公寓房为什么升值慢专题之一半人都在亏钱！投资公寓房，为何遭遇“中年危机”？

立刻找个好房间

最近收到一个粉丝的来信，说：“一个女孩子，年薪10万，没有结婚的打算，应该买单身公寓自生自灭吗？”收到了留言。

这让我想起了周围发生的事。

几年前，身边一个朋友来咨询，说看上北京一个40年商住公寓房，品牌房企，想入手，原因是家里房票都用完了，手头又有点闲钱，实在不知道干啥。

当时我曾劝他三思，虽然楼市整体还在上行期，但是，商住公寓持有成本不低，转手时税费都高，增值潜力还跑不过住宅。

结果呢，朋友依然入手了这套公寓。还没多久，北京迎来了商住限购的“3.26政策”，这位朋友也悔不当初。

商住公寓，一直以来，都以“不限购、总价低”的优势，吸引了不少作为资产配置的选择。可是，如果不是出于自住原因，真的不建议大家入手，因为你对投资公寓的认知，可能都是错的。

01

我们先来搞清楚什么是公寓。

通常我们所说的公寓，都是产权40年或者50年的，土地性质为商住两用性质，并不是住宅性质的，这种公寓一般是商务公寓或酒店式公寓。

但是，也有一种公寓，产权为70年性质，也可以落户，和住宅在属性上没差别，和当地住宅执行一样的限购政策，只是日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求，为区别于普通住宅建筑，该类公寓称为“居住公寓”。

而我们通常所说的公寓，主要是指前面两种，即商务公寓和酒店式公寓。

其实，在我国的地产法规里面，只有住宅和写字楼，是不存在「公寓」这种产品的。

要知道，在土地从审批到开发商拿地这个环节，一个区域的规划，并不会只批住宅用地，还会有配套商业用途的地块比例，以满足整个地区未来的发展。

但是，商业类物业开发出来并不好售卖，物业费、水电费都比住宅高，开发商要回本，而各地住宅又有不同程度的限购门槛。如此，精明的开发商便把这些原本是商业性质的商铺写字楼按照住宅来设计，这样一来，不仅能够快速去化利于资金回笼，还能够满足那些没有购房资格人群的自住需求，一举两得。

