国家电网决心退出房地产业务 登上网络热搜了！

　　作为国家电网的全资子公司，业务聚焦地产、能源两大板块的鲁能集团将何去何从？作为国家电网的全资子公司，以房地产、能源为主的鲁能集团将何去何从？

作为年投资接近预算的全球最大公共基础设施企业，地震级人事专业从国家电网出来已经两个多月了，这个能源电力央企也发生了耐人寻味的变化。

3月22日，中央纪委国家监察委员会网站公布了国家电网第三轮检查整改进展情况。其中，国家电网表示，将坚持电网主业，下定决心退出传统制造业和房地产业务。

那么，作为国家电网的全资子公司，以房地产、能源为主的鲁能集团将何去何从？

非网格传统业务将被剥离

通知指出，国家电网坚持以更高的政治地位经营电网主业，下定决心退出传统制造业和房地产业，坚决如期完成深化集体企业改革任务。

金风设计研究院创新技术专家琦君认为，此次改革对主辅部分的深度剥离具有强烈的释放信号，有利于国家电网轻装上阵，专注主业。

知名房地产分析师严跃进也表达了同样的观点:“目前，中央纪委宣布对国家电网进行检查整改，要求下定决心退出房地产业务。类似的表述进一步说明了目前央企结账秩序执行的坚定性，充分说明部分房地产业务发展乏力的央企正进一步面临房地产业务的减持。”

据悉，国家电网的房地产业务由鲁能集团和国家电网中兴公司承担，并持有上市公司天津光宇发展(6.490，-0.29，-4.28%)有限公司，国家电网会退出上述企业吗？为此，齐殿军致电国家电网发言人，对方表示不接受任何形式的语音或文字采访。如有必要，他必须传真一封带有媒体公章的采访信。

作为焦点的另一主角，齐殿军打电话给鲁能集团，相关人士表示已经离职。官网有媒体联系方式。齐殿军将采访信发给媒体联系后，邮件显示已退回。其他相关人员已陆续联系，截至新闻发布日尚未收到回复。

鲁能作为中央企业在主要房地产业务中的地位可谓一波三折。早在2010年国资委下发“退房令”时，作为国家电网房地产平台的鲁能就收到了“退房令”。然而，随后的逆转还是实现了。2011年3月，国资委以鲁能集团在被国家电网收购前从事房地产业务为由，专门批准鲁能集团等四家企业从事房地产业务。

接触过鲁能集团的投资人表示，国有企业国家电网退出房地产业务可能和上次一样，对鲁能集团重组影响不大；但这并不符合SASAC精神和权力改革，更有可能的是，鲁能最终会退出鲁能。鲁能可能最终成为独立的国企，也可能被拆分成房地产和能源，被工业企业兼并。

鲁能集团消失了。但与往年高调的征地和1000亿元的全能冲击相比，鲁能集团从2016年开始从各大销售排行榜上消失，并持续上市出售资产。鲁能崛起的野心似乎被泼了冷水。

有传言称，在2017年两会期间，SASAC与鲁能谈了几次后，鲁能在随后的几天里没有再拿下土王。公开数据显示，2017年，鲁能在公开市场上的征地支出仅为19.6亿元。

严跃进认为，一般来说，企业在市场上消失，首先是不拿地，同时还是允许现有地块开发。换句话说，更多的重点是减少增量业务，而现有物业的运营方面可能仍然保留。

“很明显，央企和私企最大的一个区别就是央企的投资受到了很大的约束，所以这也会对相关企业的投资策略产生较大的影响。”他补充道。

为了打迂回，鲁能想到了自己唯一的上市平台——广宇发展，通过重组，可以把自己的房地产资产尽可能多地注入上市平台。但这一始于2009年的重组，直到2017年才无条件通过。其中，2009年和2013年，重组操作两次失败。

历经千辛万苦，光宇发展已经成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

截至目前，鲁能地产在重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口、福州、天津的住宅业务已纳入光宇发展的资产池。

然而，重组的喜悦并没有体现在销量上。2017年至2019年，广宇发展的销售额分别为271.1元、222.07元和229.86亿元。2017年的800亿元是鲁能最好的成绩，但光宇的销量只有当年的1/4。

资金仍然面临巨大的偿债压力，鲁能集团除了注入资产外，还继续为光宇发展提供资金援助。

光宇发展300多亿计息负债中，60%是向鲁能集团借款，利息极低，平均资金成本4.8%左右。此外，2020年1月21日，广宇发展宣布，公司控股股东鲁能集团计划在2020年向公司及其关联公司提供资金援助，本金不超过217.19亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%。

投资者不禁会想:借这么多钱你打算怎么办？

值得注意的是，鲁能集团对广宇的发展给予了大量的资金援助，但其发展的资金链却日益紧张。2019年年中，广宇发展的货币资本为42.78亿元，而一年内到期的短期贷款和非流动负债分别为36.41亿元和35.94亿元，二者仍有29.57亿元的差距。

在巨大的偿债压力下，光宇发展开始发行债券。8月21日，上市公司发行2022年到期的5亿元中期票据，利率为4.1%。两个多月后，光宇发展的40亿元商业房地产抵押资产证券也发行。

截至2019年第三季度，上市公司短期贷款飙升至71.61亿元，而其货币资金仅为66.54亿元。后者很难覆盖前者，短期债务偿还问题没有解决。

过渡到光宇时代的鲁能，成功发行单一商业地产抵押资产证券，但商业运营业绩并不好。

据其2019年年中报告显示，渝南星城S1-S3项目底层业务入住率仅为21%，与2018年的17.26%相差无几。期间，九龙花园、九龙花园东郡及江津灵秀城的社区商户入住率更低，分别只有7%、3%及4%。要知道，这三个的体积接近5万㎡。

这样，以凌秀城为核心的商业运营能否进一步大规模进行，将面临很大的质疑。

严跃进认为，从实际情况来看，鲁能仍然需要加快资源整合，尤其是在业务发展或面临限制方面，这也要求鲁能继续加强业务调整，以符合当前的中央精神。

从鲁能的表现来看，近两年来，按照母公司国家电网的要求，房地产业务一直在淡化，其房地产业务正在逐步向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方面调整。目前正在“大力发展商业、文化旅游、体育、卫生、科技、美丽乡村、民生七大创新产业体系”。