南京房价多少钱一平专题之人口普查结果揭示南京苏州无锡未来房价支撑差异，南京多指标落后

根据国家统计局公布的数据，2021年全国商品房平均销售价格每月下降。

从东部地区看，商品房平均成交价格从1-3月的1.486万元/平到1-6月的1.447万元/平，直至1-10月1.424万元/平，平均销售价格下跌非常明显。就此而言，无论投资置业还是刚需买房，我们考虑的重点不应该再是升值，而是避免即买即亏的问题了。

当前，江苏的经济前三强城市苏州、南京和无锡，2021年10月房价已经呈现分化走势，那么未来长期来看，房价趋势会如何呢？商品房价格除受到宏观经济周期影响外，人口元素更是长周期的房地产市场的重要支撑。最朴素的原理就是“有人口才会有住房需求，有需求才能支撑房价”，这个道理很简单、很通俗、很易懂。

本文我们就使用江苏第七次人口普查数据，从经济与常住人口增长、人口住房购买力和城市年龄结构几个维度简单分析这三个城市。

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PART 1 城市经济发展速度评价

我们知道，“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。人口的城市流动都是追逐利益而来，所以我们首先要做城市经济发展速度评价。城市经济越发达，个人利益越丰厚，这是毋庸置疑的。

我们看图说话：

上图是南京、苏州和无锡2020年的GDP总量对照图表。我们看到，苏州无疑是以上三城中的老大，也是唯一一个GDP超过2万亿的城市，南京其次，无锡第三。这个排名也是许多人的直观感受，但这其实是极不科学和没有意义的。因为城市GDP总量受到城市面积、人口等诸多要素的影响，更与每个城市居民没有多少直接关系。与我们每一个人息息相关的，是人均GDP，它反映着劳动生产率水平，也与我们的收入相关。我们看三城的这一数据，如下图：

结果出现了大反转，原来2020年GDP总量最低的无锡却成了人均生产总值最高的城市，苏州从首位瞬变三城最低。但以上指标反转与否也不重要，谈这些只是为了破掉我们原来的认知，固有的“自以为”其实不一定是正确的。基于以上数据得出的，能让大家再次诧舌的，是我们以此可以得出三城2010-2020年来十年的人均GDP增速情况。看下图：

又一次的反转出现。原来南京才是江苏经济发展速度最快的城市，我们一直以为的苏州更是仍然居于无锡之后。

这时候，我们再看2021年10月三个城市平均房价。

大家先有一个直观的了解，我们下面再谈城市住房购买力。

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PART 2 三城城市居民住房购买力评价

谈到购买力，自然要首先观察城镇居民可支配收入。据南京、苏州和无锡三市统计局2020年统计公报，我们进行了对比。如下图：

可以看到，三城中居民可支配收入最高的是苏州，也是江苏唯一超过7万的城市，其次是南京，最后是无锡。我们使用“房价收入比”和“收入偿债比”两个指标评价居民住房购买力情况。先看“房价收入比”，如图：

该指标既可以反映城市房价水平，也可以由此看出居民购买力水平。可以看到，南京指标值达到了16，是无锡的1.8倍；苏州居中，稍高于无锡。

再看基于90平米刚需面积和30%首付比例两个会计假设前提下的三城收入偿债比。

我们知道，收入偿债比的临界值为40%，超过此值则反映了家庭财务风险的存在。那么由图可见，南京城市居民的指标值已经严重超过临界点。

这两项指标的高企，意味着从南京城市整体来说，居民住房购买力已经被严重透支。

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PART 3 常住人口总量增长与年龄结构变化

从前两节的分析中我们认识到，南京经济发展不可谓不快，问题是居民收入增长速度远远落后于房价上涨，这就是人们常说的房价泡沫。对于发展中国家来说，房价存在一定的泡沫也是正常的，关键是只有泡沫存而不破才能保持稳定的经济发展环境。

这就需要稳定住房价，等待居民收入快速赶上来以稀释高房价压力。这个时间内，需要有旺盛的住房需求，才能形成房价支撑。显然，这需要城市常住人口的增量来维系。我们先看2010-2020年来三城常住人口增长情况，如图：

很明显，苏州常住人口总量增长达到228万，势头异常迅猛；相比之下南京则逊色很多，10年增量仅131万，较苏州低了近百万之数；如果剔除南京的省会光环因素，无锡或可比肩南京了。当然，三个城市的人口增量与产业结构有关。但我们这儿讨论的是住宅市场，不是其他。只要常住人口增长，就必然带来住房需求，这就够了。

由于城市管辖面积的大小不同，在讨论人口总量的同时，还要关注人口密度的变化。它的高低，意味着人口住房需求与土地供应之间的矛盾调和问题。看下图：

从上图看，2020年三城人口密度最高的是无锡，其次苏州，最后是南京。这或许也颠覆了大多数人的常规认知。但以上指标值都是据官方数据计算、不容置喙的客观结果；从三城人口密度10年增长值看，苏州高于无锡，后者又较南京更胜一筹。这个指标值告诉我们，南京是三城中人口与土地之间的矛盾最低的城市。

谈到人口与住房的供需问题，人口年龄结构是非常重要的。在人口普查公报中，0-14岁人口是住房需求的潜在群体；15-59岁人口在人口经济学上主要指的是劳动力人群，从考量住宅市场角度则是现实需求的年龄层次；60岁以上人口，已经与“需求”无关，甚至随着时间的流逝将成为二手房的供应者。看下表：

可见，苏州是三城中住房现实需求和潜在需求群体最大的城市，无锡则反之，南京居中。从10年来的变化看，南京老龄化增长势头是最迅猛的，较六普时60岁以上人口增长了5.23%；苏州由于常住人口总量增长远高于其他两城，年龄结构得以优化；无锡15-59岁人群占比下降最少，老龄化增长状况居中。

也就是说，在住房需求维度上，南京的潜在需求群体占比最小；劳动力群体亟住房现实需求年龄层次下降较大；未来二手房供应群体（60岁以上）扩大势头最迅猛。

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【结语】

综上可见，南京在三城中经济发展最快，但居民收入增长没有跟上房价涨速，并透支了城市居民购买力；在人口总量和人口密度变化上南京也并不占优；住房需求群体占比方面，潜在人群占比三城最低，现实需求群体居中但与其他两城无明显差距，且老龄化造成未来二手房供应量增加的势头最为迅猛。

无锡与苏州两城在伯仲之间，未来由市场来检验。