65万房贷提前还款要还多少钱

广州等一线城市住房融资限制持续增加。

今年上半年，房贷收紧态势明显。利率上调、额度收紧、放款周期延长等成为上半年的广州房贷关键词。

进入下半年，多个城市的房贷利率接连提升。南都记者获悉，上海、佛山已陆续上调了房贷利率。其中，佛山地区有银行首套房利率突破到6%。

近日有消息称，广州部分一手楼首套房利率或许会上调至5.95%乃至突破6%。南都记者昨日采访多家银行发现，进入8月，不少银行的房贷利率微微上调，确实有大行的二套房利率达到6%。也有部分银行人士则回应称，暂时没有上调房贷利率的计划。

贷款利率节节高 每月动态调整

近期，多个房价涨幅居前的热点城市出现房贷利率连续上调、个人住房信贷业务收紧的现象。7月24日，上海地区上调住房贷款指导利率，其中首套房贷利率将从原来的4.65%上调35BP至5.00%，二套房从5.25%上调55BP至5.70%。

尽管上海房贷利率水平有所上涨，但其上调后的利率水平仍不及广州、佛山，佛山更是进入“6”时代。一家第三方数据显示，截至7月20日，佛山地区有银行首套房组合贷利率高达7.35%，商贷利率为6%-6.2%。不过，上述银行佛山支行的信贷员表示，目前首套商贷利率依然是5.85%，提前还款会被加收违约金。首套组合贷商贷利率会是6.25%。

广州今年房贷利率也集中上调了四次，房贷利率也将进入“6”时代。近日有消息透露，8月广州地区部分一手楼首套商业贷款利率可能上调至5.95%，二套房更是上调至6.05%。

此前就有业内人士称，不排除开发商跟银行协商的结果。现在银行额度竞争，放款普遍较慢。接受高利率的客户，放款级别会优先。

南都记者采访中国银行广州分行，相关负责人表示，在符合监管政策要求的前提下，我行根据借款人的信用记录、还款能力、综合贡献以及同业市场定价等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。

中行相关负责人表示，目前，我行广州地区五年期以上的首套和二套个人住房贷款利率分别按不低于LPR基点加120BP、140BP执行。也就是说，首套房利率为5.85%以上，二套房利率为6.05%以上。

工商银行广州分行负责人对南都记者表示，会按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确认个人住房贷款具体首付比例和利率水平，实施贷款差异化定价。目前工行目前首套房利率指导价LPR+90BP，首套房利率为5.55%；二套房利率指导价LPR+110BP，利率在5.75%。工行也在上述指导价基础上浮动。

南都记者获悉，农业银行执行的首套和二套房的利率与工行一致。

建行广州区域首套房利率LPR+100BP，利率为5.65%；二套房LPR+120BP，二套房利率为5.85%。

来自建设银行广州分行房金部信息称，“我们跟市场利率差不多，同时要看具体的项目，可能会有差异。每个支行、每个区域，每个楼盘利率都可能会有一定差异。”

交通银行首套房利率LPR+85BP以上，二套利率情况LPR+95BP以上。平安银行目前执行按揭住房贷款利率为：首套LPR+85BP（5.5%）、二套LPR+105BP（5.7%）。招商银行首套房利率LPR+110BP，利率为5.75%，二套房利率LPR+135BP，即6%。

南都记者获悉，目前广州地区大行房贷首套利率指导价在85BP-120BP，利率在5.5%-5.85%；二套房贷利率大多上涨105BP-140BP，利率在5.7%-6.05%。

“目前广州区域首套房利率加110BP，利率是5.75%。广州的房贷利率几乎每个月都在上浮”，一家大型股份行零售贷款部客户经理对南都记者表示。

今年以来，广州房贷利率已上调5次。1月初，首套房贷款利率指导价为5.05%，二套房贷款利率为5.25%。广州房贷利率领先于其他城市。根据贝壳研究院6月份监测的72城中，主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%。

今年以来，广州连续上调房贷利率。广东省住房政策研究中心高级经济师李宇嘉表示，一方面，此前利率在一线城市中相对较低；另一方面，房价上涨较为明显。住房贷款规模增长太快，需要提高房贷利率并合理控制投放节奏。

