【为什么公寓不能买】为何不太建议大家购买公寓

公寓有几种，有的是住宅性质的公寓，有的是商业公寓，所以公寓这个词很容易被误导。如果是住宅性质，实际上是住宅。所以在这里我们理解公寓是商业上的非住宅。

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通常来说，我们不太建议购买公寓的，而建议购买住宅，基于以下分析。

01

土地出让金时间

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

你会发现住宅交的年限比较长，公寓时间比较短一般是40年，也就是40年后土地出让金该如何交？

住宅通常交房价的1.6%土地出让金，公寓需要交评估值的40%土地出让金，显然这是非常可怕的事情。

02

层高不同

通常住宅每层的高度较高比较适宜，公寓一般比住宅要矮一些。

03

居住成本不同

住宅一般水电煤费用国家标准，相对较低一些（也有一些小面积的住宅不通煤气的），公寓一般不通煤气，且水电煤普遍单价贵于住宅。

04

周边环境不同

住宅通常所处环境安静一些，每一层居住的人不会太多相对安静，公寓每层的住户相对较多比较吵，而且公寓有可能改成了商业性质的物业，来来往往人员较多复杂，电梯也比较拥堵。

05

采光通风不同

住宅一般采光通风比较好，公寓采光通风相对住宅差一些。

06

住宅金融属性好，公寓很差

住宅可以首付三成，当然第二套也有可能首付4成，5成，甚至7成，可以申请30年，住宅也可以申请公积金，公寓不可以的

但是公寓首付一定5成以上，年限最多10年

而且当前很多银行还不受理公寓的贷款需求，尤其基于非购买的纯抵押（经营贷）通常难度会更大一些。

07

住宅税费低，公寓太高了

住宅交易的税费最低可以1%（免个税，免增值税，仅仅交1%契税），即便比较高，通常也是9.3%（1%个税，5.3%增值税，3%契税）

但是公寓的税费就更高了，如果不提供发票税费通常15%，如果提供发票则看情况，一般来说，如果有升值，税费很高的（土地增值税一项就是升值部分的30%-60%）。

08

学位户口问题

住宅可以落户口，可能有好的学位；

公寓无法落户口，自然也不能因此入读学位房了，很多人买房的目的是为了入学，那就务必慎重了。

09

流转问题

目前在广州新购买一手楼的公寓（再次强调商业性质的），必须公司名义才能购买，三年限售，而且将来也必须转手卖给公司，这样子将来流转就不容易了。

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当然公寓也有很多好处，比如不限购，对于手头有资金，但是没买房资格的人来说，还是有吸引力的。

另外公寓（强调商业性质的），可以注册营业执照，开办公司，那就有商业价值了。

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因为以上原因，基本上公寓升值不如住宅，当然了，是否一定，倒也不是，前几年，一铺养三代是存在的，只是现在三代养一铺，受到电商的影响，商铺的收益也不太好了。

按照以上分析，如果你说的公寓是住宅性质，也可以购买的，如果你说的公寓是商业性质的，建议尽量不要购买！

不过具体是否值得购买，也是要看很多因素，如周边环境，各种配套情况等等。