42万房贷提前还款利息怎么算

房地产市长/市场“加息助手”，虽然晚了！

首先在广州和深圳提高房贷利率。

广州深圳，是这一轮房价涨幅最高的城市，两大一线城市不约而同进行楼市加息，背后的信号不言而喻。

紧接着，长三角地区的部分城市也开始跟进，其中就包括苏州！

消息大家都知道了，但对于这轮加息意味着什么，大半买房人仍是一知半解！

之前看到过一个网络调差统计，利率上调房地产市场中谁最受伤？

有44.2%网友认为是刚需客，

41.9%网友认为是炒房客，

仅14%网友认为是开发商。

有62.1%的网友表示加息后房贷成本会上升，将导致购房总成本会增加，使得购房压力更大，仅仅24.5%网友表示加息后房价会下跌购房压力减轻。

你怎么看？

01

多地银行出手上调房贷利率

到今天还有买房人问我：房贷利率上调了吗？

这是真的。

上周以来，苏州不少银行都上调了房贷利率，从此前普遍的首套房5.1%、二套房5.4%，分别上调到了5.7%、6%。

在这之前，广州是第一个全面上调房贷利率的一线城市，深圳紧随其后。

5月20日，据第一财经报道，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。

股份行中，招行深圳分行也已上调；不过邮储、民生、平安等银行深圳分行却暂时“按兵不动”。

有银行人士表示，此次深圳多家银行上调房贷利率是市场行为，并非接到监管针对楼市调控的相关指导。

今年以来，一线城市连番遭遇调控，楼市出现明显降温，尤其以京沪深调控效果显著。

从4月份全国70城市房价上涨数据看，京沪深的新房价格涨幅淡出全国前30。

深圳自今年2月推出二手房指导价后，房价也明显得到控制，4月环比首次出现零增长，目前其他城市二手房指导价并未推出。

一位深圳银行业人士表示，房市成交量下跌之下，该行已将业务重心从按揭类贷款中转移到其他贷款。

除深圳出手之外，不少二线城市银行也出手上调房贷利率。

宁波：

5月20日，宁波地区银行也集体提高了房贷利率。

目前宁波地区的工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行、民生银行等主流银行普遍将住房按揭贷款利率上调10个BP，首套房调至5.45%、二套房调至5.7%。

部分银行称房贷额度紧张，审批速度慢。

南昌：

首套房贷利率从5.65%上浮到6.125%，其中，工商银行、农业银行，其他银行主流在5.88%左右。

二套房贷利率在5.8%-6.37%之间，其中，最高的仍是工商银行、农业银行，二套房贷利率高达6.37%。

淮安：

中国银行、建设银行、工商银行以及江苏银行几家的房贷利率都有所调整，目前首套房的利率都在5.2%左右，二套房的利率都在5.5%左右。

较之前有小幅度的调整，上调了5个基点左右。

02

刚需们要做好被误伤的准备！

楼市为何突然加息了？

一个原因是楼市定向调控的体现。

基于最严楼市调控的需要，调控已经上升为“政治站位”和“政治觉悟”问题，丝毫疏忽不得。

2021年以来，楼市调控可谓层层加码、上不封顶。凡是楼市仍旧高热不下之地，必然一而再再而三出台新政，直到按住房价为止。无论是二手房指导价，还是楼市定向加息，都是宏观思维的体现。

另一个原因是今年的房贷额度越来越紧张了。

去年底，央行和银保监会就给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比划了两道红线。

现在，银行可供发放的贷款指标越来越少了，房贷利率自然就上调了。

接下来，放款速度还会变得更慢，贷款审批也会更严格。严到什么程度？「负债累积」和流水要更加严格地审查！

也就是说如果你有其他房贷、车贷、信用贷等等，得「负债累积」，加在一起提供2倍以上的收入证明。关键是收入证明，要和流水一一对应，有些银行甚至只认社保所在公司的收入，对于其它固定收入一律不认，这就对你的流水提出了更高的要求。如果你有经营贷、抵押贷，就更麻烦了，一律不准放款。

所以这也是我为什么说，加息之下，对于刚需属于无差别打击！

首先，这轮加息显然并非针对基准利率。而这样一来，之前已经通过八五折、九折利率贷款完成购房的人来说，显然并无影响。真正影响的，是至今还未购房的刚需族们。

什么叫【刚需】？刚需购房者即对住房有刚性需求且预算有限的人群。对于他们来说，贷款买房是解决住房这一刚性需求的必经之路，首付还能凑4-6个钱包来解决，但每月背在身上的房贷往往成为了压垮骆驼的最后一根稻草！

房贷利率的上调，也就意味着每月还款额的增加，每月多还几千块对于改善、高端客群来说也许就是九牛一毛，但对于初入社会、工资一个月还不到万元的刚需购房者来说，无疑是晴天霹雳！

最关键的是，现在购房者面临的不仅是房贷上涨，甚至还有加息严峻，可能贷不到款的可怕局面！而这对于刚需来说，才是最致命的打击！

03

可怕信号！房贷利率还有上行空间

近日，融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为 5.33%，环比上涨 2BP；

二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

近一年全国首套和二套房贷款平均利率走势

对比数据发现，实际上一线城市即便房贷利率已经上调，在全国来看的话，利率水平仍然低于全国平均值。

那么，未来房贷利率到底是涨是跌？

对于这一问题，短期和中长期的答案大相径庭。

就5年以上的中长期而言，利率遵循的仍旧是下行的大趋势。

这与利率的形成机制有关，随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑，自然利率也会随之而降低。日本基准利率长期维持在0%左右，就是这一趋势的体现。

就我国来说，10多年前，房贷利率曾经高达8%以上，目前已经降到5%左右，未来还有可能进一步下行，这是经济增长趋势决定的。

然而，就1-2年的短期而言，楼市不乏定向加息的冲动。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，根据判断，在今年“有保有压”的结构性信贷政策下，之后房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间。

不仅各地会主动对楼市加点加息，5年期LPR利率也有可能先行一步进行上涨，而楼市去杠杆的迫切性随之而提升。

毕竟，中国居民部门杠杆率超过62%，相比2008年翻了3倍多，已经赶上了发达国家水平，金融管理部门已经开始有意识控制楼市杠杆了。

此外，国际上通胀形势日益严峻，土耳其、俄罗斯等新兴国家已经率先加息。而美联储加息时间有可能提前，为了应对输入型通胀和美联储加息预期的影响，我们也不乏加息的可能。

所以，未来1-2年，一定要谨防楼市定向加息带来的影响，不要疯狂借贷，以免被去杠杆的时代浪潮所席卷。