2020年珠海买房贷款要多久

在上一篇推文中，我们谈到了珠海，现在还谈到了珠海的“洼地属性”。

核心的逻辑是板块的轮动。

站在大湾区的角度来看，核心城市的房价已经突飞猛进，这儿的楼市还在不温不火，涨幅不大。

不出意外的话，随着入手门槛的提高和政策的调整，热钱会逐渐从大热的城市和区域撤出，涌向这里。

毕竟，在判断短期楼市走势时，无论是讨论金融还是政策，不过是热钱，到底被引导着流向哪儿。

那么，珠海做好大爆发的准备了吗？这一波，哪些区域会有潜力？哪些楼盘能买，哪些是坑？

不少小伙伴在后台和推文留言处提问，现在，我们一个个说。

很多小伙伴在问，珠海楼市存在透支吗？

要回答这个问题，得看看珠海楼市的隐患在哪。

可能来自于购房者群体的结构。

珠海和其他的湾区城市不太一样，其他城市要么靠刚需和改善，要么主薅深圳东莞客，而珠海的购买力，一直来自于全国。

贝壳的数据显示，珠海有44.5%的购房客户为省内客户。换句话说，有55.5%的购房者为省外客户。

一半还多。

省内客户里面，还有不少是别的城市的投资买家。珠海本地的购房需求，少之又少。

一张图大概可以说明问题。

之前，珠海是个小城市，就像我们在《沉寂一年半后，珠海成“洼地”了？》之中写的，不但常住人口少，增速还低。

2016年之前，每年常住人口的同比增量都保持在1-2万的水平，如果按每户3人计算，平均下来，每年新增的户数在5000户左右。

而每年新增的房子，按照每户平均100平米算的话，大概是2.5万户。

新增人口只能消耗20%的新增住宅，理论上，还有80%的房子空置。

也是有点吓人。

于是，从2017年初，珠海打出严格调控，外地购房者被迫离场，珠海的供需平衡，一下子就垮了。

那两年，需求远远低于供应。

但是，到了2019、2020年，虽然供需还是没有完全平衡，但差别已经很小了。

而伴随着这种变化的，是珠海的人多了起来。

2017年，珠海放开手脚引才抢人。

当年常住人口同比增幅接近10万，2018和2019年两年，分别是12.57和13.26万人，2020年，大概率超过15万人。

平均下来，近4年，每年大概有4.2万户的人口净流入。而近四年的新增住宅，粗算一下，平均每年大概在3.5万户以下。

慢慢地，珠海的新增人口开始消耗之前的楼市存量，更何况，从去年开始，珠海还放松了外地人购房的限制。

需求是在肉眼可见的增加的。

讲真，珠海的城市基本面是不错的。

在粤港澳大湾区里，这儿的地理位置，得天独厚。

这里是湾区海岸线最长的城市，随着2018年底的港珠澳大桥通车，也是内地唯一与香港、澳门两个特别行政区陆路相连的城市。

何况，还有深中通道和深珠通道加持。

虽然没有什么新的好消息，但永远不愁概念。只要价格看起来足够笋，外地客的购买意愿，一触即燃。

接下来，你懂的。

那么，在珠海买房，该怎么选，才不会再下一波低潮时被打回原形呢？

说几个热点板块吧。

1、横琴

横琴大概是珠海最大的IP了。现在岛上的新房供应不大，外来购房者很多。

华发广场新一期均价大概在4.6万，比去年12月涨了三四千，但已经算笋价了；隔壁的中冶逸璟公馆，毛坯高价甚至到了6万。

想要带装修？每平米再加5000。

而且这个6万的品质，让人很迷……

去样板房的台阶和灯全是东倒西歪的，连样板房里的阳台，也塌了一大块。

高净值人士这么好忽悠的吗？

说回横琴，旁边就是澳门，本身是国家级新区和广东省三大自贸区之一。

身负“一国两制”下，粤港澳合作新模式探索的重任，热度一直很高，几乎是不差钱投资客的首选。

但其实，这个区域每次热度的起势，几乎都来自于澳门。比如说澳交所进驻，比如说整体划归澳门的传言……

除了这些之外，横琴自身几乎没有拿得出手的支柱产业，哦，不对，还有个长隆……

虽然这两天，局姐听说横琴金融产业服务基地正在拆除，原有金融机构将搬入金融岛内，包括各路银行和华发旗下的子公司。

