东莞深夜升级调控：二手房启动限购 限售调整为3年

“深圳八条”挑动了林深楼市，有传言称本周五(7月24日)房价飙升的东莞将升级调控政策。虽然靴子落地晚，但还是在意料之中。东莞楼市调控加码，正好选择7月25日凌晨发布新政。

东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等12个部门联合发布了《关于进一步促进东莞房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，涉及增加住宅用地供应、启动二手房限购、将限购期限提高至3年等9个方面，堪称东莞“史上最严格的购房新政”。

图片来源东莞市住房和城乡建设局官网截图

二手房开始限购，非本地户籍需要一年以上社保才能买第一套房

启动二手房限购政策是东莞新购房政策的最大亮点。此前，东莞只限制购买新房。

根据《通知》，自本《通知》实施之日起，未在本市登记购买本市第一套商品房(新建商品房或二手房)的家庭，必须在购买之日起2年内提供本市月付款。一年以上的社会保险证明；购买第二套商品房的，需在购买之日前3年内逐月提供在本市连续缴纳2年以上社会保险的证明。在本市行政区域内拥有2套以上商品房的本市非居民家庭，应当暂停向其销售商品房。

此前东莞只限制购买新房，实施内容与上述一致。换句话说，东莞新政推出二手房限购政策，限购门槛与新房一致。

据业内人士透露，由于二手房的无限制购买，今年上半年给投机者投机东莞楼市留下了缺口。在东莞这轮房价上涨中，二手房也是最明显的。

自全面恢复生产复工以来，由于深圳房价上涨、住房需求外溢、东莞新房供需矛盾、松山湖产业升级、房地产投机、地价上涨等综合因素，东莞房价开始上涨，其中城区和松山湖地区二手房市场领涨，其次是塘厦、凤岗等热点快速上涨。

中国指数研究院6月发布的100个城市价格数据显示，东莞二手房价格环比上涨1.13%，排名第三，仅次于深圳和无锡。

东莞中原房产交易系统数据显示，今年4-6月东莞二手房平均成交价格分别为24021元/平方米、27563元/平方米和39175元/平方米。其中，6月份程楠二手房成交12套，平均成交价格35170元/平方米，同比增长近60%，环比增长12.18%；塘厦二手房平均成交价格为21262元/平方米，同比上涨34.63%，环比上涨4.92%；凤岗二手房平均成交价格为25910元/平方米，同比上涨19.43%，环比上涨4.54%。

“限制销售”期限提高到3年，而以前是2年

今年5月，东莞市住房和城乡建设局重申了“限购”政策，并实施了2017年4月发布的政策。具体来说，2017年4月11日0: 00后网上签约的新建商品房和二手房，必须在取得产权证2年后网上签约。

东莞新政对“限售”提出了新的要求。自本通知实施之日起在本市行政区域内购买的商品房(以网上签约时间为准，包括新建商品房和二手房)，取得产权证3年后方可转让。在业内人士看来，延长限售期可以在一定程度上抑制炒房需求。

此外，东莞新政还调整了住房公积金贷款政策。异地缴纳住房公积金并在东莞申请住房公积金贷款的职工，本人或配偶必须在东莞登记。

增加住宅用地供应，试点建设“三限房”

值得注意的是，新房供需失衡是东莞本轮房价上涨因素中的主要矛盾之一，东莞新政不仅加大了对需求方的门槛和限制，也在供给方发挥了力量。

根据通知，要增加住宅用地供应，适当提高新增国有建设用地中住宅用地的供应比例，优先满足住宅用地需求，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，努力突破旧城改造项目周期长、进度慢的瓶颈，增加居住用地有效供给。共同稳定地价，稳定房价和预期，优化差别化限定地价住宅用地出让方式。加大住房分配和建设力度。原则上要求新建住宅用地供应项目和政府主导的旧城改造项目配置容量不低于住宅建筑面积10%的住房单元，可用于人才住房等用途。

此外，东莞还试点建设“三限房”，在房价高的热点地区选择符合两个规定、条件成熟、配套完善的地块，建设“限定地价、限定房价、限定买家”的住宅项目。

资深房地产专家龙斌曾表示，东莞本轮房价上涨的主要原因之一，是这两年新房市场供应量相对不足，积压达到一定水平。随着需求的增加，房价也会上涨。

据中原地产研究中心统计，2020年上半年，东莞新建一手住宅约13256套，总成交21062套，成交面积245万平方米，同比增长4%。同时市场供应不足导致库存下降，消化周期缩短至7个月。

分析师认为，增加土地供应不仅有助于缓解东莞新增住房供应的压力，也有助于稳定地价、房价和市场预期。

房价飙升，自6月份以来，东莞一再调控房地产市场

上半年东莞房价的大幅上涨引起了市场的广泛关注。从6月份开始，东莞市住房和城乡建设局多次出台政策，相关负责人多次就楼市降温发表意见。

6月，东莞市住房和城乡建设局相关负责人表示，将坚决整顿市场混乱局面，严厉打击囤积居奇、制造住房紧张气氛、哄抬投机房价、抱团提价、虚假上市等行为。

7月2日，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布《关于进一步加强商品房预售(售)管理的通知》，要求加快在建商品房市场销售，加强商品房销售价格引导，加大打击囤积居奇行为力度，严格规范商品房认购行为。其中，重申商品房“限价”最受业内关注，即“如果第一期第一次申报销售价格，每栋楼(楼)的平均申报价格不应高于镇街(园)同类型新建商品房前三个月的平均申报价格。10%(含)；分期申报销售价格的，每栋楼(楼)申报均价不得高于本项目前期同类商品房申报均价的5%(含5%)。

继“深八条”之后，7月15日深夜，东莞市住房和城乡建设局发布通知，将加强商品房网上签约销售信息的公示，提高房价透明度，如定期公布上月新商品房和二手房网上签约情况，每季度公布新商品房库存情况等。