商圈 数据测评浦东28个商圈，哪些最具潜力跃升超级商圈？

联商专栏:改革开放以来，上海浦东发生了翻天覆地的变化，陆家嘴CBD、迪士尼旅游区享誉全球；2018年浦东新区人口560万，GDP总量10460亿元，社会消费品零售总额2313亿元。浦东的各项经济数据在全市各区都遥遥领先。

从商业地产项目的定位和发展，我们可以清楚地看到浦东商业市场的重要性和潜力。小陆家嘴-张洋路商业区还汇集了上海最畅销的商场和百货公司——国际单项体育联合会郭进中心和八佰伴。现在陆家嘴小商圈的实力足以和浦西任何一个商圈抗衡；新开的佛罗伦萨小镇年营业额在全市奥勒排名第二；浦东机场日免税店是全国营业额最高的免税店，吸引了全市乃至全国的消费者；近两年来，大量的浦东新一代购物中心，如LCM的徐汇广场、陆家嘴中心的L+MALL、世纪交流、尚月湾等，也赢得了良好的口碑。

但浦东商圈的发展与浦东的综合实力并不完全匹配。虽然去年浦东社会消费品零售总额位居全市第一，几乎相当于黄浦、静安、徐汇、长宁四个核心区的总和，但只有小陆家嘴-张洋路商业中心位于浦东，而黄浦静安、徐汇、长宁四个区有八个市级商业区。浦东未来是否有可能产生一个或多个具有全市影响力的商业区，引起了许多讨论和关注。

浦东有28个大小商务区，其中哪些是继陆家嘴之后发展潜力最大，最有希望崛起，成为浦东又一个有代表性的优质高能商务区？

宏指令级

浦东2035规划中的重点商业区布局

如果说区域商圈/区域商业中心的发展主要取决于周边人口的密度和收入水平，那么跨区域超级商圈/市级商圈的培育更多地取决于政府宏观规划的政策支持和市政的大力投入，换句话说，需要更多的微观条件和更多的努力共同努力。原本没有商业基础的小陆家嘴，从一开始的不看好，一路出击，一跃成为全市两大商业区之一，就是最好的证明。

▲上海浦东

对此，中国商业数据解读新公布的浦东新区2035年总体规划。这一引领未来20年发展的城市规划规划，着眼于改变浦东强市发展的弱势，全面提升城市功能、城市活力和城市形象，满足市民多样化的生活需求。根据高水平公共中心的高度集中，建立全覆盖、均等化的公共中心网络，形成由城市主中心、城市副中心、区域中心和社区中心组成的“1+5+21+”

其中，能级最强的城市主中心是CAZ中心活动区。浦东新区计划沿长江发展，形成陆家嘴和世博前滩两个功能区，是上海全球城市核心功能的重要承载区。在强化商贸功能的基础上，突出和完善文化娱乐、旅游休闲、创新创意等多重功能。加强黄浦江两岸地区的协调发展，抓住机遇打造世界级滨水空，加强两岸滨水空互联互通、跨河交通衔接和两岸中心活动区功能互动。滨江文化商务走廊着眼于建设具有全球城市发展水平的集中展示区，打造具有全球影响力的世界级滨水区。

规划形成5个城市副中心，优化升级华牧-龙阳路城市副中心，新增金桥、张江、川沙城市副中心，加快南汇新城中心建设。

华牧-龙阳路城市副中心:行政文化商务中心，分为华牧和龙阳路。花木区以行政办公和优质文化设施为主；龙阳路地区以商务办公为主，打造绿色、低碳、高效、便捷、多功能的现代化综合商务核心区。

张江市分中心:以科技办公和公共服务为功能定位，以配套设施齐全、交通便捷、宜居、活力、开放为环境要求，科技体验与水、绿色融为一体的科技分中心。

金桥城市副中心:主要功能为商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态休闲。着力提升生产性服务业功能，提升生活服务业质量，着力植入文化艺术、体育休闲、创意研发等服务功能。

