【为什么公寓不好卖】专题从二手房遇冷开始思考：为什么郑州的房子不好卖，也不好租了？

01.

首先，我们把二手房放前面。

很多人都知道郑州的二手房遇冷，却不知道为什么，然后就把问题归结到市场行情上去。

而事实呢，首先就是新房二手房价格倒挂。

2017年前后的那一拨涨幅，说实话郑州的房价涨的有点过猛了，然后不少人高价位接手。

如今，市场调控，以及供应的增加导致的最直接后果就是价格倒挂，为什么？

1、开发商受限于政策敢降价；

2、二手房因为接手价格高，不愿意降。

这个时候，有人会提出疑问：那么早期便宜买房子的那群人呢，他们可以少赚点啊，卖的便宜一点。

可以，但是这个时候，20%的差额税就成了最大的问题。

举个例子：

当初有人一万一平买了高新区的金科城，如今市场价格是一万九，以142平户型为例。

那么这个项目的差额税是：

（1.9-1）*142*0.2=25.56万。

就这还没有算上中介费等等税费，加在一起大概还有4个点左右的话，那就是：10.792万。

那么再加上二手房比较高的首付，我们按照比较理想的状态首付30%计算，那么目前二手房贷款利率涨到了6%以上。

首付款：80.94万；

30年月供：11323元/月

这也就意味着你首先要准备好差不多118万的现金出来。

虽然，满五唯一免征差额税，满五指的是缴纳契税满五年好解决，但是还要唯一同时满足就比较难了。

有人说可以离婚，我……

不过，唯一的欣慰就是，差额税可以抵扣，简单来说就是：

差额税＝（指导总价-发票总价-房贷利息）*20%

所谓房贷利息，就是原卖家为这套房子已支付的房贷总利息，还有一些可以抵扣装修费用，不过只认发票金额。

总而言之，变相的还是提升了很多的交易成本，或明或暗，对于购房者来说还是不够友好。

如果你有这么多钱，刚需拿出来压力会不会有点大？如果是投资的话会不会考虑价格杠杆弄两套新房出来？

02.

回过头来，我们说说新房。

1、限购；

2、限贷；

3、限售3年；

这些我们可以理解为明面上的原因，解决的是需求端的问题。说实话粉丝群里有人提议，说政策有办法避开。

但是避开也就意味着成本，隐性购买成本，而这个成本和门槛，对于犹豫着要不要买房子的人来说，很关键。

为了买房离个婚？会不会太儿戏。

为了买房迁个户口？老家还有几亩地呢。

二套房的话，对于刚需来说60%的首付也很有压力，没有那么多年入百万的改善，首套小的卖不掉就不存在置换，如果直接上改善，很多人压力确实不小。

想改善，也有需要，可是怎么改善？

多数人面对的就是继续上调的利率，以及畸形的首付比例，但是要知道，这个需求，还是在的。

没房子的想买房，小房子的想换个大房子，解决了自住需求的还想投资一套给未来……

这就是正常的商品房市场，所谓不动产，其实他们真正的价值就是动起来，只要“动起来”其价值就存在。

而如今的市场，被困住了，从需求端，很多人就已经被排除出这个游戏了，于是不动产变成了真正的不动产。

但是，这个问题是需求只是被压制，早晚是需要解决的，但是这些都属于政策层面。

供应端同时存在问题，那就是土地。

郑州的土地供地高峰期时2018年的6922.17万方，全国仅次于重庆的7371.8万方。

2018年1-12月份，郑州市中心城区共计成交223宗地块，成交面积约817.94万㎡，折合12269.11亩，累计成交金额约754.72亿元。

2019年1-12月份，郑州市中心城区成交136宗用地（住宅及商服用户地），成交面积共计564.89万㎡，约合8473.29亩，成交金额共计748.26亿元。

时间往前推，2017年一整年，整个郑州的数据是6165亩，郑州市土地成交面积为3066.44万平米。

新房市场上海量新盘扎堆入市，面对面的价格厮杀，从北龙湖到滨河，再到惠济以及管南，不缺竞品，价格厮杀的那是相当激烈。

如今回头看，管南的主战场已经打到了四环外，高新区的也基本集中在双湖科技城了。

至于被大家吐槽了一遍又一遍的绿博跟惠济这些，其实看过之后才发现可选择的余地其实已经很小了，因为后续，缺项目了。

03.