但这些公司都是国企，当然需要身先士卒，其他的产业能不能进得来，局姐内心是打个问号的。

毕竟，这儿不少摩天大楼都已经被划成公寓卖给了全国投资客，开发商自持的物业，少之又少。

这种大楼散卖的模式，真的不利于产业集中导入。现场销售都在提承接澳门的产业多元化，这个，还需要观察。

这里的本地客比例非常少，住宅适合高净值人群拿来赌一把，属于高风险高收益产品，万一澳交所真的把这儿带旺了呢！

毕竟，横琴户口考澳门大学可以减20分，拿来给娃读书也好。

普通人就别碰了，尤其是公寓，千万别碰。

给你个图，自己体会。

2、唐家

局姐个人还是挺看好这个板块的。

高新区，有主导产业，软件啊高科技产业都很成熟了，算是产城结合，有些真正需求的板块。

毕竟，在建的深中通道，让珠海北部到深圳宝安机场之间的路程从几个小时缩短到不堵车半小时左右。

远期规划中的深珠通道，可以让深圳前海和珠海高新区直接连通。

而且，为了规划中的“深珠合作区”，政府已经在腾地了。

只要和深圳人搭上关系，都是房价能涨的有力保障。

具体点说，唐家分三块，前环、后环和北围。

前环最大的卖点是无敌海景+高校资源，购房者以外地投资客，尤其是北方养老需求居多，目前入住率还是不算高。

格力海岸的价格多年保持在3.3万上下，已经收楼的组团看过去，能有百分之三十的入住率，都不错了。

后环本来是定位以居住为主的组团，忽然天降了一个深珠合作区，虽然现在没有定花落谁家，但后环是最有力的竞争对手。

但是，目前项目的选择不多。

最后是北围。

北围有广州18号线的延长线站点——珠海北站，距离深中通道近，距离未来的深珠通道更近。

外加本身就有科创产业基础，到处都有穿着工服的人走来走去，看起来还是不缺人气和概念的。

现场，宝龙城挂出了大标语，购物中心（预计）即将在年底开业，小字略鸡贼……

讲真，这个购物中心真不算高端，但是可以解决刚需生活需要。

整个北围的产品以三房为主，基本都是刚需型小区，顶多几栋楼。

有读者问起雅居乐国际花园，嗯，还是ok的，算是相对配套齐全的小区了，价格也不算贵，但是在售的复式产品感觉不好，平层已经封盘待涨了。

价格没有很高，3万不到的价钱，连马鞍岛都没有比过，缺点是基本都不带装修。

唯一的问题是，房子的供应量大。

根据未来城视的统计数据，2020年底，唐家湾的住宅库存量有7760套，而近一年的住宅成交量，只有6960套。

去化周期超过了一年。在湾区临深板块横向比较来看，这个去化周期仅次于中山的火炬开发区，以及南朗。

而如果和当地的人口比较，供应就显得更多了。

所以，短线是可以涨的，长线也有足够多的概念，但是未来二手要想出手，可能需要一定的时间和契机。

适合有闲钱长持的稳健型投资客。

3、市区

市区是珠海本地人的地盘，就不多说了，建议买二手房，建议买学区房。

十字门CBD比较特殊，在横琴大桥周围，上至湾仔口岸，下到横琴镇的道路两侧。

这里已经是比较成熟的商务区了，在建的购物中心，和北围的宝龙城，那完全不是一个层次上的……

从地理位置和交通上来说，这儿与横琴金融岛一水之隔，连通金融岛的水下隧道在建，未来也有地铁经过，属于宜居宜业的区域。

琴澳新城现在均价才3.4万左右，真挺香的，不少本地人也会选择买，后续的购买力是很有支撑的。

还有一房的公寓式住宅在卖，价格便宜，40多平，不可明火。这种产品流动性不好，如果博升值，就不建议了。

4、金湾and斗门

金湾航空城现在主流均价大概在2.4-3万元左右，有概念支撑，投资客占比六七成。

因为价格相对亲民，还是不少珠海本地人过去住的。未来流动性会比较好，但天花板不会太高。

如果预算实在不够的话，2万左右的斗门湖心路附近，也有一些可以选择的楼盘。

斗门的供应量非常大，前景不好说，但是自住客很多，是珠海西区外溢最近的地方，理论上说，还是有本地人接盘的。

但是，只是理论上，万一成了下一个增城呢？

以上。