川沙城市副中心:以国际旅游、文化展示和生态休闲为特色。重点发挥文化体育、会展、商务办公、教育培训、国际贸易等功能。，促进迪士尼国际旅游度假区与川沙镇的联动和协调发展。

南汇新城中心:远郊综合服务中心，包括旅游服务、休闲体育、商业金融、R&D总部等功能。计划增加高档文化体育设施、大型旅游设施和旅游服务设施，增强滴水湖地区文化旅游吸引力。

区域中心和新城中心:规划包括高桥、蓝森、申江、金阳、杨静、塘桥、白莲井、北财、杨司、林三、于桥、蓝光路、克南、川沙、朱樵、惠南、周浦、曹璐、塘镇、航头、木城等21个区域中心。

从2035年的规划规划中可以看出，浦东重点扶持水平最高的五大商圈分别是第一营城主中心的陆家嘴、世博前滩，第二营城副中心的华牧龙阳路、张江、金桥。

▲图片来源:上海发布

微观层面

浦东潜在商圈四大具体发展指标竞争

虽然宏观规划非常重要，但商业区的发展受到多种微观因素的影响。还有很多案例，比如中山公园、大宁，本来不在规划之内，凭借优越的地理位置和精心的经营，成长为市级商业区。

从消费者的角度来说，一个高品质的商圈需要满足四个条件:交通便利、环境舒适、购物性强、商业氛围浓厚、精神消费和物质消费良好。

从项目的角度来看，上海强大的市政商业区有四个共同点:

有高水平的开发商和旗舰商场；

总净商业面积超过40万平方米

完善的商圈规划方案包括多个轨道交通站或换乘站以及便捷的路网；

商务旅行文本的多样化。

因此，我们得到判断商圈能级指数的四个具体关键指标:商圈的公共配套基础设施和规划方案、商业地产项目的特点和开发商的综合实力、商圈商旅和文学的多元化程度、商业设施的容量和规模，并根据这些指标对各个商圈逐一进行评价。

|商业区公共设施和市政基础设施指标

前瞻性的商圈规划方案决定了商圈的先天硬件，其中便捷的轨道交通和路网决定了商圈的辐射能力，友好的绿色环境和市政注定了客流的粘性。优秀的商圈规划方案可以使商圈培育事半功倍。

在浦东商业区的规划方案中，陆家嘴、迪士尼、世博和前滩、金桥城市分中心、张江城市分中心、川沙城市分中心和华牧-龙阳路城市分中心通过了国际竞赛或国际招标，是最先获得规划远见加分的。

轨道交通车站和换乘枢纽:

张洋路、小陆家嘴:陆家嘴站、东昌路站、商城路站、浦东南路站

世纪大道:世纪大道站

龙阳路:龙阳路站

前滩:东方体育中心站

石博园:耀华路站和中国艺术宫站

张江分中心:林雪路站

金桥分中心:金桥站

外高桥:周海路站

迪士尼:迪士尼站

塘桥:塘桥站

浦东机场:浦东机场站

此外，林雪路站、后潭站、张江站、港城路站、广兰路站、蓝田路站、金港路站和林三南站也有升级为双线互通的计划。

世纪大道、龙阳路、前滩浦东的独特优势不可复制。除虹桥火车站外，浦西三线枢纽站几乎都是市级重点商业区，如南京西路站、静安寺站、人民广场站南京东路、陕西南路站淮海中路、徐家汇站、中山公园站中山公园商业区等。

从路网设计密度来看，陆家嘴因为世纪大道等超大道路导致路网密度过低而饱受诟病。前滩堪称陆家嘴2.0版，充分吸取了前者的教训，素有生态综合型城市社区之称，因此其评分在浦东所有商业区中名列前茅。

