上海买二手房，必须注意这几个不为人知的细节

有人的地方就有江湖。

买二手房更是如此，这是一个庞大的市场，也是一个残酷的江湖。一不小心就会被“刀光剑影”包围，无法抽身而退。

这也是为什么很多小白第一套不怎么会选择买二手房，很大的原因就是买二手房远比买新房复杂，你需要经历看房、签约、贷款、过户、税费、风控、收楼等等一系列繁琐的步骤，这对于小白来说无疑是一个巨大的挑战。

但有风险就有收益，这也是投资客很少买新房的原因，都是在“江湖”里筛选性价比笋盘。

怎么能够把风险控制到最低，又能够高效、高性价比的买到优质二手房，是每一个买房人都需要面对的课题。

所以今天来聊点干货，关于买二手房几个不为人知的细节。

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买二手房第一步，准备。

大致有以下几个关键手续：子弹怎么来？如何筹划房票和贷票？远程怎么办？怎么找一个顶级御用中介？

首先第一个最重要的东西就是子弹，也就是钱从哪里来？

前几天正好遇到一个粉丝咨询，说本来的预算资金只够买两房，但是突然有个亲友说可以借给我200万，打算直接上个三房。

结果等到快下定的时候，突然说不好意思，那个朋友告诉我家里有急用，万不得已这个钱不可以借给我的。

这种没有规划好，没有确定性的钱，其实就不算你的首付款，所以不要做这些不确定性的事情，尤其是不要被房产中介鼓吹着，房子还没卖掉，就先去买了房子下了定。

很多人买房时非常容易陷入“利己思维“，所有的一切都会在自己设定的步骤里，从来没有想过质问自己：到底考虑周全了吗？要不要推演一下意外情况？

第二个要准备的是房票，也就是购房资格。

几乎所有的一二线城市都是限购的，像上海的已婚家庭只能买两套，外地户口已婚只能卖一套，外地户口未婚不能买。

所以购房资格如何解决也是关键的一步。是用落户解决、还是婚票解决，或者是赠与解决，都要事先筹划。

第三个要准备的是贷票，也就是贷款资格。

对于一线城市来说，即便你还清了也不是首贷，对于二线城市来说还清还是首贷，这里面很多细节都需要落实。

如果你打算用公积金贷，但是需要提前了解清楚，公积金一共只能贷了两次了，对不起，第三次拒贷。

当然公积金属地原则，如果是外地贷的公积金还清了，在上海没有用过公积金，那么依旧是可以的。

第四个需要面对的是，如果是远程买房怎么办？

远程买房是真实存在的，出国公干、人在外地这种远程买房流程，是可以做公证代办的。

签合同、贷款、交易过户等等环节，都可以指定给任何人。但卖房子的公证只能是直系亲属。

第五，怎么找到一个靠谱的顶级好的御用中介？

上海的中介从业人员超过15万人，怎么从十几万人筛选几个靠谱的中介，是普通人甚至职业买房人的必修课。

很多中介在促进房产交易的过程中，都是想该怎么把你搞定，拿到奖金快速接下一单或者干脆不干了，签约之后做甩手掌柜的大有人在。

这种情况很常见，也是传统房产经纪人流动率大且信任度不够高的原因。

对买房人来说，可以用几个维度来筛选经纪人。

从业经验足够久，人品不要油滑、不要听他说什么而是要看他能为你做什么、最好在上海有家有室有孩子有老婆，任何时候都能找到他。

当然市场上，可能找上百个中介都未必找得到一个这样靠谱的人。

所以你需要经过时间的磨练，最好的情况，不妨多问问周边的朋友，有没有用过的靠谱中介推荐一下。

大家要知道，在购房的过程中，如果你人不在本地或者工作繁忙，那么过程中随时让你递交材料、补贷款材料的时候会要了命的。

你也需要一个能够勤快跑腿，帮你来完成这件事情的人。

当然，最大的意义还是要懂得如何把控交易风险。

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规划前置之后，就要着手准备踩盘看房了，这里面的细节就不再多说了。

大家可以关注「魔都财观」在公众号主页搜索「看房200套」。

要知道现在城市里的房子全部都要走网签，为的是什么？为的是防止一房两卖。

这里面也有一些细节，以上海为例，买卖合同比深圳要厚很多，通常都要到15页甚至到18页。签上海的房地产买卖合同需要注意哪些呢？

首先在拉合同的时候，就得要注意涉及到身份核验。

举个例子，是否知道什么叫三大合一？

比如说房产证上一共有父母和孩子三个人，当年上家买这个房子的时候孩子还未成年，那个时候提供的证件号码可能是出生证其他之类的证件，或者中途证件有发生过改动。

卖房的时候，孩子已经成年了证件变掉了，得需要证明和未成年是同一个人，那么得需要前置，带着证件去交易中心做一次身份核验，确定过这个身份没有问题再回来拉网签合同。

买卖合同还需要注意输入房产证编号，只要这个编号没有错，所以相对应的地址面积这些东西就不会有错，因为它是系统自动生成的。

另外还有总价和过户日期的约定。在上海80%以上的房子都是做低的，明明这个房子是700万，为了稍微省点税费做成了650万甚至600万，那么另外的50~100万，就是以装修补偿款的形式，也就是另外的补充协议。

