二手房买卖中介贷款专题之调控政策持续加码 银行再收紧二手房贷

本报记者陈玉芳广州报道

继深圳之后，广州也日前出台了二手房交易参考价格政策。

连日来，广东地区多家银行相继进行商业银行房贷评估细则，按指导价执行二手房贷，对二手房贷申贷限额、利率等情况进行了明确调整。

业内人士透露，今年以来接连的房贷监管政策落地后，银行房贷利率持续上浮、放款周期不断拉长，进入下半年房贷申请排队都已经成为常态。随着二手房交易量锐减，对二手房贷的冲击也会更加明显。

多银行已跟进调整二手房贷评估细则

广州市住房和城乡建设局近日发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，宣布建立二手住房交易参考价格发布机制，并公布了首批96个二手房小区的参考价格。

广州某房产中介负责人透露，指导价格出台后，对当地二手房交易冲击非常大，尤其名单内的小区。

“此前接连几轮调控政策落地，二手房交易下降就已经很明显。此次指导价出台后，有些业主甚至主动降价，买方客户观望的也更多了，还需要一段时间消化。”该房产中介负责人说。

二手房指导价格出台后，银行纷纷跟进，进行房贷评估细则调整。

上述房产中介负责人称，连日来已收到大部分合作银行的通知，二手房贷款审批将按照政府给定的指导价格进行。“指导价普遍低于市场评估价，这样一来，间接提高了二手房贷款的首付比例。现在大部分合作银行已经通知了，还有少数几家银行没有明确，但照目前情况来看，以后所有银行可能都会按照指导价格执行贷款审批。”

某股份制银行广州分行零售业务负责人透露，其银行暂时还没有变化，但已经在内部审议调整细则了，很快也将落地。

某国有银行深圳分行一支行业务人士刘冲（化名）告诉记者，此前深圳出台二手房指导价格后，银行都已相继调整了二手房贷的审批细则，按照指导价和市场评估价孰低原则确定审批贷款的房子总价，首付比例提高很多，申请二手房贷的量也急剧减少。

“指导价格一般相当于原来市场成交价的7折，首套房贷款再按照指导价7折，最后导致购房者实际首付大大提高。现在深圳地区所有银行都要按照指导价规则执行。”刘冲说。

上述房产中介负责人表示，多数银行进行二手房申贷评估细则调整的同时，越来越多中小银行地方分支行的个人住房贷款审批放款压力持续上升，尤其二手房贷款表现更为明显。

某国有银行广州分行一支行零售客户经理方云山（化名）透露，现在很多中小银行房贷利率上调到6%以上，甚至一些分支行直接不接受新增贷款申请，导致很多客户都转向大行申贷，排队客户越来越多，使得本就比较紧张的额度更加紧张，每个月都是挤牙膏式的放款，放款速度越来越慢。

不仅广州，近来包括武汉、南京、无锡、芜湖、嘉兴等全国多地市均出现上述情况，越来越多银行分支行二手房贷申请暂缓审批。

业内人士普遍认为，今年以来随着多轮房贷监管政策落地，银行整体的房贷增量大幅下降，申贷房贷压力普遍日渐趋高。

整体来看，上半年居民购房杠杆率大幅下降。

易居研究院最新数据显示，2021年二季度，全国居民购房杠杆率为26%，同比下降6.1个百分点，环比下降2.1个百分点，杠杆率创2013年一季度以来的新低，下半年房价环比涨幅或将放缓。

易居研究院分析认为，在LPR短期稳定、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，今年以来，多地房贷审批趋严，部分商业银行个人住房贷款额度不足，个贷利率上涨；在广州、重庆等热点城市，不少银行的部分网点暂停了二手房的贷款业务受理；北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市纷纷开始严控经营贷等资金违规流入楼市。“年内房贷利率或继续上调，预计三季度个人房贷余额同比增速还将继续回落。”

正酝酿新一轮利率提价

银行个人住房贷款申贷持续放缓的同时，银行房贷利率则持续攀升。广州在经历此前多轮房贷利率上涨后，近日又迎来新一轮上涨。

方云山透露，不久前首套房利率已经上涨到5.9%左右，最近又有内部消息称还会再上调，预期很快就将会宣布提价了。

上述房产中介负责人透露，8月份各家银行进行了一轮上涨后，近日又有多家银行提升了房贷利率，其中一家国有大行首套房利率超过6%，中小银行利率更高，上浮150bp的银行很多。

利率持续上浮的同时，银行房贷放款周期也在不断延长。

方云山表示，现在贷款审批流程很快，基本一周内就可以完成，但放款周期比前两个月的情况还要严重，基本都要半年以上，有些二手房甚至能拖更久。“我去年四季度办理的二手房贷款业务，9月初才刚刚完成放款。所以现在都不太接受新的贷款申请，我都已经好几个月没有办理过新的房贷业务了。”

上述房产中介负责人也表示，现在各家银行普遍非常紧张，仅有个别国有银行额度相对宽松一些，多数银行放款周期都拉长了，排队5～6个月放款已经是常态了。

刘冲告诉记者，与广州相比，深圳分行的额度相对宽松，甚至不需要排队，只要抵押回来就能放款。“主要是因为最近二手房指导价政策实施后，二手房成交量大幅下降，即使成交也多选择一次性全额付款，申请贷款的人很少了，反而使得这段时间额度更加宽松一些。”

不过，对于未来银行房贷，业务普遍认为仍将保持持续收紧趋势。

中信建投分析指出，未来3～4年，按揭贷款价格的变化趋势和预测分析，一方面，按揭贷款新增规模在持续压减，而按揭的需求客观存在，按揭贷款利率将持续稳步回升；另一方面，为了限制按揭贷款的需求，监管当局也将抬高按揭的溢价，抬高首套或者2套的按揭贷款利率。

中信建投表示，预计5年期LPR可能维持不变，主要是为了限制按揭贷款投放，即使5年期LPR下调，通过加点增加的方式也可以维持按揭贷款利率的稳定，从而预计未来3～4年内按揭贷款将持续维持在5%以上。