从绿色景观环境来看，小陆家嘴、前滩、石博园因将浦江的自然美与城市建筑景观相结合而在浦东脱颖而出，而迪士尼则以其世外桃源的园艺美独树一帜。

在生产和城市一体化方面，浦东过去也受到过批评。很多板块往往是纯办公区、纯工业区或者完全睡觉的住宅区。前滩、张江中心区等新生代板块，采用产城一体的模式，更容易同时享受城市的繁华与便利。

温馨提示:目前综合潜力指数最高的五大商圈及相应的轨道交通站点有:张洋路、前滩、龙阳、石博园、世纪大道。值得关注的商业区及相应的轨道交通站点包括:张江中心副中心、金桥副中心、张江北区、金桥金阳板块、迪士尼、龙阳华牧路板块、外高桥、周浦西区、周浦区、航头、高桥。

商业地产项目开发商综合实力指数

优质商业项目的培育离不开强大开发商的精心培育，而优质商圈的打造离不开优质项目的聚集效应。拥有更多高品质开发商的浦东商业区包括:

1.陆家嘴商圈:香港新鸿基、泰国郑达、上海安百里、华润、陆家嘴集团、中信泰富

2.前滩商圈:美国蒂斯曼施派尔、太古、陆家嘴集团、顺德、澳门

3.世纪大道商圈:安百里、阿拉、陆家嘴集团

4.杨炼商圈:山川、郑达、杨炼

5.张江商圈:浦东软件园昌佳

6.迪士尼旅游区商圈:美国迪士尼，英国威泰

7.盘锦桥:香港崇邦，加拿大博丰，江苏文丰，日本三井，但项目距离太远，无法形成合力

8.泛周康:万达、广州海印、郑州新田，但距离太远，无法形成合力

此外，石博园商圈拥有安百里石博园，华牧路商圈拥有浦东嘉里城，香港嘉里，龙阳路枢纽商圈有望由上海地产集团和商业地产巨头华润共同开发，科技馆商圈将拥有保利文化商业综合体。

根据商圈核心区聚集的重点开发商优质项目数量和聚集效应，中、港、泰三地重仓和央企打造的小陆家嘴以5星夺冠，美、欧、亚三巨头投资的国际饭钱滩以4.5星屈居亚军，世纪大道的4星暂时以微弱优势位居第三。

|商圈商旅多元化指数

与早期高度同质化的传统商务区相比，新商务区的崛起必须依靠商务旅行方式的多元元素。从浦东主要商业区的清单中，我们可以找到以下多元化的商业区:

1.陆家嘴:东方明珠、海洋水族馆、上海国际会议中心、滨江绿地、中央绿地、正在建设的浦东美术馆。

2.世博会来源:中国艺术宫、奔驰文化中心、世博展馆、世博会展中心、世博公园、世博体育公园。在建的后滩世博会文化公园包括大歌剧院、高级赛马场、世界级温室花园，保留意大利馆、卢森堡馆、俄罗斯馆、法国馆。

3.前滩:东方体育中心及游泳池、文化演艺中心星辉前滩在建，游城公园、前滩体育公园、惠灵顿国际学校、纽约大学在建，与建设相邻的后滩世博文化公园包括大歌剧院、高级赛马场、世界级温室花园，意大利馆、卢森堡馆、俄罗斯馆、法国馆、前滩休闲公园、莱佛士国际医院、香格里拉酒店在建。

4.临港新城滴水湖:海昌极地海洋世界、在建冰雪之星、在建上海天文馆、在建临港艺术中心、在建港城广场文化综合体、航海博物馆、南汇嘴海景公园。

5.科技馆:东方艺术中心、上海科技馆、上海博物馆东馆、在建保利文化商业综合体、世纪公园。

可以看出，陆家嘴与石博园并列第一，前滩与临港新城滴水湖并列第二，其次是科技馆。

|商业设施的容量和规模指数

真正强大的商圈离不开定位准确、运营良好的明星旗舰商城，也需要足够的商业量来应对其他商圈的挑战。根据《中国商业数据》编制的2025年上海商业设施地图，在统计了每个商业区商业面积超过4万平方米的商场后，我们发现浦东有8个商业设施超过20万平方米的商业区，具体如下:

1.小陆家嘴张洋路:80多万平方米

2.龙阳路:46万平方米

3.前滨:40多万平方米

4.世博会来源:25万多平方米

5.世纪大道:超过25万平方米

6.张江:20多万平方米

7.周浦站:20多万平方米

8.海道外高桥洲:20多万平方米

虽然周浦万达广场、金桥国际商业广场、浦东嘉里城、林三印象城的营业额喜人，但其所在的周浦、金桥、华牧路、林三等商圈都是碎片化的，商场之间距离太远，无法形成合力，导致其核心商圈的总业务量不足25万平方米。另外，这四个商圈的轨道交通站都不是换乘站，限制了其辐射范围，客流辐射半径难以超过5公里，不具备挑战超级商圈的能力。

以盘锦桥商圈为例，定位为制造业创新重要产业园的金桥市副中心，引进了日本三井集团建造的10万平米的金桥拉拉堡购物中心，但金桥拉拉堡与金桥国际商业广场、金桥太茂、金桥文峰钱家汇，以及新规划的浦东足球场东综合体、碧云阁商业中心、金鼎天地各2公里左右。这样的布局有利于保证大乔各区的购物中心有稳定的客户，但也使得盘锦桥商圈难以形成。

距离张江商圈金科路站3公里，目前仍在初步规划中的张江中心区科学城分中心核心区商业总面积预计超过25万平方米，受到众多商业巨头的青睐。但由于该商圈如川沙城市副中心、林三中央商务区等仍在初步规划中，暂不纳入本次选择。

浦东航空空、浦东机场日商免税店和佛罗伦萨镇Ole商圈内的主力店都是特殊业态，与其他商圈不可比拟，虽然不参与潜在商圈的选择。但随着佛罗伦萨城二期、浦东机场T3航站楼、机场免税城、浦东火车站等相关商业配套项目的推出，浦东珠交航空城无疑将成为华东乃至全国最高的销售圈。

综合著录

结合上述商圈的五个评价指标，经统计对比，中国商业数据发现，目前浦东小家嘴-张洋路商业中心的地位首屈一指。但就商圈未来的发展潜力和辐射能力而言，不包括已经很出名的小陆家嘴，浦东最具发展潜力的商圈是在三个新兴商圈的激烈竞争中产生的。

石博园在商旅文学的多元化上略胜一筹，但石博园这种以世博轴为主体的购物中心，却存在一楼无法渗透的内在缺陷。虽然龙阳路商圈商业设施规划量领先，但目前商圈没有大型商场。龙阳路枢纽综合体刚刚起步，需要6年多时间才能建成通车，无疑是浦东中长期最具潜力的商圈。但龙阳路商圈最大的变数是，大业主上海地产集团是否会在未来引入商业运营上具有专业优势的龙头企业共同合作。

规划于2020年成型的前滩，凭借更为均衡的宏观规划，在公共基础设施和商业地产项目开发商综合实力上获得三项第一，在其他两项指标上获得第二，最终成为目前浦东最有希望的明星潜力商圈。

全面的宏观政府规划和微观层面的四大关键指标，即将启动的陆家嘴、浦东第一代超级商圈+浦东第二代超级商圈-滨江商圈的世博前沿海滩+浦东第三代商圈-华牧龙阳路枢纽商圈，将在未来形成稳定的金三角，浦东最具辐射力的三大商圈将由此诞生。

未来值得关注的长期潜在商圈包括张江市副中心、川沙市副中心、南汇新城副中心、浦东国际机场航空空城市和林三中央商务区。由于它们仍处于规划或开发阶段，详细的规划方案或具体的交易方案尚未确定，预计至少需要五年时间才能真正完成和形成。

