【南京的房价多少钱一平】专题2021南京涉宅地块卖了1892亿！多个板块地价下降、房价涨了

随着河西南四幅地块摇号结果出炉，今年南京三批次的集中卖地全部结束。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制回顾今年的土拍，看点多多：

① 热度来看，上半年火热，下半年遇冷。总体来看，涉宅地块的卖地规模与去年持平；

② 土拍规则来看，今年在双限的基础上，又增加宅地溢价率不超15%、竞品质等新规。其中，土地溢价率下调，拿地成本有所降低，直接利好开发商；

③ 毛坯限价和地价来看，部分板块宅地地价下调，而毛坯限价有所上涨。注意了，双限时代，南京新房价格由“毛坯限价+全装修均价+升级装修包”三项组成，毛坯限价上涨直接带动房价上涨。地价降了房价却涨了，开发商的利润空间增多，利好品质，但买房人的购房成本或将有所上升。

土拍结束之后，接下来的楼市走向也基本明确，一起跟着锐评君了解更多详情。

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河西南四幅地块摇号结果出炉

今天下午，河西南四幅触顶宅地摇号结果出炉：

河西南G112，成交总价12.9亿元，楼面价34971元/㎡，拿地房企：栖霞建设；

河西南G113，成交总价15.6亿元，楼面价33505元/㎡，拿地房企：建邺城镇建设；

河西南G114，成交总价20.4亿元，楼面价33113元/㎡，拿地房企：保利；

河西南G115，成交总价14亿元，楼面价33668元/㎡，拿地房企：中北盛业。

锐评君点评：这次河西南压箱底的好地，基本都被国企和央企包揽了。关于这一点锐评君此前分析过，市场下行，房企销售、回款压力大，加上三道红线的约束，口袋里的钱紧张，中小房企和民营房企渐渐消失在土地市场上。

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2018-2021年南京卖地情况汇总

据统计，今年1-11月，南京共出让地块199幅，成交总金额为1942.7亿元（含商业、涉宅地块，数据包含溧水、高淳）。

这一水平，跟历年比怎么样？锐评君汇总了2018年至今的土拍数据，今年的总成交幅数和成交金额较2020年有微降，但高于2018年和2019年，整体成绩还算稳定。

数据来源于克而瑞南京，仅供参考

大家最为关心的涉宅用地成交情况怎么样？我们也做了对比分析。

今年，南京累计进行了三批次的集中卖地，成功出让137幅（含溧水、高淳）涉宅地块，分布在河西、大校场、江核、鼓楼滨江、软件谷、雨核、燕子矶、仙林湖等多个板块，总成交金额为1824.827亿元。

而1-11月，南京累计出让148幅涉宅地块（含溧水、高淳），成交金额1892.1亿元，成交金额与去年相比基本持平。整体的溢价率在11.88%左右，与去年持平；较2019年的17.01%比有所回落。

数据来源于克而瑞南京，仅供参考

锐评君点评：今年的土拍走向，以上半年火热、下半年遇冷为主基调。520的集中卖地中，摇号地块多达36幅，不光河西南、大校场、江心洲，连正方新城、汤山、葛塘、溧水等远郊板块也需摇号。而下半年行情扭转，远郊板块宅地终止出让、流拍、底价成交成常态，国企、央企托底，土地市场回归理性。

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土拍规则有所调整

今年8月南京土拍新政落地，从第二批次集中出让开始，限房价、定品质、竞地价、地块溢价不超15%、拿地6个月内商品住宅不得上市。

锐评君点评：南京首轮集中卖地中，限房价、竞地价的政策使得拿地开发商的利润空间被严重压缩，而这也对房屋品质造成了隐形伤害。很多房企在生与死之间，选择“躺平”，“不拿地后悔三天，拿地后悔三年”，土地流拍变为常态。对地价进行限制，并提升多个板块的住宅毛坯限价后，可以用利润空间为房屋品质保驾护航。

