5年后，“电梯房”和“楼梯房”哪个更值钱？新规出台后清楚了

可以说，短短20年间，中国的房地产市场发生了巨大的变化。

20年前，全国的平均房价不足2000元/平米；20年后，房价已经连续5个月突破万元大关。20年前，住宅主要以平房构成；20年后，无数流光溢彩的高楼大厦便伫立起来了；20年前，人们上下楼都是爬楼梯为主，20年后，高层住宅住户全部都是搭乘电梯为主了，十分方便。

前不久，笔者在网上看见了全新的“第四代住房”，其融合了“别墅”以及“四合院”的风格，因此也被称为“空中花园”或者“空中楼阁”，其中融入了大量的科技元素，每层都设有专门的停车位，目前已经在成都的某地作为试点，但由于造价太高，短时间内还是难以普及。所以未来几年还是以电梯房和楼梯房为主。

等到第四代住房普及时，不少购房者可能会有换房子的打算，那么5年后，“电梯房”和“楼梯房”哪个更值钱？我们可以从3个方面来对比一下：

01便捷程度

从出行时间上来看，电梯房和楼梯房所花总体时间差不多，楼梯房爬楼耗时间，电梯房等待电梯耗时间。但从便捷方面来看，电梯房是占有绝对优势的，对于高层住户来说，下楼梯可能还好但是上楼比较费体力，而电梯房的住户上下楼都是一样的，特别是工作一天后，拖着疲惫的身躯自然电梯房比较有优势。

02性价比

• 公摊面积：高层住宅由于配置了多个电梯以及楼梯，因此公摊面积比较大，一栋33层的建筑，公摊可能达到了27%以上，也就是100平米的房子到手可能只有70平米。而楼梯房一般只有1~2个楼梯，因此公摊比较小，一般只有10%~15%左右。
• 持房成本：高层住宅老化后，各种设备都需要维护维修，而建房初期缴纳的维修金早已用光，因此需要住户自己掏钱，持房成本比较高。而多层住宅老化后，一般只需要进行楼梯和外墙的维修填补，一般不需要多少钱。因此高层住宅持房成本比较高。

03居住体验

上文已经提到过，高层住宅配置了电梯，因此出行方面的居住体验是优于多层住宅的。并且高层住宅小区的各种资源配置比较齐全，比如游泳池、养老院、社区医疗服务站、幼儿园等各种基础设施。而多层小区一般都是老旧小区，相应的设施配置比较单一。

但高层住宅由于房屋比较密集，容纳住户比较多，因此整体的容积率是非常高的，容积率是衡量居住体验的关键指标，容积率越高居住体验就越差。高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

因此，整体上来看，高层住宅与多层住宅各有自己的优缺点，两者相差不大。但近两年的“新规”，打破了这种平衡。

第一，高层住宅“限高令”

随着近些年高层住宅的不断兴起，开发商们高层住宅建设越来越多也越来越高，但住宅超过一定限制就会产生相应的问题。比如外墙高额维护成本、高层玻璃反射阳光形成的光污染、火灾发生时住户逃生困难、救援人员施救困难等问题。因此今年住建部和发改委联合发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中明确要求：

1、严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

第二，“旧改”规定符合条件的老旧小区可以加装电梯

再来谈一下今年进行得如火如荼的旧改，也就是老旧小区改造。对于老旧小区住户而言，这次旧改包含了生活中的方方面面：水电路气管道的全面疏通与改造、绿化照明设备的改造、新增各种基础设施、符合条件的老旧4层以上住宅可以加装电梯。

而对于开发商而言，高层住宅高度受到限制后意味着新建高层住宅高度受到了限制，而如果拆除一个20层的高层住宅的话，那么新建的多层起码要在40层以上才能盈利，但由于高度规定在100米以下，因此高层住宅的楼层数也不会超过34层。而如今高层住宅普遍都超过了20层，这也就意味着未来开发商可能不愿意拆，也不愿意新建高层住宅了。

而对于老小区的楼梯房而言，加装电梯后相当于具备了高层住宅的优势，而很多选择高层住宅的住户实际上也主要看中了高层住宅的电梯，能够保障家里老人和小孩的出行安全。而老旧住房加装电梯后，高层住宅出行方面的优势便不复存在了。

另一方面，对于多层住宅为主的老旧小区而言，在“旧改”的全面推行下，小区可以说是迎来了质的改变，除了房龄比较大外，其余也与高层住宅为主的新建小区没多大区别，因此以高层住宅为代表的电梯房的优势也不存在了。而很多楼梯房都是老旧小区，位于城市的核心地段，其周边各种资源配置都比较好，因此未来楼梯房还有升值空间。

因此，未来电梯房可能会面临无法拆以及开发商不再新建的问题，并且电梯房主要以高层为主，近些年高层住宅也暴露出了许多问题，逐渐不受购房者欢迎。而老旧楼梯房则是迎来了加装电梯的福音，两者的优劣就显而易见了，所以5年后，楼梯房会比电梯房更加值钱。

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