最近，河西中部万科金域缇香成交的一套70㎡单室套，引发大家关于“奥体东房价是不是大跳水”的讨论。要知道，卖方市场时该小区同样的户型有过近8万/㎡的成交记录。
是个别现象，还是奥体东的二手房价真在走下坡路？辗转在各个小区，与业主、买家打交道的中介们最为清楚。
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“这套房啊，虽然不是我经手的，但我知道情况。”中介小李打开了话匣子。
“说实话，我是替卖家惋惜的，毕竟万科金域缇香的70㎡单室套之前550万也能成交。”小李一边说，一边展示成交的房源。
关于降价150万卖房的卖家，小李称：“他是做投资理财的，早几年买这套房时想着给孩子用学区，偏投资。可不知道啥情况，最终他也没用这里的学区。”
这套房是今年6月挂出的，挂牌价为550万，对标了小区同户型最高成交价。“一开始，卖家并没有很急，隔一段时间降个10万、20万，价格不算诱人，就淹没在一众房源里了。到了本月11号，卖家急着用钱，一下子降了80万，但要求全款支付，当天就成交了。”小李介绍。
在奥体东，不止万科金域缇香一家小区有这样的急卖房源。
小李说：“上个月，中海塞纳丽舍成交的一套房让我印象深刻。这套房是134㎡的三房，同一栋的一楼是以928万成交的，而这套房的业主有600万的资金缺口，最终以795万卖掉，单价还不到6万/㎡。”
链家网站上，相似户型甚至有超7万/㎡的成交记录。
小李的同事补充：“最近急卖的房源几乎是全款或8成首付成交，比如兴元嘉园也有一套报价680万的房子，买家愿意全款，最后625万成交的。”
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眼下的市场，并不容乐观。用小李和同事们的话来说就是：差不多从今年5月起，市场一下子进入冰冻期。原先行情好的时候奥体东每个月每个小区都能成交个3-4套，而现在，所有小区加起来一个月能成交3-4套就不错了。
“急着用钱的卖家会降价卖房，价格降到位了自然会成交，不过也有一些房源降得挺狠，却无人问津。”小李说。
比如万科光明城市东苑一套102.75㎡的两房，今年5月底挂牌，总价720万，单价约7万/㎡。
如今半年过去了，3次累计降价85万，单价还不到6.2万/㎡，至今没有成交。
要知道，年初市场行情还不错的时候，相似户型成交单价在6.5-6.76万/㎡不等，且最快挂出1天就能卖掉。
中海塞纳丽舍东苑一套133.58㎡的三房，今年7月挂牌，总价939万，单价超7万/㎡。
3次累计降价84万，如今的挂牌单价约6.4万/㎡，尚未成交。前面说过，相似户型此前有超7万/㎡的成交记录。
行情不佳，是牵一发而动全身的。
锐评君在万达华府附近的商业街看到，已有中介门店铁将军把门，门上贴着店铺搬迁、门面转让的小广告。而有熟悉的中介朋友表示：“不少同事转行了，做足疗店、卖猪肉……啥都干。”
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河西一直是改善自住和投资客眼里的香饽饽，二手房行情急转直下，为什么？
对此，小李解释：“其实河西中部，奥体一带向来居住氛围比较成熟，偏改善，二手房的成交一直不算太多。如今出现的低价成交房源基本是卖家急卖，属于个别情况，不能代表整体房价水平。”
他强调：万科、中海等品牌效应不错，比较抗跌。真要说奥体东哪里降价了，可以关注雨润国际广场等可落户入学的酒店式公寓，原先420-430万的房子，现在380-390万就能买到。
不过，小李坦言，大行情以及学区房的政策不明朗，对奥体东的二手房成交量造成了不小的影响。
先看楼市大行情。
这一轮楼市降温是全国范围的，南京、河西也不能幸免。对二手房市场影响最为直接的，是金融信贷政策。
小李介绍：“今年4月之后，银行放款特别慢，基本在半年左右，快的话也得3-4个月，直接影响想要置换到河西来的这批买家。你看，我同事刚买了房，银行工作人员告诉他，现在单子堆积如山，才处理到6、7月份的，下款遥遥无期，有的小银行直接停贷了。”
另外，买河西的大多是改善一族，不乏尚有贷款未结清的情况，再贷款买房利率普遍在6.45%-6.55%，居高不下。“这个时候买家更多会选择观望，一来一去，二手房从挂牌到成交再到下款，成交周期得在1年以上了。”
不明朗的学区房政策，也是奥体东二手房成交量缩减的重要原因。
今年，多个城市对学区房出手，北京宣布大比例推进教师轮岗制、合肥发布学区房二手房指导价、深圳名校学区房降价也卖不出去……而11月初，教育部网站发布的《关于让外来务工者随迁子女都能公平享受九年义务教育的建议》里提到鼓励有条件的地区仅凭居住证即可入学，更是让不少人对学区房的未来持悲观态度。
“虽然南京的相关教育政策、学区房政策尚未明朗，但家长们的心态被严重影响，多数以观望为主，不敢随便出手。”小李无奈。
经过多年的稳定教学，河西的新城小学本部+新城初中本部、新城小学南校区+新城初中本部等公办学校渐渐出了成绩，得到了家长们的认可，有多认可？小李说：“行情好的时候，不少孕妇挺着肚子来看二手房，提前为孩子锁定学校。现在呢，不光孕妇不来看房买房了，过去成交火热的单室套和两房现在也很少有成交。”
整体来看，虽然楼市行情仍然低迷，河西的二手房成交量有所下滑，但成交价相对稳定，低价急卖的房源属于个案，不代表整体房价走向。正如小李坚信的那样：改善是主流，河西相对坚挺，熬过这段艰难的时光就好了。
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