吴佩 富力商业吴佩波：系统化和品牌力是商业制胜关键

目前，中国经济发展进入了一个新的周期，商业房地产在未来从增量市场向股票市场过渡的过程中，重要性逐渐增加。

从资产配置来看，商业地产也是成熟市场模式下房地产相关行业的重要配置方向。在过去的十年里，中国商业房地产经历了从初级到高级的良好发展阶段。目前，随着人工智能、大数据、移动支付等技术的快速发展，消费不断升级，消费的主力军变得更加个性化和自主化，这给这个领域带来了更多的机遇和挑战。

未来企业应该如何找到自己的轨迹，在商业细分领域找到自己的定位，变得越来越强大？近日，乐居采访了R&F集团经营管理公司品牌战略负责人吴佩波先生。在一个小时的交流中，他在侃侃畅谈，深入解读了商业地产的现状和趋势，并分享了他对商业战略定位和发展规划的新想法和见解。

敢于挑战新的起点

“逻辑思维缜密，知识渊博”是吴校长给人最直观的感受。在采访中，他的言辞犀利清晰，无不透露出“理科生”的特点。

吴老师本来就是一个纯粹的“理科生”，每天处理各种机械符号和公式。他偶然涉足商业领域，不知疲倦地工作了二十年。在他的商业领域，“用数字说话”和逻辑思维是他的独特标签，也是他独特思想和综合思维的根源。

见证了百货行业的黄金时代，探索了新老文化旅游地产。10年前加入R&F时，吴先生认为自己成长了，收获了最多。“R&F集团非常重视复合型人才的培养，这将给你一个非常特殊的成长空。可以参与酒店、创新租赁、传统商场、购物中心等诸多内容，这在其他企业是做不到的。”吴佩波说。

富力集团贾超办公楼

2018年对R&F商界人士来说是特殊的一年，这不仅是R&F进入商场领域十周年，也是R&F集团商业领域全面启动的重要节点。今年，R&F整合了集团的优势资源，在集团的商业管理公司下创建了一个可自我维持的物业，以协调和管理集团的可自我维持的物业(酒店行业除外)。吴先生作为从无到有的全程见证人和参与者，也将在开启新的征程..“这不仅是‘老’瓶装‘新’酒，也是展现这个时代新面貌的时候了。”

目前，R&F的商业模式规划非常丰富，涵盖现代购物中心、城市综合体、复杂社区商业、物流园区等。截至2019年年中，R&F在京广津太渝等核心城市拥有10个在役商场项目，近20个在建和规划中的商场项目。

R&F商业购物中心项目

今年上半年，富力的经营和销售导向的资产收入形成了两翼和齐飞的趋势。数据显示，R&F集团上半年营业额中，持有资产的营业收入为50.8亿元，同比持续增长6%。在吴佩波看来，这与R&F强大的系统基因和整体运作有关。系统化模式的优点是可以少量堆叠，长期布局，同时可以抵御政策变化和经济周期的风险，特别适合房地产管理等收入稳定的行业。

对于未来，吴老师也表现出了充分的信心。“R&F的两位老板非常开明。如果我们有好的建议和想法，他们愿意讨论，然后他们会巧妙地把这些想法注入R&F的商业基因。R&F业务正在缓慢增长，并将逐渐显示出一些主导作用。”

顶层设计的创新模式

吴先生经过20多年在商业领域的不断学习和实践，形成了自己独特的见解。在他看来，底层结构和上层组织的设计是决定商业模式成功的两个基本关键因素。

吴先生以集团商业板块架构的经验为例，说明如何创新组织架构，优化管理思路。

比如在组织架构上，R&F商科设立了两个职能部门，即战略和R&D，这在市场上是比较少见的。战略部门除了资本运营、资产管理、产业建设、组织设计、盈利模式、金融创新等战略思考和实践外，还会从协调整个大集团战略的角度，提前规划，实现更多资源的统筹规划。比如与地产合作在征地前出具判断意见，确保自持资产从最初的内部规划和市场定位都在合理范围内。R&D部专注于市场变化，主要专注于新业态、新产能、新品牌、新政策等市场和行业的研究，以最贴近市场脉搏的方式指导具体工作。

“相对于一些暴利和快钱行业，商业地产管理最根本的规律是‘慢慢来’和长期。战略规划越早，资源配置越好，这个‘慢’会有奇效。”吴佩波强调。

在管理思路的优化上，R&F商业建立了总部、区域、项目三级架构，以区域层面的决策中心和管理中心为主。吴先生说，这种结构的优势在于区域管理的核心，具体体现在三个方面。首先是为听到“炮火声”的项目层提供决策；二是区域在数量优化上能全面协调对总部的需求；第三，总部可以根据地区需求集中力量合理配置资源，努力满足前端需求。

