【2016业主与物业纠纷】西宁一业主被物业告上了法院，法院这样判决..

随着城市化的不断推进，住宅小区业主与房地产公司之间的各种矛盾纠纷逐年增加，业主因房地产公司服务不足而拒绝缴纳物业费的事件也在增加。

拒交物业费，业主被起诉

“我要跟你们反映一下，咱们小区停车位设计不合理，垃圾清理也不及时……”

“房子住了这么多年，消防设施都是坏的，应该由业主维修，还是有人来担责？”家住西宁市城西区某小区的黄女士多次向小区物业公司——新宁物业公司（化名）反映问题，但物业公司没有任何作为。

2016年，新宁物业公司接管了黄女士所住的小区，并于当年10月、12月，与小区业主委员会分别签订了《物业管理服务委托合同书》和《物业管理服务合同书》。据此，新宁物业公司取得某小区的物业服务资格。

一开始，黄女士连续两年按时交纳物业费、采暖费等相关费用。可是随着新宁物业公司在服务中的问题越来越多，黄女士心生不满。“绿化不达标，消防门、安全门不合格，门禁系统经常失灵，存在安全隐患。物业公司对电梯广告费、小区维修基金不公示，进出车辆管理混乱，卫生清扫不及时，找物业公司反映，一直都得不到解决。这么多问题，物业公司不解决，还怪我不交纳物业费？”黄女士说。

物业公司多次上门催要物业费，均遭黄女士拒绝，之后双方矛盾不断升级。2020年，黄女士收到西宁市城西区人民法院传票，新宁物业公司以不交纳物业费为由将黄女士告上法庭。

新宁物业公司请求法院，判令黄女士支付拖欠的物业费（含公摊电费）6591.7元、取暖费15462.99元、违约金22041.57元，共计44096.26元。

不满物业服务，能否拒交物业费成争议焦点

法院经审理查明，新宁物业公司具有物业服务（二级）资质。2016年与西宁市城西区某小区业主委员会分别签订了《物业管理服务委托合同书》和《物业管理服务合同书》，取得了某小区的物业服务资格，并未违反法律、法规，合法有效。

黄女士是某小区业主，业主委员会的决定对黄女士具有约束力。故新宁物业公司与某小区业主委员会签订的物业服务合同对黄女士具有约束力。黄女士提出的物业公司提供的服务存在不足，属于合同履行瑕疵，不属于合同法中的根本违约，黄女士不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。根据物业公司服务中存在瑕疵，可酌情减除黄女士违约金。

2020年11月，城西区法院经审理后作出判决，被告黄女士于判决书生效后10日内向原告新宁物业公司支付物业费（含公摊电费）6591.70元、取暖费15462.99元、违约金6612.47元，共计28667.16元。

二审法院维持原判

2021年3月，黄女士上诉至西宁市中级人民法院。请求撤销城西区法院作出的民事判决，将本案发回重审；新宁物业公司退还多收和预收的违约金4792元。

4月26日，西宁市中院开庭审理此案。黄女士在法庭上陈述：“收到一审判决书后，我去物业公司交纳费用才知道新宁物业公司计费时间段和计费金额有误。2020年至2021年4月15日时间还没到就提前收取物业费、采暖费和违约金不符合法律规定，新宁物业公司把未到时间、尚未产生的费用都纳入欠费并计算违约金是错误的，我应该只承担2018年的违约金。2020年多次交纳费用但被物业公司拒收，所以也不应收取2019年的违约金。”

新宁物业公司辩称，公司是按照合同约定计收违约金，黄女士已交纳2016年和2017年的费用，是知道交费标准的，一审法院酌情认定的违约金数额是正确的，请求二审法院维持一审判决。

经过对一审案件的认真梳理，通过上诉双方的陈述，西宁市中院认为：黄女士为某小区居住业主，小区业主委员会与新宁物业公司签订的相关物业管理服务合同对黄女士具有约束力。物业公司提供物业管理服务，黄女士享受了物业服务，亦应承担合同约定交费义务。黄女士认可自2018年起未交纳物业费、取暖费等费用，现新宁物业公司依据《物业管理服务合同》约定向黄女士主张自2018年起拖欠的物业费及取暖费等费用于法有据，应予支持。对于黄女士主张新宁物业公司多收违约金的上诉理由，根据《物业管理服务合同》的约定，物业管理费、取暖费向业主或使用人预收，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰收取滞纳金。合同中约定了业主逾期交纳物业费、取暖费应承担滞纳金，黄女士未按约定交纳相应费用，长期拖欠物业费及取暖费，应承担违约责任，原判决基于合同约定的滞纳金过高，酌情判令黄女士承担延期交费的违约金并无不当，应予维持。综上，黄女士的上诉理由不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。

服务瑕疵，不能成为拒绝交费理由

物业费的收取是物业公司管理的痛处，外部需要面对小区业主的不满，以各种理由延期交纳或者不交物业费，内部运营又需要钱，为业主提供更好服务。

进入“民法典时代”，物业公司服务和相关企业、社区居民等各方更应该适应新规。青海军辉良剑律师事务所律师黄良彪告诉记者：“合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。民法典合同编调整的是因合同产生的民事关系。物业服务合同是物业服务企业提供物业服务的法律依据，也是界定建设单位、业主和物业公司之间权利义务和责任的契约基础，物业服务合同的重要性不言而喻。”

物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业公司整体管理。

黄良彪说：“物业公司应当按照物业服务合同的约定履行服务义务，其提供的物业服务能够维持小区各项基本功能的正常运转时，业主就应当履行对等的交纳物业费义务。物业服务如存在瑕疵，只能引起物业费的部分减免，并不能完全免除业主交纳物业费的义务，不能成为业主拒交全部物业费的理由。

来源：青海法制报

编辑：李雪