北京大悦城 北京终于要开第三家大悦城了 就在石景山区

时隔七年，北京商业市场第三个欢乐城姗姗来迟。6月12日，欢乐城地产与华源地产宣布战略合作，共同开发石景山地区的京西欢乐城项目。虽然这种强强联合有其自身的优势和专业属性，但在一线商业市场的竞争总是很激烈，这不仅需要适当的化学反应，还需要股权差异较大的合作考验。

牵手花园

北京大本营第三个欢乐城终于到了，欢乐城地产与华源地产合作，在苹果园交通枢纽东侧建设商业综合体。京西欢乐城总建筑面积约22万平方米，包括购物中心、办公楼和大型停车场。虽然欢乐城地产超额完成了“五年20个欢乐城”的承诺，但中粮集团副总裁、欢乐城地产董事长周政表示，在过去的12年里，欢乐城地产已经创造了9个项目，目前手头有8-9个项目，可以完成20个欢乐城。

事实上，在京西欢乐城之前，位于北京安定门地区的李三百货有望成为第三个欢乐城，但由于其规模和周围历史建筑的影响，未能成功。这个姗姗来迟的靖西欢乐城，计划成为靖西的商业地标，吸引石景山、门头沟、海淀的区域客户。

京西欢乐城在轻资产模式上不同于天津平安欢乐城、昆明欢乐城等项目。在投资这个项目的时候，欢乐城地产不仅派出了运营团队，还投入了一定的资金。北京商报记者今天了解到，在京西欢乐城的开发中，欢乐城地产和华源地产已经成立了合资公司，欢乐城地产持有约20%的股份，但不排除未来进一步增资的可能性。一般情况下，股权的持股比例等于企业的话语权，但在华远地产和欢乐城地产的合作中，两者的股权差异很大，真正的合作共赢能否实现还需要时间检验。

华远地产作为资深住宅地产开发商，技能精深，但缺乏大型商业运营经验。华远地产董事总经理孙怀杰在阐述京西欢乐城如何成为京西商业地标时表示，不会过多谈论项目运营，但无论是专业还是欢乐城的专业，他的专业都将留给他。

但华远地产传来的京西欢乐城宣传显示，华远地产很早就涉足商业地产领域，参与西单商业街改造，开发华远杜英等商业项目。在商业地产资产证券化中，华源地产的资本运营能力、资产振兴能力和金融创新能力不容小觑。

华远地产董事长孙玉燕表示，很多投资机构和专业运营商都曾表示愿意与华远合作，但最终选择了与欢乐城地产合作。

谁将主宰

孙怀杰今天在接受《北京商报》采访时说，华远地产和欢乐城地产是兄弟关系，高层关系很好，两家公司也有一些合作的来源。华远地产牵头开发，欢乐城地产牵头运营，都是由公司的专业性决定的，没有主导权之争。

商业地产行业，太古地产与中海地产的合作被视为强强联合，双方各持50%股份，共同开发北京靛蓝购物中心和成都远洋太古里。两者的合作也是基于各自的特长。前期开发由中海地产负责，后期运营由太古地产牵头。但看似平静的背后，却是项目宣传和管理中的纠纷和矛盾。

欢乐城地产附属于华远地产。房地产企业与商业地产公司会产生哪些火花？北京企业与央企的合作会如何越来越强？

在战略合作会议上，周政详细介绍了中粮集团旅游地产、房地产、商业地产等重要节点。20年前投资的亚龙湾项目是中粮集团第一次涉足旅游地产，当时的冒险是一个明智而超前的决定。十年前，中粮通过收购进入房地产领域。虽然起步较晚，但也打造了四条清晰的住宅产品线。2006年，中粮集团决定开发商业地产，并在北京西单区开设了第一个购物中心项目。当时，小众的尝试已经成为行业发展的趋势。周政提到的这些都强调了中粮集团的前瞻性布局，这些大胆的尝试似乎都在未来获得了很大的品牌吸引力和影响力。

然而，北京的商业市场正在迅速变化。虽然现有的西单欢乐城和朝阳欢乐城拥有很大的品牌话语权，但这两个项目是在商场探索初期进入市场发展起来的，十年后进入市场的京西欢乐城失去了先发优势。京西商业市场的竞争不如城市核心商业区。欢乐城虽然有专业的运营团队，但是运营和招商难度要大得多。征服这个地区需要时间。

周政表示，投资者对欢乐城定位、场景搭建、会员系统维护的认可，表明欢乐城在前期业务维护、业务调整、推广等方面的不懈努力得到了回报。周政还承认，欢乐城地产在运营十年的西单欢乐城、运营七年的朝阳欢乐城等几个欢乐城项目上，花了不少心思打造软环境。

的确，与成熟的商业项目减少推广费用不同，欢乐城愿意在宣传和创新上花钱。在项目文化、定位、模式的潜移默化传递中，业内对欢乐城地产的发展有着清晰的认识。

“欢乐之城是什么？”周政解释说，其定位是“年轻、品牌、时尚、时尚”，目标客户是18-35岁的中产阶级客户。欢乐城置业有限公司是一家经营强势、服务重的公司。相比品牌管理，它更懂得如何管理客流。

虽然欢乐城地产在此次合作中并未占据股权上风，但周政的一系列声明透露，欢乐城的专业运营将在京西项目中发挥主导作用。

各有各的需求

关注市场规则的发展是周政在谈论他们的合作时最常提到的话。

精通商业地产开发的周政强调，商业开发不应急功近利，必须遵守市场规则。周政说，欢乐城和华远合作有很多优势，比如华远有丰富的开发经验，北京市属企业可以赢得更多的政府支持。中粮集团是央企，商业地产运营非常专业。通过双方的密切合作，可以肯定的是，里程碑式的商业功能可以通过巨大的努力来实现。

然而，在谈到优势的同时，周政也指出了许多房地产企业或商业房地产行业许多企业的共同问题。比如拿地的时候，一定要有足够的阿尔文空。商业综合体的发展需要有足够的规模，商业面积控制在10-20万平方米之间，整体综合体尽量达到50-70万平方米。周政认为，我们不仅要开发商业项目，还要掌握一定的周边地区。在建筑形态和动线的规划上，必须遵守市场规则。如果脱离商业规则，必然导致空之间更大的浪费和商业死角。

也许对于欢乐城地产来说，有着足够房地产开发经验的华远地产还是比较担心的。两者不同的职业属性决定了产品开发的逻辑不同。从京西欢乐城20万平米的成交量可以看出，华远地产前期拿地时并没有综合考虑。房地产企业是高度逐利的，希望从开发区域的每一寸土地获得最大回报。商业地产企业需要特别注意这些，因为前期的偷工减料会成为后期不可挽回的伤害。在天津和平欢乐城和上海长风欢乐城的收购改造中，欢乐城最大的投资就是物业改造。

周政说，如果这两个组织不合作，合作一定会成功。未来，双方可能会继续在全国范围内共同开发住宅和商业地产。

以前欢乐城地产的开发项目基本都是自持的，卖物业一直很谨慎。然而，近年来的业绩压力迫使欢乐城地产考虑加快可销售物业的发展。在2015年中期财务报告中，欢乐城地产的物业销售收入下降，原因是可核算的销售型物业供应不足，导致整体业绩下降25.5%。

在强者的共同努力下，欢乐城地产和华远地产应该把自己的需求放在第一位。