违约金怎么算 楼盘逾期交付 违约金该怎么算？法院判赔结果出人意料

东方永华福简介图片

大家应该听说过不少房产交付晚的事情。在购房合同中，对于开发商逾期交房会有相应的违约金条款。但是，你最终得到的违约金可能不是按照合同约定计算的，而是会“打折”——这不是开发商的欺骗，而是法院判决允许的！

鄞州某楼盘多名买家起诉开发商逾期支付违约金。最后的结果有点出乎意料...

房产逾期交房时间怎么算

该物业名为东方永华府，位于鄞州中心区中宫寺，毛成西路与宝丰路交叉口，番禺二村东侧，联盛广场隔壁，距鄞州万达广场不远，开发商为宁波华嘉。

根据宁波市中级人民法院最终判决，2017年7月11日，一名胡女士签订购房合同，购买了一套建筑面积为97.22平方米的期房，总价为人民币200万元。2017年11月，胡女士付清全款。

根据合同，东方永华福的交货时间为2017年12月31日前。同时，开发商应在2018年3月31日前将房屋及土地证交给胡女士。

但东方永华福未能如期交付。

直到2018年5月16日，开发商才通知胡女士，她可以在2018年5月17日办理交接手续。胡女士在办理结算时，认为开发商在结算单上附加了免责条款，导致双方发生纠纷。胡女士实际收房时间为2018年6月12日。

胡女士最后拿到的拘留证上注明的时间，即签发拘留证的时间，是2018年7月10日。

这里有两个问题需要注意。

一、东方永华福的逾期交货时间是多久？根据业主算法，2018年1月1日到2018年6月12日，共163天。开发商认为应该是2018年1月1日到2018年5月16日，共136天。法院最终裁定是136天。

二、东方永华府办理许可证的时间逾期多久？这个问题毋庸置疑。从2018年4月1日到2018年7月10日共101天。

这两个问题的答案很重要，关系到胡女士能拿到多少违约金。那么，合同约定的逾期交房违约金是多少呢？

实际获得的金额远远低于合同中约定的金额

东方永华富购房合同中开发商逾期交房违约金的约定也分为两部分:一是逾期交房违约金，二是逾期交房权证违约金。

简单来说，两部分违约金标准相同，计算公式为:违约金=买受人支付的房价款× 2/10000 ×总逾期时间。

这样胡女士可以得到:逾期交付违约金= 200万元× 2 ×136天= 5.44万元；认股权证延期交割违约金= 200万元× 2/万元×101天= 4.04万元。

由于逾期时间计算不同，胡女士实际起诉请求是要求开发商支付逾期交房违约金65200元，逾期交付权证违约金24000元。

法院的最终判决是什么？

先看逾期交付权证的违约金判决。法院认定，开发商应按合同约定向胡女士支付逾期交付权证违约金4.04万元。

关于逾期交付违约金，法院受理了开发商提出的一个说法——根据合同法规定，约定违约金过高，当事人可以请求人民法院适当减少。

法院考虑了开发商提出的“约定的逾期交房违约金对于原告的实际损失来说过高……需要降低”的请求，予以批准。逾期交付房屋的最终违约金由法院根据评估公司出具的评估报告，参照涉案房屋同地段租金标准的1.3倍确认。

本院于2018年1月至2018年5月委托房地产评估公司对鄞州区毛成西路与宝丰路交叉口涉案房屋同一地段类似条件住宅小区的市场租金标准进行了司法评估。结论是:2018年1月至2018年5月，东方永华福小区同地段类似条件住宅小区的房地产平均市场租金为25.9元/平方米/月。

据此，法院最终认定逾期交房违约金为25.9元/m2/月× 1.3× 97.22 m2 ÷30×136天= 14839元。

换句话说，胡女士最终得到的是逾期交付违约金，比按合同计算的少了近4万元。

诉讼是一件非常耗时的事情

据中国裁判文书网报道，东方永华府的另外两名购房者和胡女士一样，也起诉开发商逾期支付违约金。

市中级人民法院二审终审判决结果是，开发商支付的认股权证逾期交付违约金高于购房人要求，而房屋逾期交付违约金根据市场租金进行调整，远低于购房人要求。

通过这个案例，你如何计算逾期交货时间和违约金？是不是有点过了？但是因为逾期交付违约金，和开发商打官司是一件很费时间的事情。

根据中国判决文件网信息，东方永华富另一购房者于2018年6月4日向鄞州区人民法院提起诉讼，于2018年10月22日和2019年4月1日两次公开开庭，于2019年5月27日作出一审判决。

随后，买方不服判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。市中级人民法院于2019年6月24日立案，于2019年10月10日审结并发布终审判决。

换句话说，这场官司打了将近一年半。宁波晚报记者周克南