不是为了一味看涨郑州的楼市，也不是一味地看跌，而是希望真正的购房者能够理性一点。

如果你觉得郑州房子价格高，那么可以参考一下周边的西安，天津，青岛以及济南。

再不济，看看河南的地级市南阳，安阳以及洛阳等等。

我知道有些人会说郑州的工资低，房价高问题，如果你非要这么算的话，北上广深杭的泡沫是不是会更大，郑州人均工资两个月买一平方的话……

中国的城市建设目前往城市群发向发展已经基本上没有悬念了，小城镇化的发展由于内部的人员流动必定失败，两极分化是必然的。

日本的人口、企业、大学、交通等资源都在向日本三大都市圈，即东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈集中。

其中仅东京都市圈总面积13557平方公里，占全国面积的3.5%；人口则多达4000多万人，占全国人口的三分之一以上；GDP更是占到日本全国的一半。

韩国同理，首尔都市圈以首尔为中心，仅占韩国面积的0.6%，但其GDP却占全国GDP的21%。

中国同理，但是由于国土面积过于广大，以城市群为核心的城市发展模式所导致的后果只会有一个：资源越来越集中。

所以，北上广深杭肯定比郑州跑得快，而郑州作为中原城市群的核心，潜力依然巨大。

因为郑州，有一亿人口的河南省做后盾。

很多人口口声声说郑州的楼市不行了，最常拿来用的暗示就是郑州的房租降了。

郑州的房租真的降了吗？确实降了。

但是最重要的是我们要搞明白原因，先看几张图。

事实上，在全国42个大中城市的常住人口排名中，过去10年郑州的排名一直在稳步上升，没有暴增暴降，稳。

即使在到处抢人的2018年前后也不明显，说明了什么？

说明郑州并没有一味地疯狂引进人口，而是在不断的消化，否则以郑州的城市建设，教育医疗以及交通等配套根本跟不上，这没什么好解释的，就是现实。

更关键的是，很多的年轻人，还在源源不断的来郑州。

这，就是需求端的现状。

04.

反过来，我看再看，郑州的房子，为什么不好租了。

首先是郑州曾经的城中村大规模改造确实影响了不少郑漂的生活，有些人选择了离开。

但是，事情的转变并不是从那时候开始的，而是这两年大规模的交房潮。

公寓，安置房，以及商品房。

还有政府配套的大批量公租房，他们都是租房市场的竞争者。

大家可以随意看看周边，仅仅安置房，自2014到2019年就是60万套。

再比如，2018年郑州的商品房住宅，不算公寓和人才公租房等等，是38万套，3年周期，要入市了。

稳定的人口导入+短时间供应端数量暴增所导致的结果只有一个：房子不好租了。

但是，跟卖房子的需求一样，我们即使有一天不缺房子了，请相信我，我们还会缺好房子，这才是我们每一个人努力的方向。

买房子不是投资的唯一选择，更不可能是人生的唯一选择，但是我们不需要带着有色眼镜看这个，就是一个方向或者渠道而已，来对抗通货膨胀。

房价涨的如火如荼依然会有人买到烂尾盘亏得一塌糊涂，郑州也不存在什么盘都不能碰的前提。

最近一段时间，隐隐约约感觉市场有点热起来的感觉，不知道是不是金三银四带来的错觉，但是对于没有更好的投资渠道，但是对有真正需求的购房者来说，这个时候，确实也有一些不错的选择。

盯紧主城区，看准流量盘，找到好的户型和楼层，才是不走弯路的基础，因为即使郑州发展的不如前几年迅速，那么郑州也会回过头来在绕城以内完善细节跟配套的。

郑州发展的很难，郑州的购房者也很难，但是我们每个人的竞争对手不仅仅是坐在你旁边的同事，还有北上广深杭回来的同学，你的领导，以及那些你地市的土豪老乡们。