事实上，商业地产战略或商业模式的创新需要很长时间来进行或验证。吴先生告诉乐居记者，个人和企业经营商业资产很难犯三次以上的错误。和人的成长一样，商业资产的管理也需要“先规划后动，仔细思考，天天省身”。

那么如何在实践中降低偏差的概率和试错的成本呢？他认为可以通过横向学习别人的案例经验来验证，可以是第三方专业机构的客观数据和市场调研，也可以是基于现代科技的大数据。

在商业运营这样一个长期细致的行业，他认为资产配置和资源配置也很重要，其中人力资源和时间成本是更重要的配置项目，因为它们是不可逆的。

由于资产运营的不可追溯性，对员工的素质和知识储备要求很高。武将军的经验是:试着多看，看得更远。“当你接触了人，走了路，看了书，看到了更多的东西，当你做了很多事情，分析和预测就会更接近现实。”

品牌力量是取胜之道

就现阶段而言，国内商业市场不断增加“新成员”，同质化问题依然存在，市场竞争日趋激烈。

吴佩波认为，在这种环境下，除了做最基本的“招聘、运输、维护”之外，还必须懂得如何在不断变化的市场和客户不断变化的消费需求下打造品牌力。“做市商一定不要变得自以为是，要学会换位思考。这和做人是一样的。核心是用别人的思维站在别人的角度，才能真正理解观众。”吴佩波说。

在他看来，品牌力为消费者提供了信任。一方面会减少消费者在决策过程中的时间和试错成本；另一方面可以提高消费者的记忆反应和联想。例如，他说，目前，R&F商业正试图与智能数据合作，基于大数据对消费者进行深度细分，并为他们的需求制作极其详细的标签，以建立一个系统的“生态圈”，在这个圈里，消费者可以享受不同的待遇，并在R&F品牌和相关矩阵系统中获得更多的关注和消费者指导。“这样做的目的是为了给消费者带来更多的价值感。未来的商业竞争必须是围绕品牌构建的生态系统。”吴佩波接着说道。

其实在提升品牌力方面，很多商家都会借助流行的“IP”来增加品牌认知度，“IP”的商业化趋势越来越汹涌。对此，吴佩波有不同看法。他认为目前商业体和“IP”的结合比较肤浅，多以举办主题展、布置精美装置、打造弹窗店等形式，相对简单，持久性较弱。最好的解决办法就是打造自己的品牌“IP”，给它更多的“温度”和“人性”，让市场上流行的“IP”围绕着自己的品牌“IP”汇聚，形成独特的定位和高度的认可度，而不是“独来独往”，是“独在林中”。

比如未来R&F商都可以考虑加入慈善组织，可以在商场实现爱心传递，随时跟踪整个爱心工程的进展，让参与的消费者从其他角度感受R&F商都的“温度”。“如果R&F购物中心与某知名机构合作，开展干旱地区植树公益活动，消费者不仅可以在整个活动中参与奉献爱心，还可以在未来通过视频图文关注植树过程，这将使消费者更加参与，更加可持续，也提高了R&F品牌在消费者心目中的排名优先级。"

市场正在发生剧变，商业也不例外。谈到行业未来的发展趋势，吴先生认为，最重要的是关注科技发展带来的变化，这些变化主要体现在三个方面。首先是科技的专业性，有助于行业更快地应对市场变化；二是科技实力带来的产品迭代将成为巩固行业地位甚至引领行业的重要手段；第三，技术会提升人的体验。

目前AI、5G等新技术逐渐成熟。吴先生认为，这些技术可以更紧密、简单、方便地与商业品牌和消费者联系起来。“比如一个消费者去商场，他想做什么，AI可以帮他更快的做决定，给出更好的建议，甚至帮他买到他想要的东西。在整个消费环境中，所有的逻辑性、合理性、时效性、效率性、愉悦性都会给消费者的体验带来极大的提升。”吴佩波描述了这样一个消费场景。

未来会有更多更新更快的变化，商业地产的持续增长和不断演进是肯定的，也是可以预见的。只有精心进行系统的长期布局，创造独特的品牌力量，才能在复杂的商业实践中获得从量变到质变的持续关注和积累，从而获得一席之地和成功的可能性。