91万房贷两年后提前还款

老铁的青青、楼主司令——感谢您以佛系的心态看房地产市场。不急功近利，不乱打“假话”。

为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

“要不要提前还房贷”，就这话题，你去百度搜一搜，各种门派的分析五花八门，绝大多数都会告诉你别提前还。

但不少人依然会提前还。而更多人不会选择提前还，没钱的人多。不过每个人提前还房贷的原因不尽相同，切不可一概而论。

最近，司令在知乎上被一位网友问到一个典型的问题，如下：

目前房贷年利率5.9%，借了30年合计69w。现在收楼了，无手续费的装修贷可贷30万，周期8年，这8年装修贷的等额本息月供总利率合计25.76%（合计利息77280元）。问是否有必要将装修贷拿来还掉部分房贷？

先声明一下：装修贷的钱，只能用来装修，不能用来干别的事儿。至于你要干别的事儿，司令也管不着。本文只做理论分析，不存在任何教唆。

这个问题司令发出来后，没想到被大家热烈讨论。有的老铁说有必要，有的说没必要，有的直接不知道，还有的老铁说这是伪命题没法回答。

Ok，不管是不是伪命题，咱们先把这里面的数算清楚，再来讨论有没有这个必要。

首先我们计算装修贷的利息：

借款30万，合计8年96个月，总支出利息77280元，计算出来的月供是3930元。如果按照月供金额反推等额本息的利率如下：

实际借款30万，按照房贷的等额本息法来算，实际的利率是5.9192%。而如果按照上文说的25.76%除以8年，表面上年利率是3.22%。

这两个利率的差异，司令曾写过一篇关于首付贷的文章，老粉应该知道（公众号后台回复关键词“首付贷”就懂其中套路）

我们算出来这装修贷的实际利率是5.9192%，可以说跟她的房贷5.9%是非常接近的。那么现在问题就更清晰了。

几乎同样的利率借款30万，一个8年还清，一个30年还清，你会选择哪个？几乎是个人都会选择后者，对吧。

原因很简单，因为货币会贬值。时间拉得越长，货币贬值的幅度越大。按照每年贬值4%，8年后的30万，可能只值现在约22万。银行能给房贷的最长年限也就30年。

但大家以为这个问题就结束了吗？显然没有。

因为在这两条数的对比之下，是没必要的。但在一些情况下，有人算了一笔经济账后觉得是可以的。比如：

①他要卖房子，需要赎楼还掉银行的房贷，但手头没钱。那么他就借装修贷，还掉银行贷款，然后去银行解除抵押，这样房子就可以交易过户了。

但他的装修贷，是不会在在同一家房贷的银行做的，不然注定是一个悲剧，银行分分钟抽回装修贷。

②他要拿房子做抵押经营贷，同上面的原因一样，他借装修贷还掉银行贷款。因为装修贷的利率相比外面小贷机构的过桥利率明显低很多。

从以上两个案例大家应该明白了装修贷的意义在哪里。

这种贷款实际上就是用来应急的，不适合平白无故长期借。如果你是生意人，自然无所谓，因为装修贷的利率确实也比很多贷款渠道要低。

那么，还有个问题，显然大家非常关心：有足够钱了，该不该提前还房贷或还部分房贷？

如果你百度这个问题，一定大把人告诉你尽量别提前还。但现实生活中，还是不少人会还。

其实原因很简单，有的人手头有钱一直没有啥投资渠道，直接放银行卡吃活期利息。不买股票不买基金不买理财，也不会再买房换房，家人也不会需要这笔钱应急。

这种情况下，把吃活期利息的钱拿去还掉房贷，没毛病。

另外，有的人注册了公司，想把房子做低息抵押经营贷套钱经营企业，他会选择还掉房贷，甚至借别的钱来还房贷。

因为几年前买的房子，增值了很多，抵押套出来，等于盘活了固定资产。

所以，综上所述，是否提前还房贷还得具体问题具体分析，不可一概而论！

佛山买房，问问楼司令吧！

• 司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。