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主流板块毛坯限价变化一览

去年7月起，南京开卖双限地块。一年多的时间里，主流板块的住宅毛坯限价发生了明显变化。

毛坯限价上涨的板块：

南部新城，最低44830元/㎡，最高45000元/㎡，微涨170元/㎡；

河西南，最低44000元/㎡，最高46350元/㎡，涨了2350元/㎡；

江心洲南，最低40783元/㎡，最高42850元/㎡，涨了2067元/㎡；

鼓楼滨江，最低39000元/㎡，最高40950元/㎡，涨了1950元/㎡；

雨核，最低38000元/㎡，最高38500元/㎡，微涨500元/㎡；

铁心桥，最低32000元/㎡，最高38500元/㎡，涨了6500元/㎡；

江北核心区，最低30750元/㎡，最高38000元/㎡，涨了7250元/㎡；

仙林湖，最低33800元/㎡，最高34000元/㎡，微涨200元/㎡；

研创园，最低31850元/㎡，最高32660元/㎡，涨了810元/㎡；

岱山，最低30000元/㎡，最高31200元/㎡，涨了1200元/㎡；

汇通路，最低27500元/㎡，最高28500元/㎡，涨了1000元/㎡；

浦口城南中心，最低27500元/㎡，最高28000元/㎡，微涨500元/㎡；

江宁大学城，最低24300元/㎡，最高28000元/㎡，涨了3700元/㎡；

两桥，最低26000元/㎡，最高26260元/㎡，微涨260元/㎡；

栖霞山，最低24500元/㎡，最高26000元/㎡，涨了1500元/㎡；

尧化门，最低25800元/㎡，最高26000元/㎡，微涨200元/㎡；

麒麟，最低20800元/㎡，最高27600元/㎡，涨了6800元/㎡；

桥林，最低18600元/㎡，最高24500元/㎡，涨了5900元/㎡；

正方新城，最低20600元/㎡，最高24200元/㎡，涨了3600元/㎡；

板桥，最低23000元/㎡，最高23815元/㎡，涨了815元/㎡；

江宁禄口，最低17000元/㎡，最高18500元/㎡，涨了1500元/㎡；

江宁滨江，最低17000元/㎡，最高17700元/㎡，涨了700元/㎡。

毛坯限价下调的板块：

城东，此前最高44900元/㎡，昨天出让的交通投资G122地块为44500元/㎡，下调400元/㎡；

上秦淮，此前最高32800元/㎡，9月出让的金隅G88为32000元/㎡，下调800元/㎡；

淳化，此前最高24300元/㎡，昨天出让的江宁城建G136为23500元/㎡，下调800元/㎡。

总体来看，主流板块的住宅毛坯限价是有所上调的，其中，江北核心区最高涨了7250元/㎡，未来入市将明显抬高板块新房价格。

锐评君点评：前面说过，双限时代，南京新房房价由“毛坯限价+全装修均价+升级装修包”三项组成，毛坯限价上涨直接带动房价上涨。这意味着接下来南京主流板块的新房房价格局基本上定了，最大的变数就在于升级装修包的定价。

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主流板块楼面价变化一览

随着楼市调控的持续，南京的地价有了明显回落。经整理对比，锐评君将一些地价下降幅度较大的板块罗列出：

河西南，抛开中国府、万科翡翠滨江等地价超4万/㎡的地块，昨天出让的深业G111地价为31360元/㎡，与今年5月20日卖的河西南G25比，地价降了4547元/㎡；

大校场，今年5月出让的保利G28（锦云台）地块，地价高达37137元/㎡，昨天中北金基拿下的G125地价为28104元/㎡，地价降了9033元/㎡；

江心洲南，今年9月卖的奥体建设G71地价为32096元/㎡，而昨天出让的栖霞建设G118为29799元/㎡，地价降了2297元/㎡；

软件谷，此前大名城地价为29093元/㎡，今年拿地的华发美的云筑地价28519元/㎡，地价降了574元/㎡；

城东，今年5月卖地的玖樾印象地价37022元/㎡，昨天出让的交通投资G122地价为26552元/㎡，地价降了10470元/㎡。即使和容积率差不多的钟山峰景比，地价也降了3269元/㎡；

此外，小市、仙林湖、上秦淮、燕子矶、岱山、江宁禄口、江宁滨江等板块，住宅地价较周边地块均有下调。而迈皋桥、中央科创生活区、板桥等少数板块，地价是有所上涨的。

锐评君点评：地价下调，再结合毛坯限价上涨来看，开发商的拿地成本降低、利润空间增加。这样带来不少好处，比如：利润空间增多，开发商做好产品的动力提升了；与此同时，利润空间释放出来，开发商不用强行卖包来获取更多利润，对规范市场也有一定的促进作用；加上竞品质的硬性要求，未来市场上的好房子会越来越多。

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拿地金额TOP4房企盘点

今年的三轮集中卖地中，拿地金额TOP4的房企分别为招商（3幅、147.5亿元）、新城（4幅、118.9亿元，含联合开发地块）、中海（4幅、102.5亿元）、华润（2幅、93.8亿元）。

此外，万科、龙湖均拿了4块地；保利、奥体建设、金地商置均拿了3块地；卓越、银城、华发、颐居、栖霞建设、葛洲坝等均拿了2块地。江宁禄口、淳化，六合等远郊板块的地块，则被江宁城建、六合国资等国家队托底。

这些地块什么时候入市？

第二、第三批次出让的地块，需拿地半年后方可入市，这意味着9月以来出让的地块，最早将在明年二季度入市。

而5.20出让的地块里，东原印未来、万科雨悦光年、颐和铂岸江璟、铭著风华、万科都荟沐语等楼盘陆续入市，分布在雨花、江北、汇通路、溧水等板块。接下来，江心印、铂玥江南、玖樾印象、中海南山印等新盘也有首开计划。

锐评君点评：从拿地房企阵容来看，接下来南京楼市的主流房企格局已定，中小房企和民营企业渐渐消失。而在利润空间有所提升、竞品质的要求下，未来南京会出现越来越多的好房子，明年的买房机会会很多。