买卖合同加上补充协议，这两个数字就是你真正的买入价格，所以这个总价一定要注意是否是真实总价，还是做低甚至于部分做高的总价。

还有一点就是补充条款。其他内容基本上在主合同里面就是格式条款，你想改都改不了，主要要看一些补充条款。

补充条款主要是有一些甲乙双方对等的权利义务，还有如果出现了违约该怎么办？都要一字一句去看，这些细节是可以改动的。

另外在附件三里面有一个付款协议，所有上海的买卖合同都会体现在附件三，什么时候付定金，什么时候付首付款，什么时候付第三笔款，什么时候做贷款，贷款的额度是多少？还有什么时候交房，支付尾款是多少，什么时候要迁出户口？户口的押金是多少等等。

再往后就要涉及到经纪人的名字和职业证书的编号。

如果你们上下家是手拉手，直接到交易中心去签合同，那就不存在这一项。但是上海99%的房子都是通过居间方来操作，那么居间方必须得要有职业经纪资格，这个里面就要体现出这家公司经纪人的名字和职业证书号。那么过户的时候就需要他们提供相应材料才能过得了户。

最后一项就是你的名字身份证号是不是正确，有些时候少打或者错打一个数字都有可能，务必要检查一下。

另外留名字和身份证号这个位置，会留到上下家双方的电话。一般而言，我不建议留上你真正的电话。

最好是什么？由居间方提供一个电话，为什么？因为一旦你的号码被输进系统，买好房子第二天开始，你的电话就会被无数次的打爆，什么后续卖家具家电、做装修的都会跑来骚扰，所以不建议留自己真正的号码。

这里面这些错综复杂的细枝末节要全部搞清楚，并且要争取协商对等和有利于自己的一面。

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当然，买房最重要的标志其实是两个：一是什么时候过户，也就是产权再转移。第二就是什么时候交房交钥匙，也就是说能够住进这个房子。

产权转移顾名思义收集好所有的材料，带着买卖合同，带着贷款合同，带着房东的结清证明，然后到交易中心去过户，只要资料齐全都没有问题。

然后但是交房这一个环节其实就是房子买下来能不能顺利拿到房子，这的确是一个更重要的环节。

多数情况下有这么几大类：

第一类就是有些房东本身不自己住，然后签合同甚至付订金就交钥匙了。

但这种情况对房东来说极为不公平。什么意思？比如说客户在签贷款、申请批贷款过程当中，万一出现问题导致拒贷，这个就会扯皮了。

或者即便是批下来过户出完产证，放款之前拉一下征信，发现有信用贷、有套现、有大额的债务或者是逾期等等这种情况，银行照样不会放款。

所以真正合理的一定是放款以后多少天来交房，这样对谁都干净。

当然还有一种情况，那就是房东本身这个房子是租给租客的。

而你买了房子也不是立刻自己住，短期内也要一直出租，这种情况下该怎么办呢？很简单，等到银行放款，第二天开始租金就要归客户方，也就是说二者是交接租约的，重新再跟租客签订一个租赁合同。

还有一类情况是什么？银行放款过了很久才交还给买房下家。

比如说我12月1号放款了，然后过了两个月才交房，房东又白白的住了好久。

这个时候下家肯定就不爽了，放款之后下一个月就要开始还月供了，自己还在租房子住，又要还月供又要付着租金，你凭什么在这里面白住？所以要在合同协议里就把一切约定落成白纸黑字、违约条例并且“签字画押”。

即使坐在你面前的，看起来是个慈眉善目、态度诚恳、痛哭流涕的老实人，也要把一切违约责任落实。

房产这个大额资产标的，哪怕是买同事或者朋友的房子，都要“约法三章”，一旦出现扯皮，对谁都不好。

房产交易从来就不是一件简单的事，尤其是二手房，不要抱有侥幸、轻信以及懈怠的心理。

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二手房除了建立认知、多踩盘多实战之外，细节才是决定成败的关键因素。

比买贵买错还可怕的是，买房过程中出现了风险问题，或者出现了让人心烦的扯皮问题。

当你真的经历过二手房交易才明白：一招不慎，满盘皆输，用在二手房交易会是多么恰当。

当然，有一个最省心的办法，找平米这样的专业房产咨询机构。

祝各位都买到省心无风险的高性价比房子。

以上为正文，来自房产孟老师和楚门。

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