蜂拥而至 主流房企蜂拥而至 “轨道+物业”只是看起来很美？

一二线城市的土地成本日益增加，以并购方式征地成为主流。除了征地并购，还有一种新的扩容方式，吸引了更多房企的目光——探索“轨道+物业”模式。

4月18日，绿城集团与宁波轨道交通集团正式签署战略合作协议，共同打造宁波首个“轨道+物业”项目，命名为“宁波轨道绿城刘阳县”。

值得注意的是，早在三年前，绿城就与杭州地铁合作开发了一个“轨道+物业”项目，即“杭州绿城刘阳县”，这也是绿城的第一个刘阳县项目。

与绿城关系密切的相关人士在接受视点地产新媒体采访时表示，绿城非常重视刘阳县的产品，希望刘阳县可以与“轨道+物业”模式挂钩，但他也表示，与宁波轨道交通集团的合作以及刘阳县的具体模式仍在讨论中。

除了绿城，保利、绿地、龙湖、万科等房地产企业也参与了“轨道+物业”，其中万科与深圳地铁的合作逐渐成为典范。

宁波复制杨柳军

4月18日，在宁波轨道交通指挥大楼12楼，宁波轨道交通集团与绿城集团正在举行投资合作签约仪式。

在签约仪式上，绿城中国总裁曹舟南与宁波轨道交通集团董事长尹文德就双方战略合作达成一致，正式签约“轨道+物业”项目，即1号线秋爱东综合开发项目，较早被命名为“宁波轨道绿城刘阳县”。

观点地产新媒体获悉，2016年8月29日，绿城集团和宁波轨道交通集团已公开宣布此事。

当时透露，宁波轨道绿城刘阳县由住宅、商业、幼儿园组成，总建筑面积约52.2万平方米，容积率2.083，住宅总建筑面积约35.7万平方米。计划推出85-90平米、100-105平米、115-125平米、135平米以上等多种户型。2016年12月24日，宁波轨道绿城刘阳县正式开工建设。

根据公开信息，宁波轨道交通集团直接管理宁波轨道交通项目的投资、建设、运营和管理。地铁建设方面，截至2016年3月，宁波地铁总里程已完成75公里。预计到2020年，城市轨道交通线网将达到7条，总长约271公里；宁波轨道交通绿城刘阳县是宁波轨道交通集团首个“轨道+物业”项目。

接近绿城的相关人士告诉视点地产新媒体，在杭州，绿城已经有了一个“轨道+物业”项目，即新城绿城的刘阳县，宁波轨道交通集团看到这个项目后有意与绿城合作，希望复制这个产品。

据地产新媒体的观点，2014年10月30日，杭州上市七宝车辆段地块，为地铁七宝上部综合体地块，距地铁七宝站零距离；当时绿城集团和杭州地铁集团斥资44亿元共同竞争，共同开发项目；2015年4月12日，该项目被绿城命名为刘阳县青年城，成为绿城第一个刘阳县项目。

据上述人士称，刘阳县是地铁上层建筑产品，承载着绿城未来的发展模式。绿城非常重视，希望有与“轨道+物业”联动的可能，但他补充道:“其实目前还不清楚，绿城与宁波轨道交通集团的合作模式还没有完全确定”。

虽然刘阳县与宁波轨道交通集团的合作模式尚未从绿城得到详细说明，但绿城将大力发展“轨道+物业”的想法已经提前透露，“轨道+物业”项目已被绿城视为第一优先征地渠道。

绿城地产广佛公司总经理张立金曾表示，CCCC作为基础设施建设领域的龙头企业，在广、佛、深等珠三角地区进行了大量投资，在轨道交通物业方面，绿城已经有了杭州绿城刘阳县。而宁波项目的落地经验，“绿城将充分发挥大股东CCCC的优势，推动轨道交通物业建设。”

“轨道+属性”模式

随着土地成本越来越高，除了绿城，保利、绿地、龙湖、万科等房地产企业也纷纷涉足“轨道+物业”模式。

对于开发商来说，“轨道+物业”项目有稳定的客流支撑，投资开发风险小。“轨迹”也能带动地价上涨；此外，“轨道+物业”项目涉及轨道交通基础设施的投资、建设和运营与沿线土地综合开发的一体化，也有利于房地产开发商的转型发展，推广自己的品牌。

说到“轨道+物业”，更多人会先想到香港、新加坡、日本等地，因为他们都有比较成熟的“轨道+物业”模式，比如日本东京快铁的“东方应急模式”，香港铁路有限公司的“港铁模式”。在mainland China，开展了许多“轨道+物业”的相关实践，并产生了若干模式。

根据市场研究所的一份报告，mainland China“轨道+物业”的发展模式主要是政府背景的地铁公司主导的PPP模式。根据地铁公司与开发商的收益和风险分配差异，可分为自主开发模式、代开发+BT模式、协议合作开发模式、协议合作开发+BT模式和法人合作模式。

其中，自主开发模式是指地铁公司参与轨道建设，自主开发上部结构，在获得全部收益的同时承担全部风险；开发+BT模式是地铁公司负责全部资金，具体项目外包给开发商施工，施工后移交；协议的合作开发模式是:项目公司由地铁公司介绍给开发商共同开发，开发商以资金入股，开发商入股获取收益；协议合作开发+BT模式是地铁公司把项目公司介绍给开发商共同开发，开发商拿资金入股。开发商建好之后，工程就该移交了；法人合作模式是指MTRC与开发商成立项目公司，将土地使用权转让给项目公司，双方共同投资，共担风险，共享利益，共同开发。

如万科与深圳地铁的合作涉及协议+BT模式和法人合作模式的合作开发，红树湾物业开发项目是万科与深圳地铁在协议+BT模式下的合作开发。

观点地产新媒体获悉，2014年12月31日，深圳地铁与万科签订合同，共同开发红墅湾物业开发项目，使其成为集商务办公、商务、酒店、公寓为一体的大型滨海湾区综合体。在这个项目中，万科获得了49%的股权份额，但没有获得项目的土地使用权。

深圳地铁集团成为万科重要基石股东后，双方在“轨道+物业”上的合作将趋向于法人合作模式。此前，万科高级副总裁谭华杰也指出，万科与深铁的合作更像是“东急模式”，实际上是万科与深圳地铁形成利益联盟，达成深度合作。

业内人士从观点地产新媒体分析，绿城与宁波轨道交通集团的刘阳县城项目运营模式未来将是法人合作模式，“因为项目是住宅”。

“轨道+物业”看起来很漂亮，但值得注意的是，这种模式对开发商的要求很高，要求开发商有更专业的建设和开发能力；此外，轨道交通线路和物业应统一规划和建设，涉及许多利益攸关方。

所以绿城和万科都有发展“轨道+物业”的机会，但未来发展还存在很多问题。