南京的房价多少钱一平看这里!集体经济性建设用地：南京一盘房价回到5年前

大多数人可能认为土地财政是高房价的主要因素，但实际原因是几大房地产商之间的运营。运营方法是为了投标，购买公共公益设施附近的国有建设用地，排挤中小型房地产企业开发。

南京一盘房价回到5年前

空间规划等可以稀释高地价

不少人认为房地产商竞拍了“天价”地段可能亏本；“天价”地与楼层实际上是对应关系。开发商稀释天价地的方式为，一方面，向地上空间稀释高地价，如，在设计规划中尽量增加楼层；另一方面，向地上空间释放高地价，如，将地上空间规划内的诸如车位、车位，以及其他设施转移到地下空间开发。开发商上、下稀释高地价的结局为，“天价”地段的住宅用房多数为高楼盘，业主的公共设施多数在地下。业主代价为：高房价，以及入住后长期、不菲的物业费。

有人也可能认为，房地产商均能认识到稀释高地价途径，其他房地产商也可以竞价获得“天价”地段的建设用地。对于一般的房地产开发商而言，其难题在于取得“天价”国有土地使用权前，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地，而一般开发商没有能力支付前述费用；在竞拍实践中，有实力的房地产开发公司还可以进一步加价，直至其他房地产开发公司在竞拍中退出为止。“天价”地的出现主要是房地产开发商之间竞争的结果，与土地财产没有必然联系。

空间规划等可以稀释高地价

集体经济性建设用地上市的原因

国家与政府一直关注民生，如，国家对粮食实行收购价；房地产业为了本行业的发展不断地在公共利益领域谋取不当利益。如，原城镇郊区的农用地多数为蔬菜生产基地，专业菜农的用地成为了建设用地；蔬菜价格不稳定，政府不得不对菜篮子价格进行干预。面对房地产价格上涨，政府也采取多种措施予以限制；房地产业主要由社会资本控制，多次限价令却成为涨价的理由。房地产价格越调越高体现了资本市场的“原始性”，即，营利分配利润为原始资本的唯一目标。

2013年，中共中央提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2019年修订的《土地管理法》建立了集体经营性建设用地流转的法律框架；《城市房地产管理法》也为集体经营性建设用地入市扫清了法律障碍，城市规划区内的集体经营性建设用地房地产可以交易。2013年，中共中央还提出，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制；随着集体经营性建设用地房地产上市交易，房地产价格由供需关系决定将成为现实。

“稳”房价应当具备的内容

“稳”房价包括的内容包括三个方面：“稳”中有降、“稳”中有升和“稳”中不变；不同利益阶层对“稳”房价可能有不同的理解。如，房地产既得利益者期望稳中有升，而刚性需要者期待稳中有降；官方层面基于稳中求稳的目的，“稳”中不变可能更符合官方的意愿，如，房地产开发商降偏僻地段的房价可能被约谈等，但是，稳中不变不符合市场规律。其中，集体经营性建设用地入市，并允许农村集体经济组织开发房地产，房地产业可能就要“硬”着陆；“硬”着陆不符合公共利益，集体经营性建设用地入市应有序进行，“稳”房价应当具备的内容应当是“软”着陆。

南京一盘房价回到5年前，问题是，5年前的南京房价的价位是多少？以南京江宁区为例，2室2厅，低楼层（19层），5年前的住宅房的单价为22122元/㎡；以普通人目前的工资计算，至少需要二十年才能购买一套“不太大”的地方。作者之所以列出“19层”，是为了说明房地产开发公司高价竞拍土地使用权可以通过空间规划等稀释高地价。今年上海“徐汇滨江西岸金融港”地块成为全国最贵土地，不少人炒作房价上涨；实际上310.5亿的最贵地块仅包括社会租赁住宅，而不是普通住宅用房。

“稳”房价应当具备的内容

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