2017年房贷提前还款

此前，房地产持有被认为是战胜通货膨胀的最佳投资途径之一，国家统计局3月9日公布的2月份全国CPI同比上涨1.5%，连续3个月低于2。

回顾过去1年，通胀总体来看比较可控。

可尽管官方数据来看通胀较为稳定，但实际的通胀压力依然很大。在这种情况下，如果你正持有房产，却还在还房贷的话，需要提前还款吗？

曾经有个这样的故事。在民国年间，有户人家攒了些银元，为了多赚点钱，就把这些银元借出去放贷收利息。到了1935年法币发售时，人们逐渐以1:1的比例将手中的银元兑换成法币。然而到了1937年，由于法币发行泛滥，出现恶性通胀，起初100元法币可以买两头牛，到1948年8月时100法币只能买到1粒大米了。原先本来想收回的利息，现在都几乎可以忽略不计了。

在这个故事中，谁赚了？当然是那个借钱的人赚了。本来需要还好几个银元的利息，后来一粒米就搞定了。

回到现在，假如真有这种情况，那毫无疑问，房贷能贷多久贷多久，因为随着货币贬值，未来债务的购买力会急剧下降。如果提前还款意味着你牺牲当下的购买力，来换得未来那微不足道的“无债一身轻”，非常不值得。

当然这种恶性通胀在当前国内几乎不太可能发生，但长期性通胀压力一直困扰着我们，无数房奴在纠结到底需不需要提前还贷。在这里笔者举个身边的例子。笔者的朋友在老家一个二三线城市买了一套房，2017年2月购房，单价10040元/平，共89平，按揭7成，房贷利率4.17%（按当时的打折利率），还款年限是20年。通过房贷计算器估算后，与他每个月在工行的月供3900元相差无几。

这样的话，两口子收入负担这月供完全没什么问题。但现在小孩要出生了，对于拿着二三线城市薪资的夫妻来说，未来的经济压力会越来越大。考虑到家里还有一些闲余资金，双方父母打算凑个十来万提前还房贷以减轻子女负担。

在例子中，他们需要负担的利息约297697.54元，占到贷款总额的47.6%，接近一半。这种情况下，笔者认为：在综合考虑家庭未来经济压力的情况下，提前还款是比较明智的选择。为什么这么说？

假设他们父母总共凑了18万提前还款，也就意味着贷款总额减少18万，相当于首付相应增加至5成，考虑到2017年到现在已经还款2年，所以按照首付5成，18年还款期来计算。最终估算出的月供仅为2944.35元，相比之前的近4000元少了整整1000。

不过实际上朋友告诉我他们并没凑到那么多，结个婚，买个车，两家人满打满算也就凑了12万。结果后来仔细一算，月供每个月仅少了500左右，根本起不到什么减轻负担的作用。所以你看，提前还款到底划不划算，还是要分情况来看的。在这个例子中，我们可以总结出：如果你能一次性提前还款房屋总价款的20%，那么对于你减轻未来的房贷压力的作用是非常明显，否则毫无意义，反而还透支了大部分购买力和现金流。

不过现在不少舆论都以通胀为由，鼓吹大家不要提前还款，勇于借贷、消费。这个观点并非没有道理，但这些造势者有没有想过一个问题：既然你都意识到通胀情况下可以稀释债务，难道银行会想不到吗？银行会坐等30年后，看着自己手上的房贷债权缩水吗？银行不是傻子，这些损失都会从你的利息中偿还的，这也就是为什么很多时候房贷利息几乎占本金的一半，有的甚至相等，超过本金。仔细算一算，虽然我们赚到了“通胀”，把还款期拉得老长，但多付出了几十万的利息。实际上并没有得太多好处，只是用它来掩盖你自己经济有压力的事实罢了。

所以还是那句话，是否提前还款因人而异。不过笔者最后需要提醒一下，如果你享受的是折扣利率的话，那么提前还款很可能无法再享受折扣利率。另外，假如你有更好的投资渠道，资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，或者收益率高于当下的房贷利率，那么同样也不建议提前还款。

最后说一句：是否需要提前还房贷的问题，本质上其实是人们对于“杠杆”理解的差异。大部分经济实力一般的人都不希望负债，有债赶紧还；而现金流良好，或者善于理财的人则是希望最大限度地借债。

然而提前还贷，意味着你将用流动性好的现金换成流动性差的房子，因此提前还款与否不仅要考虑月供负担，还需要综合房屋总价，还款期限，利率以及自身投资水平等其他因素。

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