公寓房为什么升值慢专题之买=“跳坑”？为什么公寓还有人“抢”着买？

提到公寓的时候，市场上总是有声音说，如果能买得起住宅，就不要买公寓。

这话说得没错，但是，即使是这样，购买公寓的人依然层出不穷。

市面上远洋蓝铂公馆、福星惠誉东湖城、中南SOHO城、华宇旭辉星空……这些市场上热门的公寓年销售都超过千套。难道他们不知道公寓的弊端吗？

所以，我们不从公寓多么不靠谱说起，而要说为什么那么多人来选择公寓，公寓对人们来说，到底好在哪里？真的所有的公寓都不好么？谁适合买公寓？

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公寓的优势跟弊端

公寓作为不动产中的一种，争议声很大，就在于它既有弊也有利。

优势方面，公寓商业性质不限购，不占用购房资格，可办公可注册公司，部分地段较好，周边配套齐全，出租收益可观。

重点：公寓大多面积小，总价低，享受同等价位下更丰富的城市生活配套和地段。

而在近几年，公寓的产品变得更优质化、多样化。

比如户型上，告别以往开间窄大进深的特点，开始做大开间、窄进深，走廊宽度加宽、通风井等设计，让户型在居住体验上更好。

比如公寓居住氛围上，引进天然气，而且还配有健身房、会客厅、图书室、咖啡馆等共享空间等，让青年的居住氛围更浓厚。

还有双钥匙的loft公寓，一套房可以分租给2个租客，以及面向高消费人群的高端公寓项目等。

但劣势也是非常明显，首付较高需50%，无学区划分，不能落户，水电物业费以及梯户比较高，部分不带天然气……

当然，最被大家所诟病的还是交易税费高，公寓税费的基本费用有契税、个税差额、增值税差额等，算下来确实不是一笔小数字。但每种产品都有自己专属的特性。辩证来看，公寓的特性就在于它是一种长期的持有式投资，价值点在出租收益，而并非转卖的“差额”。

所以那些打算买公寓再转卖赚差价的，可以趁早放弃这个想法。

我们统计过2012-2020年武汉公寓的均价涨幅情况：3008元/㎡。而这期间，武汉住宅价格多数涨幅已翻倍。

但这是公寓的通性，公寓的二手购买群体少……所以别对公寓的增值太关注，找准核心—出租。

武汉目前的公寓市场里，租金收益非常考验选盘的眼光跟手上的预算，只要挑盘挑得好，长期稳定的租金收益带来的现金流就足够了。

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哪类人可以买公寓？哪类人不要碰公寓？

现在对于公寓的说法，基本都是一棒子打死。

什么“公寓这个大坑，千万不要跳”、甚至劝人买公寓都成了罪不可恕……似乎公寓已然成为众矢之的，人人得而避之。但真没必要...

有的人可以考虑公寓，但有些人绝对不要碰。

哪类人可以买公寓？

1、没有武汉购房资格但想投资，且能接受租金收益方式的。

2、自身有长期租赁办公场所的需求。

3、没有武汉购房资格，但在主城区上班，想在周边买套房子自住。

4、武汉购房资格已用完，手上有多套住宅，想配置新的投资产品。

哪类人别碰公寓？

1、有武汉购房资格，不管是自住还是投资，我都不建议购买公寓，可以优先考虑小面积的住宅。

2、没有武汉购房资格，但后期考虑转手置换住宅产品的。

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哪类公寓不能碰？

当然，既然公寓的利弊及优劣势都很明显，在挑选公寓上也极其考验购买者的眼光。

随着公寓用途的多样化，如何更好地让公寓出租，或者是更适宜自住，这都是挑选公寓时的终极标准。或者说，未来那些更具有居住属性，或者综合价值更突出的公寓将是择优的标准。

以下依然是选择公寓的重要考虑因素：

1、地段：位置很重要。能不能享受到足够的人口红利？能不能带来长期稳定的租房群体，简而言之，就是附近有没有办公区、商业区、学校等，可以吸纳人口聚集，出租率才会得以保障。

2、地铁：公寓租客主要依赖公共交通出行，地铁则尤为重要。交通方便，潜在租客多，租金自然也不便宜。

3、配套：成熟的生活配套是可以将外溢人群拉过来的，尤其是商圈中心、大型商场附近，这样的公寓用作自住，甚至是酒店、民宿的概率也会更大。

如果是纯自住类，除了考虑地段、交通、地铁、成熟生活配套这些基本要素外，更加偏重大品牌开发商、带天然气，有居住氛围，带共享空间、甚至园林绿化类的公寓。

当然，挑选公寓也要避开几个雷区：

1、周边住宅扎堆。对于周边租住群体可替代性太强，同等租金下住宅的面积更大，生活成本更低。

2、新区或发展较慢的区域。尤其是对于小投资者而言要慎重，新区前期没有人口产业支撑，发展时间长，前期空置成本高，以租养贷将很难实现。

3、自身体量过大。如果不是自住，自身体量过大同时段出租套数多，空置率也高。

【后记】

城市越发展，对于商业公寓的接受程度就越强。

比如北京、上海、深圳等，已经成为很多人自住房的一种购买选择。

配建公寓基本都是开发商拿地时就有的强制要求，一方面是为了平衡租赁供应市场，另一方面也是为了区域招商引资的长期发展。

对我们目前来讲，要考虑自己的现实情况，是否真的需要购买一套公寓。如果需要的话，怎样才能达到利益最大化，这才是最应该做的。

目前武汉的公寓市场仍旧是以出租需求为主，但随着第三产业的发展，公寓的用途形式开始多样化，嫁接民宿、品牌酒店、商业、企业办公等，这样的用途往往比纯出租的收益更可观。