但由于商业量不足，张江分中心、金桥分中心都没有选址，也没有轨道交通换乘枢纽，未来的商业辐射能力有限，无法继续提升，刻意排在第六、七位。

最具潜力的商圈——前滩夺冠原因分析

前滩地区是上海近期发展的六大重点地区之一。由陆家嘴集团整体开发，引入美国、英国、瑞士等多个顶级商业开发商。规划中综合考虑了生产与城市一体化、低碳与环保、宜居与宜业等理念，有利于区域功能的合理布局。同时，建设生态综合型城市社区，重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大核心功能，将前滩打造成世界级的中心活动区。

▲图片来源:策划不是废话吗

前滩国际商务区位于川阳河以南，济阳路以西，华夏西路、中环路以北。沿黄浦江东岸长约2.3公里，面积约2.83平方公里。

前滩位于上海城市发展的“主动脉”，其交通网络至少占城市交通资源总量的一半:三个地铁路口、三座越江大桥、四条越江隧道、毗邻两条高架道路、一条BRT和多个公交站点。

在东方体育中心交汇的三条地铁线路覆盖昆山、嘉定、长宁、徐汇、杨浦、黄埔、闵行、浦东新区，连接各个区域的流动客流。

徐浦大桥、卢浦大桥、南浦大桥附近的三座跨河桥梁；4条越江隧道:上中路隧道、龙水南路隧道、龙窑路隧道、大埔路隧道；南北高架和中环高架穿越前滩，串联前滩和上海之间的行车客流。

还有已经开通的轨道交通6/8/11号线，将与项目直接相连，可以快速到达上海中心城区的徐家汇、人民广场、淮海路、陆家嘴等样本区域。新开通的快速公交连接前滩、浦江镇、金辉、南桥新城三个森林，承载奉贤与市区之间的客流。

纵观前滩交通网络，城市之间的人流、物流、信息流、商业物流不断输送，对板块的带动力不容小觑。

2035年浦东总体规划指出，与陆家嘴并列的城市主中心CAZ，即中心活动区的世博-前滩板块，是国际企业总部和组织的聚集区，也是国际文化交流中心。世博园区将加快总部业务、新兴金融、文化创意、专业服务、时尚休闲产业的发展，打造高品质的公共空房间，成为充满活力和吸引力的世界级新地标。前滩地区围绕总部商务、文化传媒、体育休闲等核心功能，形成了适合居住和工作的综合性功能性城市社区。

在黄浦江畔布局下一个发展极，符合上海的发展进程。可以预见，前滩将赶上世博会后开发的特快列车，迎来华丽的转折，成为世界级的中心商务区和繁荣生态兼备的超级商务区。

前滩、石博园、龙阳路

三个最具潜力商业区的重点项目简介

|前滩商圈重点项目

景尧前滩

该项目位于浦东前滩国际商务区的核心区域。这是前滩开发的第一个复杂项目。它是由美国著名商业地产开发商铁石和上海陆家嘴集团联合建造的集购物中心、超甲级写字楼和高端住宅为一体的城市综合体项目。

该项目由著名建筑公司KPF的联合创始人威廉·帕特森负责。建筑整体造型为水晶般的几何造型，打造出千潭“水晶”色商业模式。景尧前滩将可持续发展和环保理念充分融入到每一个建筑细节中，以美国LEED黄金级为设计标准，打造舒适高效的人性化平台，呈现绿色动态的商业未来。项目总商业建筑面积6.8万平方米，预计今年8月开业的景尧前滩将是前滩商圈的开拓之作。

前滩太古里

该项目位于浦东前滩国际商务区核心区域，分别为上海和全国第一、第三太古巷。购物中心商业建筑总面积约12万平方米，设计采用“自然主义”理念。零售楼层为B1至L4，最多可达250家左右。商业综合体总建筑面积近50万平方米，涵盖零售、办公、酒店、住宅等多种功能。，包括56层的“前滨中心”甲级写字楼和五星级豪华酒店“香格里拉大酒店”。千潭太古里已正式开始招商，计划从2020年底开始分期开业。

