南京房价多少钱一平专题之全国房价跌破万元！房产，将变成风险投资

2020年买房子的人可能会担心。因为房价真的在下降。

全国房价下跌了一万韩元

11月15日，国家统计局公布了10月份10个大中城市商品房销售情况，全国房价总体下降。

分城市等级来看，一线城市新房价格环比持平，二手房价格环比下降0.4%。其中，北京、上海、广州、深圳环比分别下跌0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二线城市上，新房价格由上月的持平转为下跌0.2%，二手房价格环比下跌0.3%，比9月份跌幅扩大0.1个百分点。

三四线城市无论一手房还是二手房，数据上都是普遍下跌的状况。

70个大中城市中，一手房价格环比上涨的有13个，环比持平的有5个，其余的52个城市一手房价格下跌；二手房价格环比上涨的城市仅有4个，环比持平的2个，环比下跌的城市达到了惊人的62个！

单纯看环比数据可能没有什么概念，我们来看看实际的房价和销售情况。

今年1至10月，全国商品房销售面积共143041万平方米，同比增长7.3%；比2019年1至10月份增长7.3%，两年平均增长3.6%。

前10个月商品房销售额为147185亿元，增长11.8%。

按照这个数据进行计算，其实就是简单的销售额除以销售面积，便能得到房价均价。

以此计算，我国前10个月的平均新房销售价格10290元/平米。

2020年末，这一数据是9860元每平米，这说明2021年的房价相对2020年总体是在上涨的。

但是，10月份的均价却是一个例外。官方虽然没有公布均价，但可以根据前三季度的数据计算出10月份的销售面积和销售额，2021年10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。