所以，从出身来看，40年和50年产权的公寓，也就是带有居住属性的商业用途房屋，并不是真正的住宅，这种产品也是我们今天主要讨论的。

02

近些年，我们发现，经过住宅市场持续加码的调控之后，进而催生出一波商业属性产品的投资大潮。

这就好比是一个跷跷板，公寓和住宅分别坐在两头，一头低下去的时候, 另一头迟早会抬起来。

走进公寓的售楼处，很多年轻人都会动心：

年轻时尚的loft设计风格；

商圈中心位置，近地铁；

不限购，总价低。。。

没想到，自己在大城市安家的梦想，就这样被一套商住公寓轻而易举的拉近了。

可是，上述这些只是你看到的公寓的优点，那么，它作为比普通住宅价格更低的产品存在，就有它先天存在的缺陷。

这些缺陷，才是它华丽外表下最致命的坑。

首先，和普通住宅相比，公寓的舒适度可能要大打折扣。

比如，公摊面积大，小户型多，朝向单一不通透，大多没有阳台，梯户比高等。上下班高峰时间，可能要多花很多时间等电梯。

随手找了个公寓楼盘单层平面图，大家来感受一下。

见过的商住两用公寓，一层在20-30户的不在少数，人多了，流动性也很大。试想一下，住在人口如此密集的楼层中，先不说舒适度，怕是住户隐私都会暴露在众目睽睽之下。

可能有人要问，为何公寓不能设计的像住宅那样呢？因为公寓本就是建在商业用地上的商住两用多功能产品，没有阳台，小户型也更方便出租。

说不定你隔壁就是公司或者什么工作室之类的，弄个美甲、美发或是瑜伽工作室，如果太隐蔽，又怎么能方便顾客找到呢？

其次，商住两用型公寓，基本是不能落户的，也没有学位。

也就是说，教育增值这些附加条件，在公寓产品上是没有的，这也是为何公寓价格要比住宅更低的原因。

再次，公寓的居住成本和后续转手的税费都比普通住宅更高。

我们前面也提到，由于土地性质，商住两用公寓都是商水商电，大家可以自行百度一下这块的费用，另外，这类公寓也没有燃气。

这块可能有些人觉得无所谓，但是作为刚需一族来说，买房都是从牙缝省出来的钱，夏天几个月，空调费一个月就几百块，这种支出对比民水民电，放到生活中，还是差别明显的。

我们再来计算一下税费方面。

一手商住公寓契税3个点，比普宅高2个点，相对简单。但是，如果若干年之后你想转手，那么这其中税费就要好好记下来了：个税、印花税、土地增值税、综合税差额等杂七杂八你听过没听过的税，都要交一遍，差不多要相当于差额的三成。

刨去这些费用回头再看看房价到手，基本这几年涨幅都缴税了，即便能跑赢大盘的也是少数。

所以，为什么说不建议大家投资公寓，就是因为它的流通性太差了。

03

在房地产调控风声日紧的背景下，做商业地产的不论是写字楼、商铺还是公寓，都会忽悠购房者：来吧，我们这里不限购！

然而，“傻买时代”已经一去不复返，这些公寓是否会成为投资客站岗山巅的噩梦，而已经入手的公寓是否还能保值呢？

我们来看个例子。

「北京像素」是北京2010年开盘的商住公寓，在北京二手房市场成交较活跃，换手率很高。当年复式开盘单价在1.8万左右，2012年楼下6号线地铁开通，单价破4万；而现在如今，房价依然还维持在8年前的水平。

△图片来源：幸福里APP

再来看下周边的普宅小区「柏林爱乐」。该小区是2007年左右建成的，当初开盘单价不到6000元，现如今价格上涨了差不多8-9倍。

△图片来源：幸福里APP

商住公寓和普通住宅的涨幅水平如何，已经显而易见了。

可能还有人说，上面不是还提到“居住公寓”么，这种产品的涨幅情况呢？

我们再来看看位于北京CBD中心区的著名居住公寓「建外SOHO」。

可能有人可能会问，「建外SOHO」不是办公楼吗？其实「建外SOHO」确实是住宅用地，只不过1-3层为商业，其他楼层是70年产权、民水民电且有燃气的住宅公寓。只不过当年潘总受欧美建筑风格影响，打造成了看似办公的形式的住宅建筑。

△图片来源：幸福里APP

2004年，「建外SOHO」开盘售价为13000元/平，当时北京四环内房价不过五六千。目前，其最新均价不过50000元/平，涨幅不到4倍。而附近的老破小「永安南里」，房价还在69000元左右，要知道，这可是80、90年代的房子呐~

△图片来源：幸福里APP

曾经北京市场上还有一种”外销公寓“颇受市场青睐，其始于90年代，主要针对外国人身份售卖，当年售价普遍在2000美金以上，按当时利率换算，差不多折合1万6每平米。

△图片来源：幸福里APP

然而，为了整体建筑外表个性的外立面，其内部户型多尖角，虽然位置佳，但户型面积浪费严重，性价比低，已经和周边其他小区价格拉开了差距。

△图片来源：幸福里APP

04

在楼市涨跌的大潮中，公寓产品可能作为曾经的”弄潮儿“受过购房者的追捧，然而，商住公寓随着各类楼市调控的出台，已从限购的“灰色地带”到现如今遭遇“中年危机”，这个赛道正变得越来越窄。

说了这么多，投资任何房产都离不开”撬动杠杆“问题，因此，如果不是实在买不起或者买不了住宅的情况，还是谨慎入手商住公寓。

如果非要把商住公寓当做一个可以定期收租的理财看待的话，一定要注意以下几点：

1、选择高出租回报率的物业，每年租金收益率不低于5%；

2、地段一定要好，地铁上盖、靠近商圈都是必要条件。租住公寓的人大多看上了它的便利性，那些临近改善置业区域的商住公寓，千万别碰；

3、公寓的流动性较差，加上较高的出房量，如果你选择购买公寓，就要做好长期持有的准备。