星辉前滩

即澳门信德集团下属企业开发的前潭演艺中心。项目总建筑面积约20万平方米，可称为前滩首席娱乐综合体。6.4万平方米的商业区包括3万平方米的演艺中心、3.4万平方米的商场、2万平方米的酒店和7万平方米的写字楼，形成了一个拥有写字楼、五星级酒店、大型演艺中心和时尚街区的商业未来城市文化港。

前滩陆家嘴中心

该项目位于太古里东侧，即前潭21号。项目规划总建筑面积约为地上50万平方米，地上36万平方米，其中商业不低于12.6万平方米，办公不超过12.6万平方米，住宅不超过10.8万平方米。整个综合项目将分为前滩21-02地块和前滩21-03地块。陆家嘴中心的商业品质可以在八佰伴旁边新开的L+MALL找到。

|石博园商圈重点项目

安百里石博园

“世博源”于2014年开业，是由上海世博安百里商业有限公司运营管理的世博轴——2010年上海世博会永久建筑——改造而成的超广域综合购物中心..世博源总建筑面积33万平方米，净营业面积10.8万平方米，充分利用世博会原有的设施设备，为游客创造全新的购物体验。

石博园在继承原有建筑特色的同时，也因地制宜，增加了大量的景观亮点，其设计充满了自然元素和艺术气息。“世博源”的空设计贯穿了“水”的元素，以河流和流水为主题，形成了L2层的动感街、B层的活力街、1层的品味主题区、2层的体验主题区、3层的时尚主题区、4层的潮流主题区、5层的乐活主题区等2条街5个区的布局。

世博绿谷

该项目位于浦东世博会原址，毗邻中国艺术宫。项目占地面积4.7万平方米，总建筑面积24万平方米，集商业、金融、办公于一体。建设单位为上海浦东发展银行股份有限公司和上海世博会发展有限公司..该项目旨在建设一个以商业、休闲和生活为重点的“世界级工人社区”，未来将成为浦东的“24小时动态街区”。该区域总体规划为峡谷状，主庭院两侧各有两栋主要建筑，主要配有绿化和水景，建筑中庭规划有空中园，项目地上和地下总商业面积估计约为5万平方米。

此外，将建在商务区的世博酒店综合体也规划了一个3万平方米的商业区。

龙阳路商圈重点项目

龙羊路枢纽综合体

2018年2月，上海房地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁，以总成交价137.7亿元在龙阳路枢纽中区拿下一块25万平方米的地块。该地块规划地上建筑面积近138万平方米，均为办公、商业、文化建筑。规划最大建筑200米，100%自持。预计2026年全部完工，预计总投资近500亿元。

其中办公部分将为平顶高层塔楼，总建筑面积近104万平方米。地块商业部分由地上商场、开放式步行街、地下商场组成，以高端商业、餐饮、文化娱乐为主要业态。规划地上建筑面积约27.5万平方米，地下一层约10万平方米，地下二层约4万平方米，合计约42万平方米。此外，文化产业建筑面积约6.2万平方米，广场地面面积1.2万平方米，出租车营业站200个泊位，涉及地下二层。成交量相当于郑达广场、郭进中心、八佰伴的总和，有望成为上海最大的MEGAMALL。鉴于华润商业是上海地产集团旗下中资企业的第二大股东，华润与申通地铁合作开发上海万象城，业内猜测该项目可能成为上海版的深圳万象世界。

虽然龙阳商圈不排除更大规模的长期规划，因为枢纽综合体预计七年后开业，但商圈只有几个小商业项目——龙阳广场、B&Q、地铁、景瑞广场，去年被景瑞股份收购，商圈真正崛起还需要时间。