以此计算，10月份全国商品房均价是9749元/平方米。

根据对比可以知道，这一数据介于2019年与2020年的均价之间，全国新房的平均价格，已经跌回了两年前！

过去所有人都深信不疑的“房价只涨不跌”的神话，终于破灭了。

这一难得的成果，得益于2021年政府对于房地产严厉的调控政策，堪称有史以来最严。

首先是2月8日，深圳开始实行二手房指导价，瞬间让楼市陷入了量价齐跌之中。

数据显示，9月份深圳的二手房交易套数不足2000套，创下了近7年来新低。

为什么是深圳呢？

毫无疑问，深圳已经成为了全国楼市的风向标，深圳涨，上海、北京、广州立马跟涨，随后蔓延至全国楼市，2020年疫情之后第一个复苏的就是深圳的楼市，上演着同样的剧本。

既然是风向标，那就必然有风向标的作用；一套二手房指导价、禁止经营贷流入楼市、二手房限贷政策的组合拳打下来之后，深圳的房价真的开始跌了。

深圳一跌，其他城市自然也就跟着风向标一起冷静冷静了。不出意料，上海、北京的房价基本持平，而广州由于此前涨幅较大，开始出现了一定的回调。

只要用政策摁住了深圳这个尖子生，全国楼市就很难再出现2020年那样的大涨了。

楼市分化明显

全国楼市的分化是从什么时候开始的呢？大概是从新一线城市这个概念出来以后。

新一线城市，指的是在四大一线城市之后紧追不舍，GDP增速相对较快、水平较高的城市。

主要包括杭州、宁波、南京、苏州、武汉、成都、重庆、长沙、西安、天津、东莞、佛山等等。

GDP一万亿元水平，是这些新一线城市与其他城市的分割线。

曾经，人口主要往三个区域流动，那就是北京都市圈、长三角、珠三角三个区域，分别对应我国北上广深四大一线城市。

然而，进入新的发展时期后，新一线城市开始成为新的经济增长点和人口流入地，其经济增速、规模、人口流入量都不逊色于一线城市。

这些因素的叠加，也造成了我国楼市开始出现分化情况。

简单来说，一线城市、新一线城市这些经济增长快、人口流入多的城市，其房价会出现不断上涨的局面，即使出现小幅下跌，仍然十分坚挺，因为有人口流入的基础在。

除了一线城市、新一线城市之外的其他城市，都将面临着较大的风险，因为经济总量不足、人口有流出的风险，支撑房价上涨的因素相对就较弱。

从10月份的房价数据来看，比如昆明、南宁、贵阳、哈尔滨、吉林、济南、南昌、合肥、福州这样的省会城市，在房地产大调控的背景下，仍避免不了下跌。

如果说省会城市还有一定的人口流入支撑，那么三四五线城市的情况就更加难受了。

这些城市的房价不仅开始下跌，甚至跌幅十分大。

比如岳阳市，数据显示其7月份的新房价格相比6月份下跌了约1000元每平方米，从7000多的均价跌到6000左右。

也因此，岳阳市成为全国第一个高调出台限跌令的城市。

下半年以来，全国共有21个城市出台了限跌令，包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、桂林、菏泽、株洲等等。

就在4年前，也就是2017年，这些城市的房价仍然涨势如虹，一片欣欣向荣的局面，那时候的政策面是防止房价过快上涨，要调控。

短短几年后，政策就从防止房价过快上涨，转为限跌了，堪称魔幻。

事实上，这些城市的房价下跌，当地的老百姓深有体会。最明显的莫过于岳阳市，根据公开原因显示，其房价下跌主要是因为恒大进行降价抛售，导致新房的成交价直线下跌了1000元每平方米。

其他城市，也出现了开发商降价抛售的现象，一路之隔，新房的价格可能就比二手房便宜几千块钱每平米，以一百名计算就是直接损失了几十万。

这样的差距，让那些早期买了房的业主难以接受，出现了举报售楼部、围堵售楼部等现象，最终才逼出了限跌令。

涨是很难涨上去，跌又不给跌，只有开发商夹在中间最受伤。楼市，正在朝着一个未知的方向走去！

房产成为风险投资

得益于过去二十年来房地产的繁荣，投资房子几乎成为了全国人民的共识，尤其是2015年至2020年的这一次楼市大涨中，堪称全民炒房，能付得起首付的都去炒房了。

但是，到了2019年后，楼市开始分化，三四五线城市的房价涨不动了，开发商开始感觉到了压力，也出现了小幅降价的情况。

实际上，这时候投资房子的风险就已经开始显现了。

当时，国内的专家建议的是，一二线城市的优质区域的优质房子是可以入手，三四五线城市最好不要碰，投资更是大忌。

后来的房价走势也证明这样的观点有一定的道理，三四五线城市的房价这两年来都在阴跌。

但是，一二线城市优质区域的优质房子，真的就安全吗？

2020年7月份，在深圳的715新政没有出台之前，深圳的楼市可谓是一片火热，很多人入手深圳的二手房；恰巧的是，当时的股市也是涨势如虹，2020年7月份上证指数涨了10.9%。

因此，在深圳流传着这样的一个段子：

房产交易大厅，炒股赚钱的人忙着用钱买深圳的房子；而深圳的业主，则忙着把房卖了去炒股。当他们相互经过的时候，互相看了一眼，心中都冒出来一个相同的词。

现在再来看的话，卖房炒股的人，反而有可能是赚了的，因为上证指数从2020年7月份一路上涨至2021年2月份的高点，连涨了6个月。

相反，那些在深圳房价最高位入手房子的人，在二手房指导价的严厉调控下，房价几乎直接被打了个八折！

可见，即使是一线城市的房子投资，也未必是万无一失的了。

此时再轻易买入房产，不仅有可能面临二手房指导价的压价、二手房交易税收的提高，更有可能面临未来将出台的房地产税，风险可见一斑。

房子，已经开始成为风险投资品了，要想投资房子赚钱，必须要有足够的预见性才行，能够预见未来哪里的房子还会上涨。

从全国范围内的政策来看，目前的房价仍会维持在一个高位，可能继续出现小幅下跌，但要大跌很难，要上涨也很困难。

过去那个只要交了首付买了个房子就能躺着赚钱的时代，已经彻底一去不复返了！

作者 | 范智林