2021为什么房贷变少了

资料来源：胡子说房间

1月1日，与房贷相关的两大政策变动已经悄然落地。

这对我们购房者有何影响？接下来的房贷会有何变化？房贷利率走高还是看低？

具体一项一项的来看。

首先，赶在2020年的最后一天，央行与银保监突然发了一个大招，发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

继开发商“三道红线”后，银行分5档也被划上“两道红线”，房地产贷款也得在规定比例内起舞：

第一道红线为“房地产贷款占比”：大型银行上限为40%，中资中型银行贷款27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线为“个人住房贷款占比”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过15.5%，村镇银行不得超过7.5%。

五档两条线，央妈的意思非常清楚，无论是亲儿子，还是干儿子，还是远方侄子，一视同仁，按规矩办事，划好红线，没有特权，也没有例外。

政策推出也非常迅速，趁着大家沉浸在节日到来的氛围中，公布一波，隔天1月1日便开始执行，没有回旋的余地，新年新开始。

央行控楼市的意图非常清晰，2021年的楼市，依旧是稳字当头。

虽然本次调整只涉及房贷，但这无疑是楼市调控的一套组合拳。此前的楼市调控主要集中在行政手段上，限购、限售、限贷只能暂时拦住想要进来的人，但拦不住想要进楼市的钱，房价自然也是水涨船高，金融端去杠杆也是一直以来楼市调控的呼声，这次终于开始下手了！

这对我们购房者有何影响？我们先来看看去年各大银行的踩线情况：

可以看到，35家主要银行有10家踩线，其中不乏建行、邮储等大行，招商与兴业更是双重踩线，此外，接近红线的银行也不少。在红线的制约下，2021年的贷款总量不可避免会缩减。

接下来，无论是触线银行，还是接近红线的银行，势必都将审慎住房贷款的发放，选择更加优质的贷款人。当中，不排除压力更大的中小触线银行，会通过提高贷款利率，来筛选借贷人。

不过，政策虽然来势汹汹，但与三道红线一样，也给出了回缓的空间，目的也是为了防止大起大落导致银行破产。超出红线2个点的银行金融机构，有2年的调整期过渡期，2个点以上的，有4年调整期。

但落到个人购房者来说，影响并不大。虽然接下来贷款总量略有减少，但被全国各地稀释过后，落到地方变化很小。对于一二线城市来说，银行机构众多，贷款选择空间大，除了审核会更加严格一些，几乎不会影响到房贷的申请。

央行此举，表态大于实际。

不要忘了，并非所有资金，都是光明正大通过住房贷款流入楼市的，消费贷、经营贷等不计入住房贷款的项目，也是楼市加杠杆的好渠道，堵死这头才算真正堵住了金融端加杠杆。

房地产贷款划线可能只是第一步，资金流向监管是否还有动作，可以期待！

宏观政策的变动，还将缓步而至，当下对买房人影响最大的，还是房贷利率的变化。

2021年，房贷利率也将进入新阶段。

1月1日，第一批存量房贷利率已经变了，什么意思？

其实也就是啰嗦了一千遍的LPR，如果你的房贷是2020之前办理的，并且2020年8月25日之前，从未主动去银行保持固定利率，那么你的房贷利率已经变为LPR浮动模式！

LPR浮动利率，对应的就是固定利率，最大的变化就是，每年你的房贷利率每年都会随着市场更换一次。

利率更换日期有两种方式，一种是以每年1月1日为重新定价日，另一种是以贷款发放日为重新定价日。

根据央行的数据显示，94%的存量个人房贷已经如期转换成了参考LPR定价的方式，且多数人将每年1月1日作为房贷利率重定价日。

也就是说，大多数的粉丝朋友们：

2021年1月1日，你们的房贷利率已经变了，并且房贷真真切切的变少了！

为什么这么说？因为房贷利率参考的是五年期的LPR值，2020年以来，5年期LPR利率，从4.8%降低到4.65%，累计降息15个基点。

要知道，5年期LPR就相当于过去的基准利率，降低了15个点的力度，大家应该懂当中的优惠了吧！

无论是被迫转，还是此前签约主动选择LPR模式的，只要重新定价日选定为是1月1日，2021年你的房贷已经变少了！

至于能省多少？如果按照100万，贷款30年等额本息来计算，15个基点意味着，2021年全年你能节省将近1080元。

虽然数量不大，但是蚊子再少也是肉，未来如果持续降息，房贷还会持续走低。

其次，我也想再次强调一次，固定利率转化为LPR浮动利率，你过去所享受的利率优惠不会改变。

浮动利率模式下，房贷利率=五年期LPR+加点。如果是存量贷款，这个加点取决于你原利率与上一年12月五年期LPR值的差值。

举个例子，如果你过去利率享受过各项优惠后，贷款利率为4.41%，2020年12月五年期LPR值为4.6%，那你的加点就是4.41%-4.6%=-0.19%，是的，加点可以为负数。

不管五年期LPR值怎么变化，你的房贷会一直保持这个负加点，保持此前的优惠。

此外还有争论不休的问题，未来利率到底是涨还是跌？

从长期来看利率势必是下行的，美国、日本等国家早已进入低利率，甚至负利率的社会。但短期利率肯定存在波动，LPR利率一年一换的基础下，浮动利率应对未来风险的能力会更强。

2021年的开局，房贷利率全面市场化，房地产贷款也带上了镣铐。

还会发生什么，我们拭目以待！