城市公寓为什么便宜专题之“老破小”和“公寓”再便宜也不能买，为什么？终于有人说清楚了

程老师你好，

我是刚需的购房者。现在手上有60万元存款，一直在租房。

最近在买房的过程中，我遇到了问题。

事情的起因是这样的。

去年上半年公司附近有一套二手房出售，总价110万，面积82平米。

由于是在疫情期间，当时业主低于市场价20万出售房产。

房产中介给我做了预算，房子所有的税费、中介费和首付款一起加起来不到40万，月供5千多元。

我看了房子之后，很喜欢，想买下来。

回家找老公商量，老公却不让我买，说房价还会下跌，让我再等等。

结果没几天房产中介就告诉我，那套房子已经卖掉了。

之后我又看了不少二手房，要么总价超过预算太多，要么房子我没看上。

周边的一些新楼盘开盘，我也参加了摇号。

结果因为摇号的人太多，一直都没有中签。

最近回头又看了看当初没买的那套二手房所在的小区，发现房价又涨了几千。

要是当时买了，现在少说也增值了几十万，我心里那叫一个后悔。

老公下班回家之后只知道玩游戏，对买房的事情一点都不放在心上。

我越想越生气，于是经常和他发生争吵。

现在我很焦虑，担心钱在手里贬值，担心房价一直涨下去，再也无缘买房。

我想先买一套便宜点的老破小或公寓，等以后有钱了再置换，不知道能不能买？

希望你能指点一二。

小优。

小优：

针对你的问题，我有以下几点建议：

1，不建议买入老破小

过去大家可能听过这样一句话：老破小是个宝。

其实这句话已经“过时”了。

我们都知道，过去城市的核心区域还没有扩张，不少老旧房产随时有可能被拆除，一旦写了红红的"拆"字，那就等于旧房换新房。

还有一些老破小，恰好在名校的入学范围内，家长们为了孩子的教育也是趋之若鹜。

这就让一些人认为，老破小是个宝，买了也是只赚不亏。

可如今的老破小，早已今非昔比。

首先不少银行对于老破小的贷款要求越来越严格，房龄越大，贷款难度越大，一些超过20年房龄的老破小，将可能直接被银行拒贷。

其次，老破小一旦不能贷款，将会失去金融属性，流动性大大降低，未来想转手置换不会太容易。

最后，国家"棚改"退出，"旧改"接力，老破小拆旧还新的可能性越来越小。

一些老旧房产"一房传三代，人走房还在"，真不是耸人听闻。

除非是学区房，受制于教育资源的稀缺性，难以复制，仍然存在一定的价值，否则最好不要买老破小。

2，不建议买入公寓

公寓优点没几个，缺点倒是一大堆。

产权40年，公摊大，落户难，水电气物业费按商用来收取，二次交易税费高达15%以上。

交易成本和居住成本过高，增值的空间却很小。

我在过去20年有过多次买卖房产的经历，当年让我最后悔的房产类型，除了商铺，就是公寓。

我曾在08年以同样价位买下住宅和公寓，10年时间，住宅涨了3倍多，公寓的涨幅还不够住宅的零头。

除此之外，买房不同于买菜，今天买错了，你明天还可以重新买一次。

不开动脑筋，盲目买房，没几天就会后悔，时间和机会成本就白白浪费掉了。

3，买房一定要有主见

你老公对买房不上心，说房价会下跌，这让你错过买房机会，这其实不是问题。

假如你今天仍然单身，买房这件事，最终还是要靠你自己来做决定。

因此，买房一定要有主见。

记得04年我第一次买房，那时候人均工资不到800元，我贷了高达12万的"巨款"，背了一屁股债，家里人都不理解。

结果短短两年时间，房价就翻了一番。

后来再次买房，全家举双手赞成。

我不赞同那种一家人买房商量来商量去，还要三朋五友给你出主意。

最后问来问去，别人的房子都买了，而你的房子却还在计划之中。

所以，只要我们还能独立思考问题，就一定要自己有主见，坚持自己的判断。

4，建议珍惜"刚需"购房资格

最近几年"房住不炒"政策深入人心，各大城市的楼市调控也是“因城施策”，无房刚需的住房问题开始越来越受国家重视。

你手里的"刚需购房资格"，说白了，其实享受的是政策上的“VIP待遇”。

首先，在贷款利率、首付比例等方面享受优惠，在新房摇号优先级上，给你开了绿灯；

其次，近年来推出的共有产权房，同地段的房价低于市场价接近一半，还只允许刚需摇号；

最后，即使不买房，你还可以申请各大城市的公共租赁住房，享受租房补贴。

除此之外，一旦你有过买房的记录，即使你后期置换，根据不少城市的楼市调控政策规定，"刚需"资格将变成"普通"资格，政策上的"好处"将与你彻底无缘。

因此，买房的机会还有很多，建议珍惜"刚需"购房资格，看好了再买不迟。

祝早日安家。

大程

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