不少购房者积极性降低，观望人群持续增多，遇到合适价位的房源才会考虑入场。

放款控制节奏 最长可能会跨年

在上半年这一重要时间节点过后，房贷的投放会否提速？

从行业的反馈来看，情况并非如此。在房地产贷款集中度管理规定实施后，银行的贷款额度渐趋紧张，近期更为明显。

“我行始终坚持‘房住不炒’的发展导向，严格按照国家相关部门的规定，实施差异化住房信贷政策，积极做好住房金融服务工作。”中国银行广州分行相关负责人表示，受调控影响，我行房贷额度有一定压缩，放款时效有所减缓。我行结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况进行有序放款。

“预计下半年贷款额度将更为紧张，不排除房贷利率进一步上调的可能，”一位银行业人士告诉记者。

交行相关负责人亦表示，目前广州区域房贷仍较为紧张，银行根据每月监管要求，有序安排投放。

“相对利率上涨，购房者更头疼的是，他们对于放款时间完全没有预期。”上述工行广州支行人士表示，当前银行额度非常紧张，房贷从审批到放款需3个月以上。

一般而言，放款周期拉长、利率提高，将影响房屋的交易节奏，特别是“卖一买一”的换房交易。近期，上海一些中介机构已经曝出二手房开单量大减的情形。6月份，贝壳50城二手房成交量环比下降约20%。

“二手楼现在比较麻烦，不知道什么时候才能放款，”番禺某大型楼盘大行客户经理刘经理称。

“我行放款时间可能会持续4-5个月，也就是在年底。而年底恰好是额度更为紧张的关口，所以完全有可能一直到明年初才放款。”一家商业银行客户经理表示。

银行额度紧张下，除了放款时间延后、房贷利率提高之外，银行也普遍收紧了住房贷款的审批，对放贷对象资质进行严格筛选。如要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等；购房首付款必须是自有资金，对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的，严禁准入。

从行业整体来看，银行房贷申贷时间普遍延长。人行广州分行货币信贷管理处副处长肖跃在今年的二季度新闻发布会上指出，“今年以来银行机构加强个人住房贷款管理，银行申贷流程有所延长。调控的原因是为促进房地产市场的平稳健康发展。”

广东个人房贷半年少增658亿元

在重申“房住不炒”定位之下，金融部门将房地产金融宏观审慎管理政策贯彻到底。

中国人民银行广州分行数据显示，截至6月末，广东房地产贷款余额7.02万亿元，同比少增784亿元；个人住房贷款比年初增加2592亿元，同比少增658亿元。

对此，人行广州分行调查统计处处长汪义荣表示，“房贷少增是正常现象。今年以来我们进一步强调‘房住不炒’定位，去年末人民银行做了房地产贷款集中度管理，部分机构的集中度受到一定的影响。”

汪义荣表示，“房地产调控的效果可以从重点城市的住房价格体现。从整个房地产的市场交易来看，目前各方面应该都趋于稳定。”

监管加强 处罚力度空前

值得关注的是，疫情期间的让利政策导致一般贷款利率低于个人住房贷款利率，形成套利空间，促使经营贷违规流入楼市。当前个人住房贷款利率上浮使监管套利空间扩大。

过去两个月以来，挤压房地产泡沫的大动作不断。6月份，银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上介绍，银保监会会同住建部、人民银行成立了专门工作组，赴热点城市进行现场指导，督促各地深挖违规线索，坚决遏制经营贷违规流入房地产。

近期，为遏制资金流入楼市，广州、深圳通过下发通知和约谈小贷担保公司，打击赎楼担保、过桥贷。要求各小贷公司全面停止“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。如有存量业务需及时报告，并要求小贷公司尽快压降、结清。

从全国范围来看，遏制经营贷违规流入房地产的工作，已成为监管机构的今年重点工作。银保监会副主席梁涛此前透露，接下来银保监会将针对相关违法违规行为，持续三年开展全国性房地产专项检查，对违规行为“零容忍”。

南都记者统计获悉，7月27日，上海银保监局公布了17张罚单，罚没建设银行、上海外高桥集团财务有限公司、中国银行、工商银行、农业银行、沪农商行、交通银行共计910万元。17张罚单的主要违法违规事实均涉及房地产。

从被罚事由看，这几家银行主要涉及发放不符合条件的房地产并购贷款、未根据房地产项目的实际进度和资金需求发放贷款、向项目资本金不足的房地产项目违规提供融资、个人消费贷款违规用于购房等违规行为。

采写：南都记者 周亮