【桃苑公寓为什么便宜】专题深圳最牛电梯小区：“我要棚改”，是真实诉求还是投资炒作？

最近，深圳南山区桃园公寓地板上出现了大大小小的横幅，横幅上写着“我要修板子”的大字，在网上成为话题。

桃苑公寓为单体高层建筑，近几年还曾进行过一次外立面的整修工程；而棚改多集中在年限较久的低层老旧小区。

以此标准看，桃苑公寓似乎并未满足棚改的条件。这样的小区为什么会有如此多的“棚改”呼声呢？

内部环境恶劣

棚改未定房价先涨

据公开资料显示，桃苑公寓是深圳市南油地产开发建成的商品房，住宅位于南山区南山大道与学府路交会处。

该小区虽然名称为公寓，土地规划却是住宅属性，同时也是南山区首批带电梯的单身住宅商品房。

小区周边地段繁华，紧邻深圳大学和1号线、11号线两条地铁线路，地理位置优越。小区建于1993年，截至今日，确实早已满足“使用年限不少于20年”的改造条件。

然而，带电梯的桃苑公寓被业主公然挂条幅，“我要棚改”究竟真实情况如何，是否有进行棚改的必要？中房君带着这些疑问，前往现场一探究竟。

据小区周边房产中介工作人员称，桃苑公寓的棚改呼声仅仅是小区业主自发组织的“造势”，桃苑小区始终未被批准进入棚改名单。

随后，中房君跟随房产中介工作人员，拐入小区街道，街道路面污水乱流，楼下密密麻麻地布满各种小店面，并没有一个真正意义上的“社区”。

搭乘地铁来到小区内部，楼层通道七弯八拐，想找到自己的公寓并不容易；走廊内堆放了不少杂物，原本狭窄的过道显得更为拥挤；楼道墙壁发黑，电线已老化脱皮，长期裸露在墙体边沿，安全隐患极大。

外部看来还较为整洁的桃苑小区，内部环境却极为不佳。

这样恶劣的环境，却有着与之并不匹配的高租金、高房价。据周边中介介绍，小区为高密度建筑，内部多达777户，公寓内多是为单身租户提供的迷你房。

业主自行用并不牢固的空心墙将一间公寓分隔成2-3间进行出租，有些公寓甚至连阳台都能被隔为两块供租户使用。

一套二三十平方米的小单间，在租房平台上能被挂到3150元/月（半年房租提前一次缴付）、3600元/月（一年房租提前一次缴付）；20多平方米的小单间总价能达200多万。

▲Q房网截图

一个社区服务欠缺、卫生状况不佳的小区，竟能卖到如此高价。

陪同中房君看房的中介工作人员直言，“桃苑公寓小区的业主们挂盘如此之高，简直就是异想天开，完全是自我炒作！如果真心想买房，无论是自住、或者是投资，如此高价这个小区都没有购买的价值。”

相比之下，仅一条马路之隔、同为南油地产开发的愉康大厦，无论是社区服务还是内部环境都更具优势，房屋质量一看便知高下，但却因为暂无棚改的计划，仅6万-7万元/平方米的房屋单价与桃苑公寓（近10万元/平方米）相差甚远。

仅仅是棚改的风声，就让老旧破小区“镶上了一层金”，这样的楼市现状实在令人感到“概念炒作之风”的盛行。

周边小区均划入棚改范围

唯独留下桃苑公寓三栋

桃苑公寓所在片区分布了较多上世纪八九十年代建造的老旧小区。

今年4月，官方再次对该片区的9个住宅楼进行摸底调查，确定了一批棚改名单，这份名单也被网友戏称为“暴富名单”。

业主之所以希望棚改，无非是两个原因：

第一，通过拆除重建能让户型变得更为时尚，楼龄变短；二手房的价格会大幅跃升；

第二，棚改具有公益性、紧急性，不需要100%的人同意，更容易获得通过。

紧邻桃苑公寓，荔馨村、荔芳村等小区都已加入棚改的队伍。名单公布以来，这些小区的业主卖房意愿大大降低，小区房价已经涨到了10万元/平方米以上，部分业主甚至在中介门店挂出12万元/平方米的价格，一副“拼命挂高价、根本不愁卖”的姿态。

在一些二手房买卖的相关网站可以发现，早在2019年8月，便有人在网上售卖桃苑公寓二手房，称“楼龄虽老，但有希望拆迁，意向书已签”。

然而，桃苑公寓却始终并未划入名单。今年棚改名单的公布，无疑打击了这样一批希望借棚改之势，抬高房价出售二手房的业主。

周边棚改，唯独留桃苑公寓三栋，这引起了小区业主的极大不满，也因此才会出现阳台挂横幅的状况。“棚改”的呼声并非来自真正的居住者，而是等待房屋升值转手、从不回家的公寓业主们。

尽管桃苑公寓的业主对棚改的诉求持续已久，但小区确实还难以达到棚改的条件。

周边的棚改小区皆为只有6-7层的低层建筑房，且为1989年建成，年限久、基础设施差，被纳入棚改名单合情合理。

而桃苑公寓近年来也有所翻新，原本8层以上才安装的电梯，现在也变成整栋楼都能够坐电梯上下行了。如此高的建筑想要推翻再建，还是有很大困难的。

业主挂条幅

究竟是为改善民生还是哄抬房价

近年来，棚改轰轰烈烈，但与之同时，问题也逐渐暴露。棚改推高了城市的整体房价，成为了许多业主投资升值的新途径。

深圳“7·15”房产新政出台后，政府明确打击投机者，平稳房地产市场，许多房地产相关行业也受到极大影响。

据桃苑公寓周边的房产中介称，原本一个月能卖出7-8套房，新政出台以来，半个月内一套房也未能售出。

在这样严厉打击投机的环境之下，桃苑公寓的业主却仍希望通过“闹”棚改让二手房升值，这与政府的初衷明显背道而驰。

今年7月20日，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇旧小区改造工作的指导意见》正是针对这一现象的“一剂良药”。

意见提出，对于城镇老旧小区的改造，将不再一刀切地采取“拆除重建式”的旧改，而是将改造内容具体地划分为基础类、完善类和提升类，更多地采取“保守疗法“，以改善环境、完善配套等方式代替拆除，进行有针对性的修复改造。

这一举措将减少旧改、棚改总量，从而提高城市更新的效率。同时，将抑制地方通过旧改、棚改暴力拉升房价的行为，推进房地产市场进一步平稳健康发展。

棚改，改的应该是危旧住房、居住质量和城市整体环境，而不是被炒作的房价。

当前，棚改政策的方向已经有所转变，棚改名单将不再是“暴富名单”，“博旧改”、“赌棚改”的投机者们也应该及时止损，打消利用棚改、旧改一夜暴富的美梦。

部分资料来源：智讯财经