购物8 相继推出8座购物中心 合景悠活冲刺“第一梯队”

商业地产这几年竞争非常激烈。如何提高毛利率和现金流/收益比，快速顺利进入收获期，成为运营商面临的主要命题。

“疫情”成为今年的关键词，对整个行业造成了很大影响，但同时也带来了商业地产运营模式的转变和消费场景的重构。

随着疫情得到控制后经济的快速复苏，市场对服务范围和质量的巨大需求也发生了变化，这也在一定程度上促进了商业物业管理服务的发展。

作为商业地产运营商，如何调整自己的经营策略，创新消费模式？

在刚刚结束的2020年商业年会上，和静优活集团事业部总经理崔冉分享了自己的经验，其中“丰富性”、“个性化”、“数字化”、“轻资产”是关键词。

始于2004年的和晶优活，最初主要提供住宅物业管理服务，2006年服务范围扩展至商业物业管理，明确定位为“全业态智能服务运营商”，深度培育物业服务、购物中心运营、写字楼运营等多元化业务。

10月30日，上月底，河静优火从河静泰富集团分离出来，正式独立于港交所主板上市，成功登陆国际资本市场。

从2017年购物中心开业第一年开始，景区的商业地图就变大了。截至目前，成都、北京、苏州、上海、广州、佛山已推出8家购物中心，开业面积约55万平方米。

活的“商业基因”

长期处于项目第一线的崔冉，在购物中心落地运营方面有着丰富而细致的经验。如何在市场上创造独特的产品，让商家实现更好的运营？崔冉在会上接受观点地产新媒体采访时给了我们更具体的回答。

“投资负责人和球队的前锋一样，都在最前面，必须对整个球队有很好的操作。运营是基础，是重要保障。”此外，崔冉还指出，对于商场来说，需要在物业、工程、推广和宣传等方面进行合作，以促进整个商业模式的整体成功。

崔冉如果想总结出一套适合风景的商业投资运作方法论，就把“丰富性”放在首位。

从产品线层面来看，目前和晶优货已形成“油房”、“墨房”、“油房天地”三大自持商业品牌，其中“油房”定位于10万平方米以上的高端大型商场，致力于打造城区商业标杆；“墨坊”尊重潮流和个性化元素，面积5-10万平方米，是一个充满时尚生活气息的商业项目；“有房天地”致力于打造邻里商业空。

在商业形态布局上，崔冉表示，和晶优货将从人的全方位需求出发，将商场、写字楼、五星级酒店、住宅等商业形态，甚至功能分化明显的产品线，在大地块上进行组合。同时可以组合区分客户的消费档次，包括规模、商业倾向、组合错位等。，从而实现各种业务形式和产品线之间的相互带动和促进。

以河静有房为例，上个月，河静有房的高端酒店式公寓品牌河静有房、河静有房U8酒吧街、成都W酒店、河静有房购物中心、时尚设计酒店品牌Mustel等项目相继开业并亮相，环辉商业广场M3/M6甲级写字楼、高端住宅河静有房、河静有房购物中心已经成熟运营，

崔冉进一步介绍，和晶优货的全业务产品定位主要是消费力比较强的中产阶级，以35岁以下的年轻群体为主，这决定了和晶优货业务的另一个基因——“个性化”。

这方面表现最突出的是刚刚开业的成都墨坊商场。它介绍了一个真实的瀑布，从购物中心的五楼流向一楼。“这是一个非常大胆的创新想法，在中国从未见过。”

此外，莫桑比克提出的概念是一个开放的购物中心，可以24小时运营，在业务组合和产品设计方面引入了许多设计师品牌，使整个生态系统实现共存共生。

与风景和谐的业务团队始终追求创新。崔冉说，他的业务团队自上而下明确定义了一个原则，即杜绝简单的抄袭，每个项目都应该有自己的特点和主题，给客户不同的感受。

“品质要高端，产品要特色，运营要精细”，这是要求。

个性化运营也为其商业品牌在疫情期间带来了良好的市场反应。4月份我国疫情好转后，风景舒适的商场率先响应经济复苏政策，开展大规模路演或IP推广活动。

“但是需要适当的控制，比如IP的合作资源会选择一个大众喜欢的，但是不会一次性聚集，这样才能保证持续的客流。”崔冉指出，在这样的战略下，成都油坊商场和成都IFS郭进中心商场成为成都恢复最快的商场，到10月份，合景优货旗下的四家商场实现了历史最高月销售额。

数字化+人才建设冲刺“第一梯队”

随着疫情导致的消费迭代和升级的加速，“数字智能”日益成为提高商业发展质量和效率的关键因素。

崔冉还表示，未来，和晶优火将加大对技术授权的投入，最终实现回报率的整体提升。

据了解，疫情期间，河静优货的业务团队不仅开发了网上商城项目，还积极探索网上会员服务系统的建设。三个月内，全国建立了25个会员微信群，开展直播活动多达65次。通过“私域流量管理”的不断增加，有效帮助商家开拓了与消费者的沟通渠道，实现了从购物中心线下服务到网上商城“云购物”的有效闭环。

在采访中，崔冉还向我们揭示了团队建设和发展的规律。和晶优活事业部的板块结构有很多专业线，包括招商、运营、推广、设计等。，而大部分的人才培养都是建立在内部成长的基础上。此外，一些优秀的人才是从行业中吸收的中高级或骨干水平。

与客户的年龄相匹配，整个团队的平均年龄为32岁，年轻而充满活力。崔冉笑着说，“我在公司里比较‘老’。

据视点地产新媒体报道，2014年，景泰富推出全国经营战略，未来两年最大的阶段性成果就是业务团队的组建。在2015年度业绩公布中，何敬泰夫表示，经过近两年的商业模式研究和探索，已经逐步建立起一支高素质的商业团队。

商业发展的新轨迹

经过不断的基础巩固和商业基因沉淀，和晶优货商业已经有了成熟的运营模式，形成了自己独特的品牌特色，正在加快项目落地的步伐。

至于自持项目，和晶优火正在建设的广州知识城优芳和重庆优芳项目，预计明年开业。崔冉还表示，位于大湾区市中心的合景泰富商业项目也将持续交付给合景优活进行商业运营和物业管理。“在未来几年，我们有信心在三年内实现8000万平方米以上的面积。

此外，并购方面也有进展。崔冉透露:“目前并购目标比较确定，经营管理领域比较大，具体消息会陆续公布。”

母公司合景泰富分拆上市后，合景优火开始探索轻资产出口服务的路径，这也是未来三到五年的发展重点。预计到今年年底，和晶优货商业将敲定2-3个轻资产出口项目。

“按照未来5-6个轻资产出口项目的速度，预计未来5年商业领域将启动20多个项目。”

为了缓解沉重的资产压力，崔冉表示，未来，河静优火将继续提高商业板块的比重。"我们希望被提升或接近第一梯队."

“丰富性”、“个性化”、“智能性”等运营方法论，以及高端的品质追求和精细化的管理，成为了适合生存和生活的企业品牌的“底气”。如今，凭借资本的力量，和景优活依托巨大的项目自持资源和轻资产出口服务优势，正以“全方位多维服务运营”为标准快速发展。