物业费收入率，干货看这篇!《住宅物业服务发展报告》：一文看透住宅物业服务

国内房地产管理业的诞生是从住宅财产服务开始的。为了适应房地产发展的要求，20世纪80年代初，深圳房地产在香港引进了物业管理服务，住宅物业服务已经诞生了38年。

目前住宅物业管理依旧是大部分物业服务企业的主要服务业态，亦是收入贡献的主要来源。除了基础服务，住宅物业服务的广阔价值来源于物业服务企业累积与业主之间的信任后转化为业主消费场景的机会。今天，克而瑞地新引力分享了《住宅物业服务发展报告》，旨在帮助读者了解住宅物业服务发展的现状及趋势。

住宅物业服务发展驱动因素

1、新开工房屋与城市更新助力住宅物业总量持续增长据国家统计局数据，近十年，全国房屋新开工面积均值在 17 亿平方米，竣工面积年增 10 亿平方米左右。全国房屋新开工面积总值为 173.67 亿平方米，竣工面积为 94.49 亿平方米，所以有大量待完工的房屋将在未来持续为物业管理行业添砖加瓦。

2.、后房地产时代，开发商加深对物业管理的介入截至 2019 年 8 月，中国上市物业服务企业共有 15 家，其中具有地产背景的企业约占 80% ，在这些具有地产背景的企业中，其母公司基本上以住宅开发作为主营业务。以碧桂园服务为例，2018 年底，住宅物业服务面积占据总收费管理面积的 95% ，住宅物业收入约占总收入的 70%。3. 住宅物业社区服务未来将拥有万亿级市场借助移动互联网、「服务业+」政策等进一步深度发展，业主使用习惯的形成，未来，住宅社区 O2O 市场预期将继续增长。于2023 年，住宅社区 O2O 市场的市场规模估计达到人民币 36,274 亿元，2018 年至 2023 年的复合年增长率为 31.7 个百分点。住宅物业服务市场数据分析1. 2018 年度住宅物业发展指数 434.62018 年， PMDI 100 住宅物业发展指数 434.6，比 2015 年增加 234.7 个点，复合增长率为 29.54%，近两年住宅物业服务发展指数增速较快。

2. 2018 年度 500 强整体企业数据分析500 强住宅物业企业背景2018 年，500 强布局住宅物业企业数量为 478 家，占比 95.6%。其中，市场化的第三方企业占比 45%，关联开发商的企业占比 55%，后者中，与开发商存在隶属关系的企业占比 37%，与开发商属于合作关系的企业占比 18% 。

500 强住宅物业服务规模情况

2018 年，500 强企业住宅物业总管理面积达 75.46 亿平方米，占 500 强企业总管理面积的比例为 63.48%，占行业总服务规模的比例为 27.02% 。

500 强住宅物业服务项目数量

2018 年， 500 强企业布局住宅物业管理项目总数为 34218 个，企业平均管理项目数量为 71.6个，单项目贡献面积为 22 万平方米。

500 强住宅物业服务收入情况

2018 年， 500 强企业住宅物业服务总物业费收入达 1074.5 亿元，占 500 强企业总物业费收入比例为 49.0% 。从企业角度上看， 500 强企业企业住宅物业物业费收入均值为 2.3 亿元。500 强企业涉足住宅物业服务企业中，有 76.6% 的企业住宅物业物业费收入在 2 亿以下，有 4.8% 的企业住宅物业物业费收入在 10 亿以上。住宅物业服务收入马太效应明显，头部企业收入较高，但是仍然存在大量中小型企业。

500 强住宅物业服务收费水平

2018 年，500 强企业住宅服务项目中，酬金制项目仅占 11.1%，包干制的项目占比 88.9% 。

2018 年，500 强企业住宅物业服务平均物业费为 2.10 元/ 平方米· 月，其中，包干制项目平均物业费 2.08 元/ 平方米· 月，酬金制项目平均物业费 2.25 元/ 平方米· 月，包干制项目的平均物业费要低于酬金制项目平均物业费，物业费整体收缴率为 91.22% 。

（6）500 强企业住宅物业服务社区服务收入情况2018 年，500 强企业涉及社区服务的有 253 家，占比 50.6%，社区服务总收入达 188.4 亿元，占 500 强企业总收入比例为 9.4% 。

住宅物业服务发展现状

1、住宅仍是主流业态，高端物管初现端倪敏锐的物业服务企业早已捕捉到这一趋势，将自己服务的客户进行分层，为不同层级的客户提供不同的服务。通过服务提升业主居住体验，从而提升具备更高支付能力的那部分业主的服务费用，提升自身的价值感，也随之扩大了住宅物业的市场空间。

2. 多经模式各有特色，发展速度具有差异物业转型、增值服务布局是未来物业服务企业转型的大趋势，但是现在中国大部分老旧小区的物业管理还停留在基础物业服务上，并未对社区进行增值服务布局，物业管理行业的多种经营市场还待开发。

3. 加速布局智慧物业，打造社区运营载体从物业服务出发，目前已初步显现的小格局如下：平台方基于现有技术的支持，研发针对物业管理行业发展，尤其是社区智能化建设的现实需求的一个又一个服务组件；再根据使用对象分别独立建设系统使用入口，将该对象所需要的服务系统的入口集中在一个终端；最后根据应用场景，将这些不同终端的入口进行组合，形成完成的一套解决方案。

住宅物业服务发展趋势

1、服务质量要求提升，亟需标准化建设物业管理行业正处于传统服务业向集约型现代服务业转变的过程中，再加上物业服务企业发展迅猛、资本涌入、「互联网+」模式的兴起，物业服务企业在管理方式、发展规模、服务质量等方面还未匹配行业的快速发展，提升物业服务质量，发展标准化建设成为了必然选择。

2. 市场开放程度加深，第三方物业占比增多随着物业管理行业规范化的发展，市场公平竞争的氛围已经形成，不同规模、不同背景的物业服务企业可以在同一个场合展开竞争，通过招投标等方式获得项目，再加上企事业单位后勤化改革的推进，「三供一业」服务移交社会物业服务企业，为物业服务企业提供了更多市场机会。

3. 打造社区多种经营，或成新盈利增长点住宅物业主要由基础物业服务和增值服务组成，而从企业收入结构来看，住宅物业服务收入占主要收入来源，但是由于住宅物业管理基数较大，人均收入较少，从而导致很多企业的基础物业服务收入仅够维持基本运营管理。在基础物业服务之外，物业服务企业会围绕社区生活场景以及业主需求，打造社区增值服务，其较高的利润率可以为企业带来更大的增长空间。

4. 推进智慧化建设，助力企业运营管理覆盖功能相对全面的平台已经有多方力量入局。首先是大型物业服务企业，作为直接的使用者和受益者，最有动力进行深度的智能化开发；其次，是互联网企业凭借互联网经验及平台技术强势入局；最后，还有以云智易、四格互联为代表的专门为物业管理行业赋能的平台公司，他们的平台范围则涵盖产业园、商业等多种业态，以及传统物业服务、房屋租赁、停车运营等物业服务的全链条业务服务。

5. 增加社区亲密度，增强业主归属感住宅物业管理的社区是由众多家庭组成的，而物业服务企业可以接触到不同的家庭群体，通过物业服务串起不同家庭连接的链条。在一定程度上，社区居民之间的亲密程度会影响到社区整体生活环境氛围，在彩生活对于社区亲密程度的调查中发现，社区邻里之间亲密程度越高，社区的满意度也会随之提升，业主更容易产生自豪感，社区内的商业匹配度与交易程度也会提升。

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文章来源:地新引力

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