以买到祥符、运河新城等城北一带的区域,拱墅区的教育资源比较值得期待。另一个方案是,可以处理掉手上的房子,增加总价预算,比如七八百万,可以到申花、大关、文教和文晖一带试试运气。

同时总价预算能够拔高,二手房的选择面肯定也能多一些,七八百万的总价,可以买到未来科技城核心区的次新房,也可以买到申花、桥西一带的二手房。300万的资金拿去买临安或环杭,还得是全款,不划算。还是建议直接改善,也不要去等户口满5年的二套房资格。

5.

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500-600万、主城区/叠墅、丁桥/临平新城

@anyway

老师好,总价预算五六百万,改善需求。很喜欢当下很流行的叠墅产品,可以买吗?看过了丁桥的电建悦安嘉府和临平新城的香悦和鸣府,一个是毛坯交付,一个是精装交付,总价都可以承受,请帮忙比较一下怎么选择?

楼先生:产品形态上,二者差不太多,都是高低配楼盘,叠墅属于六层三叠,两开间朝南。相比之下,悦安嘉府的下叠更好,地下室有5米多高,可以扩展出更大的实际使用空间。而香悦和鸣府的上叠更有优势,5/6/7三层一户,而且叠墅精装修,这一点对很多人也有吸引力。区域小环境来讲,电建悦安嘉府更好,距离地铁和天街都在1公里左右,边上直线距离600米还有一个桃花湖公园。

但从整体板块发展视角看,临平单独成区之后,临平新城的位置会凸显出来,以前的余杭区有未来科技城的耀眼光环,临平新城很难被重视。但现在不一样了,临平新城肯定会作为临平区重点发展的板块。江干区被划进上城区,但丁桥依然不会是上城区发展的重点目标。这一点看,宁当鸡头不做凤尾。

放眼杭州,总价五六百万要买叠墅,这两个楼盘在市面上都是比较有性价比的选项。而且这两个区域房价没有那么波澜壮阔,相对还能买得到满意的房子。其它主城区的叠墅产品,动不动上千万,而且还很不好买。既然你有叠墅情怀,那就放心去买吧。一定要二选一,综合看,建议考虑香悦和鸣府多一点吧。

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