如果再叠加“平房退租”，“简易楼腾退”等城市更新。
那么在北京的老城区和东西城，会有大量的“建筑空间”被腾空出来。
所以有很多人会“胡乱猜想”，是不是北京东西城会被“搬空”？是不是要把“没钱人腾走，变成富人的聚集区”？
从北京近期的多个规划文件来看，以上想法确实是“胡思乱想”，“搬空”是不可能的，北京东西城更不可能变成“富人区”。
根据2020年8月份出台的《首都功能核心区控制性详细规划》，里面明确提到北京东西城的“战略定位”：
首都功能核心区是全国政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载地，是历史文化保护的重点地区。
意思已经说的非常明确了。
未来的东西城就是要重点发展三大功能：政治中心功能+文化中心功能+国际交往中心功能，而且是“文化保护重点”，不能拆迁。
但是北京的东西城，目前的“人口密度”和“建筑密度”已经非常高了，比如常住人口密度已经超过2万人/平方公里，是美国华盛顿特区7-8倍。
北京东西城传统的平房区，居住人口密度居然高达2.2万/平方公里。
不管如何，东西城的“人口密度”和“建筑密度”都无法增长了。
所以如果还想在东西城核心区，重点发展“政治功能”，“文化功能”和“国际交往功能”，已经完全没有空间。
怎么办？
唯一的办法就是“把非首都功能腾出来，再把首都功能放进去”。
所以东西城核心区发展的第一步就是要大力疏解“非首都功能”，比如代表经济功能的“央企总部”，教育功能的“高校”等等，都要为以上三大“首都”功能让路，加速疏解出去，把空间预留出来。
同时还要把平房区加快“退租”，把空间也预留出来。
通过疏解“非首都功能”和“城市更新”，就可以在“不拆迁”的前提下，为东西城建设“三大首都功能”预留出大量的建筑空间。
同时不用增加人口密度和建筑密度，甚至“非首都功能”离开后，还能带走大量的人口，降低人口密度。
这就是“一举两得”，空间有了，人口也降低了。
接下来的第二步，就是要把“首都功能”放进去，主要就是“中央政务功能”、“文化功能”和“国际交往功能”，要装进来。
以上三大“首都”功能装进来以后，东西城又“满了”。
所以压根就不存在“搬空东西城”的可能，未来将有一大堆功能可能会装进北京东西城。
我们判断主要是四类功能将会“搬进北京东西城”：
第一类，部分还在二环外办公的国家部委及国家级行政单位，未来可能将会大批量搬进北京东西城。
很多人都以为只要是国家部委就已经在北京东西城里办公了，其实事实并非如此，这是一种“错觉”。
我们初步统计一下，还是有很多国家“部级单位”目前还在海淀区、朝阳区办公，未来这些单位是有可能会成批搬进北京东西城的。
尤其是在长安街沿线，未来将是中央政务最重要的布局区域，所以长安街沿线及附近的“央企总部”搬迁后，可能填补进来的就是“国家部委单位”。
也就是所谓的“央企总部”走，“国家部委”走进来，北京东西城服务于中央政务功能得到提升。
第二类，大量的“文化旅游设施”将会搬进北京东西城。
2020年4月9日，北京市公布了《北京市推进全国文化中心建设中长期规划(2019年-2035年)》，在这个规划中，北京提出要“利用中轴线文物腾退空间，优先用于补充公共功能”。
什么是“公共功能”？
其实就是博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆等文化设施，还非常明确提出：
打造京报馆、京华印书局、湖广会馆、临汾会馆等一批富有老城文化内涵的主题博物馆、纪念馆、展览馆等，布局更多“小而美”的特色博物馆。
由此可见，未来北京中轴路实施“腾退”后，预留出来的空间将会布局各种各种的“博物馆、纪念馆、文化馆、艺术馆、图书馆”。
这就是“人口出去了”，但是“文化进来了”，大量的平房空间将会被打造成为中国最庞大的“文化集群”。
通俗一点讲，以后的东西城中轴线，就是中国的“文化之路”和“旅游之路”，就是来参观旅游的，让全国人民来体验中华文化复兴的。
第三类，国家外事外交场合要大量在北京东西城落地。
2021年9月22日，北京市公布了《北京市“十四五”时期加强国际交往中心功能建设规划》，在这个规划中，明确提出：
依托中轴线等历史文化遗迹，特色胡同街巷、传统四合院等历史文化街区，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活动场地。
其实就是说，北京东西城的四合院实施“退租”或者“腾退”后，要利用部分文化街区的房子，来打造成为“外交外事活动场合”。
这种外交外事活动场合，我们的理解应该是两三大功能：第一是国家领导人接见“外宾”的地方；第二是“重要外宾”参观体验中国文化的地方；第三是举办重要国际文化展览交流的地方。
所以大量的房子可能会被预留出来，打造成为国家级的“外交外事活动中心”，而不是成为富人聚集区。
第四，大量的养老服务设施要在北京东西城落地。
除了政治、文化和外交，北京东西城未来还需要增加大量的养老服务设施，来为东西城的老年人提供服务。
根据《北京市养老服务专项规划(2021年—2035年)》的说明，“疏解腾退后的闲置设施和建筑”，将会改造成为“养老服务设置”。
同时对于腾退的平房院落，也要经过适老化改造，更新成为老年人的家庭单元，为老城区的老年人提供更好的养老服务。
综上所述，通过我们分析可以发现，北京东西城其实正在进行一个重大的功能定位调整：从原来的“复合功能型”城市核心区正在快速向“首都功能核心区”转变。
以前的北京东西城，是什么功能都有，复合型发展的城市绝对核心，产业经济、教育文化、政治外交等全部混杂，结果导致人口高度密集，建筑密度居高不下，房价水平“全市第一”。
应该说，东西城以前的功能规划，还是比较乱比较杂的，什么都有一点，而且什么都比较强。
而未来的北京东西城，可能将会变得更加“纯粹”，定位就是“首都功能核心区”，而不是“城市功能核心区”。
所以必然会逐渐剥离“非首都功能”，而增加更多的“首都功能”：比如像什么央企总部、银行总部、学校医院等会逐渐离开，而包括部委行政单位、外交外事场合、博物馆、养老等功能会逐渐增加。
有些功能会离开，有些功能会进来，从而实现了功能上的“腾笼换鸟”。
未来的北京东西城，就是最纯粹的“中央政务”+“文化展示展览”+“国事外交交流”+“养老中心区”。
那么这种功能上的“腾笼换鸟”会对北京东西城的房价有什么影响呢？
从短期上看，是影响不大的。
从长期看可能会更加凸显东西城“房住不炒”的原则，尤其是政策风险会更高，对于北京东西城来说，自住是没有任何问题的。
但如果是投资升值，要更加谨慎，毕竟过于敏感，政策风险高。
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